「社会人になって年収も増えてきたし家でも買おうかな。」「結婚して数年経ったしマイホームでも買おうかな」という方もいますよね。
でも家を一括で購入するなんて中々できないと思います。
家を購入する多くの人が活用しているものが住宅ローンです。
住宅ローンは様々な種類があります。
その中の1つが「フラット35」です。
似たような名称で「フラット35s」という商品もあります。
ここでは「フラット35」と「フラット35s」についてどのような違いがあるかをご説明します。
それでは２つの商品について見ていきましょう。
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Contents
フラット35って一体何？
フラット35が金融商品ということは分かるけど詳しく教えてほしい！
そんな方のためにもフラット35を解説していきますね。
フラット35は住宅ローンに申し込みする際の金融商品の１つです。
これから住宅の購入を検討されている方はどのローンを利用するか迷いますよね。
それでは住宅ローンの１つであるフラット35について特徴をみていきましょう。
フラット35の特徴とは
皆さんはフラット35という言葉をご存知でしょうか。
フラット35は住宅金融機構と民間金融機構が提携している住宅ローンです。
最長35年の全期間固定金利の住宅ローンでもあります。
フラット35では保証人不要で繰り上げ返済手数料が必要ないことや借入期間の金利が固定されているという特徴もあります。
そのほかの特徴としては基本的に全期間の金利が一定ということが挙げられます。
中には途中から金利が上がるものもありますが、将来の金利はあらかじめ決まっています。
つまり、借り入れの際に将来までの返済金額と総返済金額の２つを確定できるというメリットがあるのです。
借り入れの際に借りる人の勤続年数は問われないため、転職したばかりで勤続年数が短い方でも利用できます。
フラット35は年収が低くても借りやすい住宅ローンです。
「家を買いたいけど、年収も低いし住宅ローンなんておりないかも」という方でもフラット35なら借り入れができます。
年収が低くても諦めなくて良いですよ！
その反面、フラット35は一般的な住宅ローンと比べて建物の基準が厳しいです。
借り入れの際は住宅の耐久性能や安全性等の住宅金融支援機構が掲げる技術基準をクリアする必要があります。
そのため、フラット35で借り入れする場合は購入予定物件が技術基準を満たすかを事前に確認する必要があるので注意が必要ですね。
フラット35の借り入れ対象は新築・中古共に一戸建ての場合は床面積70㎡以上でマンション等の共同住宅の場合、床面積30㎡以上が基準です。
借り入れの際は自分が購入しようとしている住宅の条件がフラット35の基準を満たしているかをしっかりと確認しておく必要があります。
フラット35を利用できる人はどんな人？
フラット35は一般的な住宅ローンと比べても利用しやすい住宅ローンになります。
ここではフラット35を利用したいと思っている方に利用条件を説明していきます。
どの金融機関で借り入れをする際も利用できる人の条件が定められていますよね。
まずは利用者の年齢制限についてです。
申し込みする時の年齢は70歳未満の人であれば申し込みが可能です。
年齢制限が厳しいのでは？と思っている方も多いのではないでしょうか。
意外と年齢制限は緩いなと感じますよね。
フラット35では親子でリレー返済する場合は70歳以上でも可能になります。
70歳以上でも利用できる住宅ローンはフラット35以外には滅多にありません。
続いて国籍についての制限です。
フラット35では日本国籍で永住許可を受けている人、若しくは特別永住の人であれば申し込みが可能です。
国籍の制限もさほど厳しくはありませんね。
その他の条件にローンの返済負担率が挙げられます。
返済負担率とは年収に占める年間の返済金額の割合のことです。
住宅ローンの審査ではどの金融機関でもチェックするポイントですね。
フラット35では年収400万未満の場合は返済負担率が30パーセント以下、年収400万円以上の場合は返済負担率35％以下が利用条件になります。
金融機関や住宅ローンによって返済負担率は異なります。
一般的には約30％～35％という割合がほとんどを占めているので、フラット35でもそこまで変わらないですね。
フラット35の対象物件
ここではフラット35の対象となる住宅について説明していきますね。
フラット35の対象住宅は住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築・中古住宅です。
そのほかにも条件があります。
一戸建ての場合は床面積70㎡以上でマンションの場合は床面積30㎡以上が対象です。
床面積による基準は見落としやすいポイントでもあるので注意が必要ですね。
フラット35を利用する際には物件の条件もしっかり確認しておきましょう。
借り入れする前に自分が選んでいる物件の床面積を不動産に確認しておくと良いでしょう。
借り入れ金額はいくら？
フラット35の借り入れ金額は100万円以上、8,000万円になります。
借り入れ前にどれくらいの金額が掛かるかをしっかりと確認しておく必要がありますね。
とはいうものの借り入れ金額自体は大きな金額です。
よっぽどのことがない限りは借り入れ事自体に困るということはないでしょう。
借り入れ前にはこの金額を頭に入れた上で物件選びをする必要がありますね。
フラット35の金利
続いてフラット35の金利についてお話していきますね。
フラット35の金利は以下3つの条件によって異なります。
- 金融機関
- 返済期間
- 融資率
上記の金利について簡単に解説してきますね。
金融機関
利用する金融機関によってフラット35の金利は異なります。
これは当然のことですよね。
金融機関ごとに手数料も異なります。
金利をできるだけ引き下げたいという方は金融機関選びからよく確認しましょうね。
フラット35を利用するからどこも同じといって適当に決めることはやめましょう。
フラット35の金融機関の選び方
それではフラット35の金融機関の選び方を解説していきます！
先程お話ししたようにフラット35の金利は利用する金融機関によって異なります。
できるだけ金利を抑えたいという方におすすめなのが、ネット系金融機関です。
ネット系金融機関は通常の金融機関のように店舗持っていません。
金利も販売手数料にしても店舗が無い分低い手数料で維持運営が可能です。
少しでも金利を低くするにはネット型の金融機関かつ、最も金利の低い機関を選ぶことをおすすめします。
返済期間
返済期間によって金利が異なります。
お金を借り入れる際には当然利子がつきますよね。
返済期間が長くなればなるほど金利は高くなります。
フラット35では返済期間に応じて融資金利を設定するため、あらかじめ確認しておきましょう。
融資率
融資率によっても金利が異なることをご存知でしょうか。
融資率が9割以下なのか、9割超なのかという部分でも借り入れの際の金利が異なります。
また、加入する団体信用生命保険の種類によっても金利が異なるため注意しましょう。
融資率は以下の計算式で求めることができます。
融資率＝フラット35の借入金額÷住宅の建設費または住宅の購入価額
住宅の建設費は借り入れ対象となる住宅の建設にかかる費用のことです。
工事請負契約書に記載された金額をいいます。
住宅の建設と同時に土地を購入する方もいるのでは。
その場合は土地の取得で必要になった売買金額と請負金額の合計額をいいます。
住宅の購入費は借り入れ対象の住宅売買にかかる費用のことです。
また、売買契約書に記載されている売買金額のことをいいます。
意味合いが紛らわしいので間違えないようにしましょう。
フラット35のメリットとデメリットを解説
ここではフラット35のメリットとデメリットについて解説していきます。
フラット35は住宅ローンの中でも非常に魅力的な商品です。
景気に左右されないという部分や将来的に返済の見通しがききやすい等の様々なメリットがあります。
「メリットが沢山あるということはデメリットも沢山あるのでは？」と思う方も多いですよね。
フラット35にはメリットだけでなくデメリットもあります。
住宅ローンは長期に渡る返済になるため、メリットとデメリットを抑えて慎重に選ぶ必要がありますよね。
それではフラット35のメリットとデメリットを詳しく解説していきます。
フラット35のメリットとは
フラット35のメリットとして１つ目に挙げられることが景気に左右されないということです。
「景気に左右されないって一体どうゆうこと？」と思う方も多いはず。
フラット35は固定金利になります。
固定金利ということは景気の善し悪しで金利が左右されることがないです。
他の金融商品の場合、金利が景気によって変動することはよくあります。
固定金利というだけで将来の返済計画を立てやすくなります。
お金を返済していく上で将来の見通しが立つことで安心して借りることができます。
これは大きなメリットですね。
次のメリットとして挙げられることが保障料や保証人が不要ということです。
通常のローンでは保証人を立てることがほとんどです。
これまでにローンを利用した際に親戚などもいないため、保証人を立てることに苦労したという方もいるのではないでしょうか。
フラット35では保証人が必要ないため、そのような心配もいりません。
フラット35は収入基準と物件基準を満たせば借り入れが可能です。
そのため、勤続年数が少ないからといって借り入れができないことはありません。
自営業で安定した収入が無いという方でも条件さえ満たせば借り入れができます。
借り入れしやすい上に固定金利で返済の見通しをつけやすい住宅ローンがフラット35です。
しかし、メリットだけではなくデメリットもあります。
次にデメリットについてご説明していきますね。
フラット35のデメリットとは
フラット35のデメリットとして挙げられることの1つは市場金利が下がっても得がないということです。
フラット35が固定金利です。
つまり、景気が良くなったとしても金利が変わらないので得をしないということです。
固定金利でない場合、市場金利が下がった時に借り入れ金額の金利も下がります。
つまり金利の差分が得になります。
固定金利ではこのような状態の際に特にはなりません。
また、フラット35は借り入れの際に物件条件が細かく設定されています。
物件条件を満たさなければ借り入れすることはできません。
そのため、物件条件をあらかじめ調べておく必要があります。
物件条件を調べる際には物件の審査が必要です。
物件の審査では別途に費用がかかります。
審査費用は自費になるため、注意しましょう。
繰り上げ返済の金額が高いということもフラット35のデメリットになります。
繰り上げ返済という言葉をご存知でしょうか？
振り上げ返済とは返済中に融資金全額または一部を繰り上げて返済することです。
繰り上げ返済の最低金額は1円からOKという銀行も多いです。
フラット35の繰り上げ返済金額はインターネット利用の場合で最低10万円から、窓口では最低100万円からと高額になっています。
繰り上げ返済したい方は注意が必要です。
一方で繰り上げ返済の手数料は無料になります。
そのため、まとめて返済する時はほとんどデメリットにはならないですね。
フラット35sって一体何？
それでは次にフラット35sについてお話していきましょう！
フラット35とフラット35sって一緒じゃないの？と思う方もいますよね。
フラット35とフラット35sは違います！
フラット35sはフラット35の金利を引き下げるメニューの一つです。
フラット35で定められている技術基準だけでなく、耐震性・省エネルギー性に優れた住宅を取得する際に一定期間フラット35の金利を下げてくれるものです。
つまり質の高い住宅を取得する際に借り入れの金利を下げるものです
フラット35sは新築住宅のみならず中古住宅の購入の際にも利用できます。
予算の都合上、新築は厳しいなという方でも利用できますね。
フラット35sをもっと深堀りしていきましょう！
フラット35sの特徴とは？
フラット35sの特徴として挙げられることがフラット35よりも優れた住宅の購入時に借入が可能ということです。
前述したとおりフラット35よりもより良い住宅を購入する際に金利を引き下げて利用できますよ！というものがフラット35sです。
確かに良い住宅に住むならお金もかかるし、金利くらい安くしてほしい！と思いますよね。
そんな方の希望を叶えようとするプランでもありますね。
フラット35sでは「金利Aプラン」「金利Bプラン」の２つがあります。
利用プランによって金利が違います。
フラット35sの金利プランは住宅の要件によって利用できるプランが決まります。
事前にプラン内容を把握して物件の確認をしておきましょう！
フラット35sの対象物件
ここではフラット35sの対象物件についてご説明します。
フラット35sの対象は新築・中古住宅の両方です。
その中で一定の要件を満たす住宅がフラット35sの利用条件になります。
新築住宅、中古住宅の両方に共通する条件として挙げられることは以下の通りです。
- 住宅の省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性のどれかを満たしている
この部分については後ほど詳しくご説明しますね。
フラット35sの金利は2プラン
先程お話したとおり、フラット35sの金利プランは2プランあります。
以下フラット35とフラット35sの総返済金額の比較表です。
| 名称 | 返済期間 | 借入金利 | 毎月返済金額 | 総返済額 | 総返済差額 |
|---|---|---|---|---|---|
| フラット35 | 全期間 | 年1.24% | 88.082円 | 36.994.468円 | ― |
| フラット35sAプラン | 当初10年間 | 年0.99% | 84.545円 | 36.278.333円 716.135円 |
|
| 11年目以降 | 年1.24% | 84.110円 | |||
| フラット35sBプラン | 当初5年間 | 年0.99% | 84.545円 | 36.608.518円 385.950円 |
|
| 6年目以降 | 年1.24% | 84.600円 | |||
表を見ても分かるようにAプランとBプランではフラット35よりも総返済額がお得です。
フラット35sの金利Aプランと金利Bプランでは返済期間による借入金利の差があるため、総返済額が変わります。
いずれにしてもフラット35sはフラット35と比べてとても得なプランです。
それではもっと掘り下げて各プランを見ていきましょう。
フラット35sのAプラン
先程の表を見ても分かるようにフラット35sのAプランでは最初の10年間の金利を0.25%引き下げることが可能です。
Aプランを利用する場合には以下の中でいずれかの条件を満たす必要があります。
- 認定炭素住宅
- 一次エネルギー消費量等級5の住宅
- 性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
- 高齢者配慮対策等級4以上の住宅
- 長期優良住宅
- 耐震等級3の住宅
この中のどれか１つの条件さえあれば住宅購入時の金利引き下げが可能です。
フラット35sのBプラン
先程の表を見ても分かるようにフラット35sのBプランでは最初の5年間の金利を0.25%引き下げることが可能です。
Bプランを利用する場合には以下の中でいずれかの条件を満たす必要があります。
- 一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
- 断熱等性能等級4の住宅
- 耐震等級2以上の住宅
- 免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
- 劣化対策等級3の住宅でかつ維持管理対策等級２以上の住宅
この中のどれか１つの条件さえあれば住宅購入時の金利引き下げが可能です。
フラット35sのメリットとは
それではフラット35sのメリットはなんでしょう。
フラット35sはフラット35よりも金利が低いです。
お金を借りる際どなたでも金利を気にしますよね。
住宅ローンは長期に渡って返済していくものです。
長期で返済していく分、金利が大きな影響を及ぼしますよね。
フラット35sを利用することで質の高い住宅を取得する際に低金利で借り入れできるということが最大のメリットです。
フラット35sを利用時に注意するポイント
- 借り換えはできない
- 返済計画をしっかり立てること
- 購入物件の価格を見極めよう
- 予算金額を確認しておこう
借り換えはできない
借り換えを利用したいという方もいますよね。
フラット35では借り換えが可能です。
しかし、フラット35sでは借り換えができないので注意しましょう。
もし借り換えを利用したい場合はフラット35を利用してください。
返済計画をしっかり立てること
返済計画をしっかり立てましょう。
これはその金融商品を利用する場合でも注意すべきポイントです。
フラット35sの場合、一定期間の金利が引き下げられます。
そのため、金利が引き下がる機関を確認した上で返済計画を立てましょう。
金利が引き下がる機関が分からないまま返済してしまうと返済できていない！なんてことにもなりかねません。
返済計画を立てる際は金利プランをしっかりと確認しましょう！
購入物件の価格を見極めよう
購入物件の価格を確認した上でフラット35sを利用しましょう。
フラット35sでは購入物件に対して借り入れできる金額に制限があります。
購入する物件と借り入れ金額を確認しておかないと、フラット35sを利用しようとしたのに利用できない！なんてことも。
購入物件の価格はしっかりと見極めましょう！
予算金額を確認しておこう
予算金額についても確認を怠らないように！
予算金額もフラット35sだけに関わることではないですよね。
フラット35sは一般的な住宅よりも性能が良い住宅を購入する方に向けて、金利を下げるプランになります。
住宅の性能が上がる分、購入に対する予算も高くなりますよね。
しっかりと予算金額を立てることで、効果的に利用することが可能です。
フラット35とフラット35sの審査に通るコツ
フラット35とフラット35sについてここまでご説明してきました。
フラット35とフラット35sの内容を見て是非利用してみようかな！と思う方も多いのではないでしょうか。
でも審査が心配だなぁという方もいますよね。
そんな方のためにも、ここでは審査通過のコツを伝授しちゃいます！
審査通過のコツは以下の３つです。
- 総返済負担率を下げる
- 物件が技術基準に適合しているかを確認する
- 未払い金や滞納金は全て完済
それでは審査通過のコツを簡単に解説していきますね。
総返済負担率を下げる
総返済負担率は下げましょう。
総返済負担率とは年収に対する全借入金額の割合のことです。
以下総返済負担率の計算式になります。
総借入額÷年収＝総返済負担率
この式に当てはめた時に年収400万円未満なら30％、年収400万円以上なら35％を超える場合にはできるだけ完済するか解約をしましょう。
ここで注意することがすべての借入れ金額ということです。
車のローンやカードローンなどのフラット35やフラット35sでの借り入れも含みます。
しかし、借主の妻などの借り入れは含みません。
あくまで借主のみの総返済額が基準となります。
物件が技術基準に適合しているかを確認する
必ず購入予定の物件がフラット35、フラット35sの技術基準に適合しているかを確認しましょう！
フラット35とフラット35sでは物件の技術基準が定められています。
技術基準に適合していない場合には借り入れができません。
フラット35、フラット35sの技術基準に適合しているかを確認しておく必要があります。
技術基準についてはこの記事内でも詳しく説明しているのでそちらを見てみてくださいね。
未払い金や滞納金は全て完済
未払い金や滞納金がある場合、全て完済しておきましょう！
これはフラット35やフラット35sを利用する時だけに関わることではありません。
住宅ローンだけでなく借り入れする際の審査で必ず見られるポイントです。
携帯料金や水道料金等の支払いを滞納すると個人信用情報に傷がついてしまいます。
その場合、審査が通過しにくくなります。
これまでに料金の未払いがある方は審査を通過しやすくするためにも全て完済しておきましょうね。
最後に
ここまでフラット35とフラット35の違いについて解説してきました。
フラット35は住宅ローンの1つです。
固定金利のため将来の返済計画が立てやすいものとなっています。
フラット35sはフラット35よりも金利を引き下げることが可能です。
その一方で住宅の技術基準がフラット35よりも高くなります。
フラット35sで返済計画を立てる際は金利が一定期間のみ引き下がるため、その期間を踏まえた返済計画を立てる必要があります。
審査を通過するためには総返済負担率を低くしましょう。
年収に見合った借り入れをしましょうね。
購入する物件がフラット35、フラット35sの技術基準に合っているかを確認する必要があります。
技術基準に合っていなければ借り入れができません。
購入予定の物件の技術基準をしっかりと確認しておくことが重要です。
未払金や滞納があれば完済しておきましょう。
金融機関審査で未払い金や滞納がある場合、審査が通過しにくくなります。
借り入れする前にしっかりと内容の精査をしておきましょう。
住宅ローンを利用する場合、自分に合ったローンを選ぶことをおススメします。
住宅ローンの種類は豊富なので、様々な住宅ローンを比較・検討して自分に合ったものを選びましょうね。
