夢のマイホームを購入する際に住宅ローンについて悩む方は多くいるはずです。
住宅ローンを組む際は決して無理することなく、確実に返済していくことが大切です。
最近では、金利が過去の中でも低い数値にあるので、変動金利型で住宅ローンを組む方が非常に多いです。
その際に住宅ローンの契約者に負担をかけないように「5年ルール」というものが存在します。
今回は、住宅ローンの「5年ルール」について詳しくご紹介しましょう。
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Contents
住宅ローンの5年ルールとは
変動金利について説明してきましたが、5年ルールというのはこの変動金利に該当します。
変動金利には急激な金利の上昇により月々の返済額が一気に増えてしまうことを防ぐための5年ルールというものがあるのです。
住宅ローンの返済者を守るためのルールと言われています。
住宅ローンの金利は年に2回変更されますが、その時点での金利が適用されます。
半年ごとに返済額が変わるわけではないので注意しましょう。
仮に金利が変動しても、5年間は返済額が変わらないというのが5年ルールです。
いったいなぜ、金利が半年ごとに変わるのに返済額は変わらないのでしょうか。
住宅ローンを組むと、元金返済部分と利息部分の合計金額を毎月返済することになるからです。
住宅ローンの5年ルールのメリット
返済額が変わらないまたは大幅に変わらないといったメリットがあります。
何年間も学費がかかる子どもの教育費がある場合には、いきなり返済額が変わってしまうと家計にも大きな影響を及ぼしかねませんよね。
5年ルールがあることで、安心して子供の教育費を払うこともできるのです。
住宅ローンの5年ルールのデメリット
最近のように低金利が続いている状況では5年ルールによる影響はほとんどありません。
金利が上昇傾向に転じると、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金がなかなか減らないという状況に陥ってしまいます。
返済の優先順位が、元金返済より利息のほうが上のためにこういった状況になってしまうのです。
仮に金利がさらに上昇し、月々の返済額を超える利息を支払わなければならない場合でも未払い利息として利息が繰り越されます。
あくまでも繰り越されるだけです。
ローン返済の最後まで未払い利息が残った場合は、最後に一括支払いとなるので注意しましょう。
住宅ローンの125%ルールとは
返済額は5年ごとに見直されるが、返済者の負担を考え、どのような金利でも、従来の125%を超えないという上限ルールが設けられました。
例えば、返済額が10万円だった場合に次の5年間の返済額は最大12万5000円に抑えられるのです。
金利が急激に上昇した場合でも、返済額の見通しを立てることができるので利用しやすいですよね。
住宅ローンの125%ルールのメリット
返済額を増加させる場合に直前の125%までを上限とするので、返済を継続する資金繰りの面ではリスクを下げることができます。
住宅ローンの125%ルールのデメリット
125%ルールがあることで、金利が大幅に上昇しても、返済額が永遠に跳ね上がることはありません。
これは返済額をおまけしてもらっているわけではなく、125%を超える分については、次の5年間に先送りされるだけです。
返済額は最大125%つまり1.25倍までしか増えないので安心と思うかもしれませんが、将来的に返済を先送りしているだけというのは覚えておきましょう。
変動金利型で住宅ローンを組む場合
変動金利型で住宅ローンを組む際は、貧相金利に向いている物件を選びましょう。
変動金利が上昇した際に物件を売却して完済する方法もあります。
状況によっては柔軟に住まいを売却することも必要です。
仮にそういった状況になった場合に誰もがその物件を欲しがり、購入してくれるとは限りません。
変動金利に向いている物件は、誰もが欲しがるような人気物件なのです。
住宅ローンとは
住宅ローンがどういうものなのかを理解しておきましょう。
そうすることで、手続きを進めるのがスムーズになり、所有する不動産に最適な住宅ローンを組むことができます。
後に説明する際にも理解が深まると思います。
住宅ローン仕組み
住宅ローンとは、住宅を購入する際や改築に伴う費用を金融機関から借りるお金のことです。
マイホームのように高価格な買い物では、手持ちの資金では賄うことが難しいのがほとんどだと思います。
住宅ローンを利用して月々の住宅ローンを返済していく人がほとんどです。
住宅ローンは、居住のための購入であれば利用することが可能です。
新築、中古物件を立てるために購入した土地代に対しても適応されるのが特徴です。
しかし、中古物件のように耐久年数を考慮しなければいけない建物では、借り入れできる条件は変わるので注意しましょう。
住宅ローンの返済額は、契約当初に締結する借入金額や返済期間の金利で決まってくるため、金利は住宅ローンの総額を決める上で最も重要となってきます。
住宅ローンの種類
住宅ローンの種類は、大きく分けて2種類あります。
自分に合った住宅ローンのタイプを選び、無理なく返済していくことが大切なので、理解をしておきましょう。
全期間固定金利
全期間固定金利というのは、契約当初の金利で、返済期間中の金利が固定されています。
住宅ローンは、期間中の金利は一定であるのがほとんどですが、例外的にある時期から金利が上がる段階金利型というのもあります。
ただ、金利が上がる際も、契約時にあらかじめ決められているのが特徴です。
メリットとしては、契約期間中に金利が上がってしまっても、金利変動の影響を受けずに一定金利で返済し続けられる点です。
返済額の見通しが付きやすく資産管理がしやすいのはいいですよね。
変動金利型と比べて金利が割高になっているので、事前に確認しておきましょう。
固定金利選択型
固定金利選択型は、2年、3年、5年、10年と一定期間中のみ金利が固定されているタイプの住宅ローンです。
固定する金利期間が短ければ短いほど、契約当初の金利を下げられるという特徴があります。
また、固定金利の期間が過ぎてしまえば、契約更新時に固定金利型か変動金利型か任意で決めることができ、総返済額を再計算できます。
固定金利型と変動金利型の良い所をまとめている固定金利選択型は、リスクに備えつつも安定感のある返済計画を立てられることが大きなメリットです。
契約更新時の金利変動幅や総返済額に上限が設けられていないので、急激な金利上昇によって、総返済額が膨れ上がる可能性もあるので注意しましょう。
変動金利型
変動金利型は、返済期間中であっても金利変動の影響を受けても金利率が変化していくのが特徴的です。
1年に2回ほど金利の見直しが行われ、金利タイプの中では、もっとも金利変動の波を受けやすいものになっています。
数ある金利の中では、低い金利率が設定されているのが特徴です。
金利変動の影響を直接受けるので、大幅に金利が上がることがあれば、元本の返済が難しくなることや返済に間に合わずに未払い分を生み出してしまうリスクもあるので注意しましょう。
まとめ
5年ルールについては理解できたでしょうか。
5年ルールや125%ルールは、住宅ローンの返済額が上がって返済できなくなるリスクを防いでくれます。
しかし、本来返済すべき金額が条件を超えた場合は、超えた分を先延ばしにしているに過ぎないことを覚えておきましょう。
住宅ローンを組む際は自分に合った無理のない方法を選びましょう。
