空き家を所有している方の中には「空き家を持っているだけで使っていないし、賃貸に出そうかな」と考えている方もいるのではないでしょうか。
空き家をそのまま放置していても、劣化が進んでいく一方です。
場合によっては周囲の人に迷惑をかけることもあります。
空き家を放置しておくと、放火の原因になることもあります。
空き家を貸し出すことで老朽化をふせぐことも可能です。
もちろん、修繕費用や管理体制が必要になりますので、メリットだけではないです。
空き家を賃貸で出す際にはメリットとデメリットをおさえておく必要がありますね。
今回は空き家を賃貸に出す際のメリットとデメリットにについてご紹介していきます。
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Contents
空き家を賃貸に出すメリットとは？
空き家を賃貸に出すことで得られるメリット主に２つです。
一つは家賃収入を取得できることですね。
賃貸にだして入居者が入れば家賃収入を取得できます。
二つ目は将来的に自分で住むことができるということです。
この二点について詳しく解説していきましょう。
家賃収入を取得できる
空き家を賃貸に出すことで家賃収入を取得できます。
賃貸に出して入居者がいれば、家賃収入が入るので、継続的に収入を得ることができますね。
入居者が入ることで、各種設備の老朽化を防ぐことが可能です。
エアコン等の換気設備や給排水設備は使用しなければ老朽化が進みます。
入居者が入ることで建築設備の老朽化を防ぐことができますね。
自分が住むこともできる
空き家を賃貸で出していれば将来的に自分がその空き家に住むことができます。
空き家を売却した場合は自分の所有物ではなくなるため、将来住みたいと思っても自分が住むことはできません。
しかし、空き家を賃貸で出していれば所有者はあなたなので、住みたいと思った時期に住むことができます。
ここで注意しておきたいことが１点あります。
普通借家契約の場合は貸している側の事情で賃貸の更新を拒否することや賃貸契約をする際には正当な理由が必要です。
自分で住みたいと思っていても、正当な理由が必要なので注意しましょう。
賃貸で出していて入居者がいるのに自分で住みたい場合
賃貸で出していて入居者がいるのにも関わらず、どうしても自分で住みたい場合は立退料を支払いする等の交渉が必要になります。
こうした交渉を怠ると、入居者とのトラブルに発展します。
入居者側の心情をくみ取った上でしっかりと交渉しましょう。
賃貸契約時に定期借家契約にすれば契約期間終了時に入居者から家を渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約は普通借家契約と比べて借り手が見つかりにくいです。
そのことをふまえた上で契約方法を決めましょう。
空き家を賃貸に出すデメリットとは？
空き家を賃貸に出すデメリットは以下3点です。
- 入居者とのトラブルになる可能性がある
- 修繕費用等のコストがかかる
- 空室になると家賃収入が得られない
上記に３点について詳しく解説していきます。
入居者とのトラブルになる可能性がある
空き家を賃貸に出すと入居者とのトラブルが発生する可能性があります。
入居者が家賃を滞納したり、騒音を発生させたりするとあなただけでなく近隣住民とのトラブルにも発展してしいますよね。
騒音等の周囲に迷惑がかかるトラブルの際も所有者のあなたが解決しなければなりません。
修繕費用等のコストがかかる
賃貸に出すと入居者が入りますよね。
入居者が快適に暮らせるように管理をしっかりと行わなければなりません。
植木の剪定や掃除等の日頃のメンテナンスも必要です。
また、入居者が使用する各種設備の管理も必要になります。
そのほかにも建物の老朽化による修繕費用もかかります。
設備等の故障時には修理費用がかかるなど、思わぬ出費も多いです。
入退去の際はリフォームやクリーニング等の出費も想定しておく必要がありますね。
敷金や礼金だけでは賄いきれないことが多いので注意が必要です。
空室になると家賃収入が得られない
賃貸に出すからといって入居者が必ず入るとは限りません。
入居者が入らなければ家賃収入も得られないですよね。
好立地で設備面も綺麗で人気があるというなら話は別ですが、どちらにせよ空室のリスクはつきまといます。
入居者がいなくても管理費や固定費はかかります。
いつ入居者が入ってきても良いように定期的な掃除や管理を行っていく必要があります。
賃貸で出している以上、空き家扱いはできません。
空き家を賃貸に出す方法
ここでは空き家を賃貸に出す方法をご紹介していきます。
空き家を賃貸に出すには査定や手続きの手順が必要です。
これから空き家を賃貸に出す人も流れをしっかりと確認しておきましょう！
査定
まずは不動産会社や地方公共団体に自分が所有する空き家の査定を依頼しましょう。
査定で確認するポイントは家の価値・立地・間取り・設備といった項目です。
家の価値というのは家そのものの資産価値のことです。
昔から人気のある地域に存在しているか、将来的にその家に入居者が継続的に入る見込みがあるかという部分を確認していきます。
立地で見る部分は査定する家への交通機関のアクセスが良いかということやスーパーやコンビニ、医療施設が近いか等の立地条件を確認します。
住宅の間取りは入居者にとって非常に重要なポイントです。
査定する際は間取りに関しても細かくチェックしていきます。
物件の査定では設備も確認します。
換気設備が正常に動作しているか、給排水設備に不備がないかを査定するのであらかじめ修理できる部分は査定前に修理しておきましょう。
査定がおわると家賃が決定します。
契約書類の手続き
家賃が決定した後に行うことが契約書類の手続きです。
手続きの際に入居者との契約形態を決めます。
契約形態は「定期借家契約」と「普通借家契約」の２つの内、どちらかの契約形態を選びます。
定期借家契約とは入居期間が限定された契約です。
定期借家契約は定めた期間を過ぎた時点で物件を明け渡してもらうことができます。
ただし、入居者が希望する期間よりも短い期間を設定してします可能性があるので注意しておきましょう。
一方、普通借家契約は入居の期間を設けない契約です。
一般的に賃貸として家賃収入を得たい方は普通借家契約を選ぶ方が多いです。
契約形態が決まれば必要書類の作成を行います。
賃貸物件を所有する場合で事業的規模であれば「個人事業主」扱いになるので注意しましょう。
個人事業主扱いになる場合は開業日（賃貸開始時）の1か月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」の提出が必要です。
「個人事業の開業・廃業等届出書」は管轄の税務署に提出しましょう。
ほかにも「所得税の青色申告承認申請書」・「青色事業専従者給与に関する届出書」・「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」等の書類を提出する必要があります。
各種届け出後は年度末の確定申告に向けて家賃収入等の経費を控えておく必要があるので注意しましょう。
契約準備等
入居者が見つかり、条件が合致すれば契約になります。
契約時には必要書類以外にも収入印紙等が必要になる場合も。
個人管理の場合はあらかじめ事前準備が必要ですが、管理会社に依頼している場合は契約準備等も対応してもらえます。
手間を省くためには管理会社を選ぼう
手間を省くためにも管理会社を設定するということも一つの手です。
所有している物件が一つだからといっても管理は非常に大変です。
入居者とのトラブルや設備上のトラブルなど、賃貸に出している以上は予期せぬトラブルに見舞われることが多いです。
あなたが会社に出社している間にトラブルがあっても解決しなければいけません。
住宅を管理するということはイレギュラーな事態でも常に対処しなければならないので、あなた自身も気が休まる時間がなくなってしまいます。
このような事態を防ぐためにも管理会社を設定することをおすすめします。
管理会社に依頼することで予期せぬトラブルがあっても対処してもらうことが可能です。
定期的なメンテナンスも管理会社が行ってくれるので、あなた自身の手間を省くことができます。
庭がある場合は庭の剪定も必要になりますよね。
住宅の管理は思っている以上に大変です。
管理会社に依頼するとコストはかかりますが、それ以上に手間を省くことができます。
管理会社の相場
物件管理の際は管理会社に依頼することをおすすめしました。
ここで皆さんが気になることが管理会社に依頼したさいのコストではないでしょうか。
「いくら手間が省けるとはいえ、高額の管理費を支払うくらいなら自分でやる」という方も多いですよね。
では、管理会社に支払う手数料についてお話していきます。
管理会社に支払う手数料は一般的に家賃かける％で算出されるということがほとんどです。
例えば、毎月の家賃が8万円だとしましょう。
管理会社との間で手数料が家賃の3％という取り決めがあれば月の管理手数料は8万円×３％の2,400円という計算になります。
つまり、管理費用は家賃が高ければ高いほど費用がかかるということです。
とはいえ、管理費用自体はそこまで高額ではないです。
ましてや賃貸で出している物件の家賃収入が定期的に入れば管理費用を支払うこともそこまで大きな出費ではないでしょう。
自分自身の手間を考えると管理会社に依頼した方が良いのではないでしょうか。
先程ご説明した手数料は管理会社ごとに手数料のパーセンテージを設定しています。
例では手数料を家賃の3％として計算しましたが、管理会社によっては家賃の5％を手数料とする会社もあるので注意が必要です。
一般的な管理の手数料の相場は家賃の5％前後です。
ただし、管理の手数料が安い管理会社を選べば良いというわけではないので注意しましょう。
管理会社を選ぶ際の注意点
管理会社を選ぶ際は手数料の安さだけで選ばないようにしてください。
管理会社の中には手数料と別に更新事務手数料といった費用がかかる会社もあります。
賃貸管理においても管理会社ごとにサービス内容が異なります。
依頼する管理会社に自分の求めるサービス内容が含まれているかを確認することが大切です。
手続きが分からないときは即相談
賃貸に出す手続きが複雑でよく分からない場合には不動産会社等に連絡して相談しましょう。
不動産査定の連絡時にその後も手続きについて相談しても良いですね。
手続きが複雑で分かりにくいからといって手続きを行わないことはやめましょう。
まとめ
空き家を賃貸に出すことで家賃収入を継続的に得ることはできますし、将来的に自分が住むこともできます。
空き家を賃貸に出すことで入居者とのトラブルが起こる可能性や管理費用がかるというリスクもあります。
管理面でのデメリットは管理会社に依頼することでリスクを軽減することが可能です。
管理会社に依頼する際は管理会社ごとの特徴をふまえた上で自分の求めるサポートをしてもらえる管理会社選びをしましょう。
賃貸に出す場合は手続きも必要です。
手続きが不安な方は不動産会社に相談すると的確なアドバイスをもらえます。
空き家を賃貸に出す際はメリットとデメリットを熟知した上で決定しましょう。
