将来年金をもらえるかの確約が無い中で老後の生活が不安な方も多いですよね。
このような状況下で「不動産投資を始めようかな」という方も増えています。
効率良く不動産投資を行うのであれば利回りについての基礎知識を持っておくべきですよね。
利回りが高ければ自分へのリターンが大きいです。
しかし、その一方で支出のリスクも高くなります。
利回りについて正しい知識がないまま不動産投資を始めることは非常に危険です。
利回りが高いからと言って必ずしも得するわけではないです。
今回はこれから不動産投資を始めようとしている方に不動産投資の利回りについてお話していきます。
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利回りって何？
不動産投資でいう利回りは一般的な解釈の利回りとは少し異なります。
不動産投資の利回りは投資したお金に対して得られる利益のことです。
不動産投資の利回りには３種類の利回りが存在します。
手数料等を家賃収入から引いた実質利回りや家賃収入を物件購入費用で割った表面利回りなど様々です。
不動産投資の３つの利回りについてお話していきますね！
不動産投資の利回りは３つ
先程お話したように不動産投資の利回りは３種類あります。
不動産投資の利回りは以下の３つです。
- 実質利回り
- 想定利回り
- 表面利回り
それでは不動産投資の３種類の利回りについて簡単に説明していきますね！
1.実質利回り
実質利回りをご存知の方もいるのではないでしょうか。
実質利回りとは不動産を購入した時や不動産を運営する中で必要な諸経費や手数料を1年間の家賃収入から引いた金額を投資金額で割って算出されるものです。
ここでいう諸経費や手数料は火災保険料、固定資産税、賃貸管理費等の仲介手数料のことをいいますね。
実質利回りを計算する場合は修繕費用や所得税・住民税を除外して利回りの計算をするので注意しておきましょうね。
実質利回りの計算式は以下の通りです。
(不動産投資で取得している全収入)-経費÷物件価格×100
実質利回りは支出も含めた利回りになります。
そのため、運用利回りを把握できるという特徴があります。
2.想定利回り
想定利回りは満室時の利回りのことです。
満室時の利回りを想定した利回りと覚えておけば覚えやすいですね！
想定利回りの計算式は以下の通りです。
不動産投資で取得するすべての収入÷物件価格×100
アパート等の複数の部屋を有する場合は売買時に空室が生じることもあります。
想定利回りは満室時の場合のみの利回りになります。
3.表面利回り
表面利回りは管理費等の経費を含めない利回りのことです。
表面利回りの計算式は以下の通りです。
不動産投資で取得している全収入÷物件価格×100
表面利回りでは現在の空室状況も含めた利回りです。
空室状況を反映できるので、より詳細な利回りを算出できます。
理想の利回りとは？
ここまで簡単に不動産投資の利回りについてお話してきました。
不動産投資の利回りにおいて理想の利回りはどれくらいなのか想像できますか？
ほとんどの方が理想の利回りについて、イメージが湧かないのではないでしょうか。
利回りは不動産投資をした物件をもとに家賃収入が取得できることを大前提に計算します。
つまり、家賃収入が無かった場合は利回りも0となります。
不動産投資では自分で物件管理が難しい場合に管理会社に依頼することも多いです。
そうなると当然、管理費用が別途で必要になります。
他にも物件を所有していると修繕費用もかかります。
家賃収入が0の期間が長いとその他支出金額が家賃収入額を上回って赤字になることも。
想定外の出費を考えた上で利回りを検討するなら一般的な利回りの1～2％高い利回りの物件を選ぶと良いでしょう。
投資物件の種類によって理想の利回りは異なりますが、区分マンションで1室に投資するなら中古で8％、新築で5％が理想的な利回りですね。
戸建てに投資するのであれば新築で10％、中古で18％が理想的といえるでしょう。
アパート１棟で投資を検討するなら新築で8％、中古で10％を基準に物件を選定すると良いです。
不動産投資の利回りで注意すべきポイントは4つ
ここでは不動産投資の利回りで注意すべきポイントについてお話します。
不動産の利回りで注意すべきことは様々ですが主に以下4つの注意点についてご説明していきますね！
- 利回りが高い物件
- 中古一棟物件の空室
- 支出を含めて計算する
- 利回りを考慮した物件選び
利回りが高い物件はそれだけリスクもあります。
中古一棟物件の空室も注意が必要です。
支出を含めた計算をすることも不動産投資では欠かせない注意点ですね。
それでは先程挙げた３つの不動産の利回りの注意点についてお話していきます。
1.利回りが高い物件
不動産投資の物件を探していると利回りが高い物件を見かけるという方も多いのではないでしょうか。
利回りが高いという理由だけで投資用物件を選ぶのは危険です。
利回りが高い物件には利回りが高い理由があります。
例えば立地が悪く中々居住者が見つからないことや築年数が経っていることも。
他には事故物件や耐震性が低いなどの問題点抱えている物件の可能性が高いです。
利回りが高くても家賃収入を取得できなければ意味がないですよね。
購入してから売却しようとしても買い手が見つからないということもあるので、利回りが高いからといって安易に購入しないようにしましょう。
2.中古一棟物件の空室
中古一棟物件の空室についても注意が必要です。
空室の物件があったとして、そこに何かしらの問題がある場合は一向に居住者が見つからない可能性があります。
想定利回りが高い物件を購入しても想定利回りでは空室部分も入居者が入ることを前提に計算しているため、空室が続くと想定利回りで計算した利回りを確保できません。
空室がある場合は空室の理由を前もって確認しておきましょう。
空室理由がたまたま空室ということであれば問題ないですが、事故物件等の理由の場合で空室の場合はこれからも空室である可能性が高いので注意しましょう。
3.支出を含めて計算する
不動産投資では必ず支出を含めた計算をしましょう。
不動産投資の支出は様々です。
例を挙げると、税金や損害保険料、司法書士や税理士への報酬等の支出ですね。
支出の中には一時的な支出になるものもあれば、継続的な支出もあります。
特に継続的な支出に関しては注意が必要です。
支出を含めた計算をしなければ、利回りが大きく下がることもあります。
不動産投資の利回りを計算する際は支出を含めた計算をしましょう。
4.利回りを考慮した物件選び
利回りを考慮した物件選びをしなければ明らかな損失が出る可能性があります。
これはどうゆうことかというと、中には投資物件をよく見せるためだけに利回りがよくなるような計算がされていることもあります。
そのため、利回りの計算式や内訳を確認しないまま物件を選んでしまうと、不動産投資自体を失敗してしまいます。
利回りの計算式は先ほどご説明しましたが、目の前の数字だけに注力せずにしっかりと確認しましょう。
不動産投資を始めるなら専門家に相談
「将来、年金がもらえるか分からないし、そろそろ不動産投資を始めようかな」という方もいるのではないでしょうか。
とはいいつつも「不動産投資なんてどうやったら良いのか分からない！」と思う方も多いのでは。
不動産投資を初心者から始める場合には自己判断で進めないようにしましょう。
不動産投資をこれから始める方は専門家に相談してから始めた方が安全です。
不動産投資の専門家は主に不動産投資会社、フィナンシャルプランナー、経験者に分けられます。
それではここで挙げた3種類の専門家について簡単にご説明していきますね！
不動産投資会社
不動産投資会社は投資物件の案内や売買までの一貫した業務を行う会社のことです。
これから不動産投資を始めようとしている方でも相談すれば的確なアドバイスを受けることができるでしょう。
不動産投資会社は担当者や会社の実績によって質が異なります。
これから不動産投資を始めたいという方は実績のある不動産投資会社を選びましょう。
中には名ばかりの怪しい不動産投資会社も多いです。
不動産投資会社を選定する時は慎重に選びましょう。
おすすめの不動産投資会社5選
ここではこれから不動産投資を始めようと考えている方におすすめの不動産会社をご紹介していきます。
不動産投資会社は沢山ありますが、ここでは5社に絞っておすすめの不動産投資会社をご紹介しますね。
以下の5社がおすすめの不動産投資会社です。
- 日本財託
- シノケンプロデュース
- スカイコート
- 和不動産
- ブリッジ・シー・エステート
ここで挙げた5社の不動産投資会社について簡単に説明していきます！
1.日本財託
一社目は「日本財託」になります。
「日本財託」は東京23区の中古のワンルームマンション投資を専門とする不動産投資会社です。
大手の不動産投資会社なので信頼度も非常に高いです。
2020年9月末時点まででマンションの管理戸数23,172戸で入居率98.81％と実績も豊富な不動産投資会社になります。
物件購入の際は仲介手数料0円で購入後も月額3,000円（税別）で管理を一任できるというサポート体制も充実している不動産投資会社です。
日本財託は強引な営業がないという評判もありますね。
不動産投資会社の中にはしつこく、強引に営業してくる会社もありますが、その点日本財託は安心ですね。
2.シノケンプロデュース
次にご紹介する不動産投資会社は「シノケンプロデュース」です。
シノケンプロデュースはアパートの経営に特化した不動産投資会社になります。
年間の着工棟数ランキングでは4年連続で日本全国1位という実績を持っています。
シノケンプロデュースでは東京、名古屋、大阪、仙台、福岡の５つの地域のみが対象です。
入居率も98.8％と非常に高い数字を残している実績のある不動産投資会社の一つですね。
上場企業であり、実績も兼ね備える会社になるため、これから不動産投資を始める方でも安心して利用できるのではないでしょうか。
3.スカイコート
続いてご紹介する不動産投資会社は「スカイコート」です。
スカイコートは創業50年以上の歴史ある不動産投資会社になります。
実績も豊富で2020年2月までで累計分譲戸数34,099戸940棟を実現しています。
スカイコートは東京圏内の物件が対象地域です。
スカイコートが管理しているマンションでは入居率が約98％と非常に高い数字を誇ります。
安定した実績とノウハウでこれから不動産投資を始めるという方でも手厚いサポートを受けることができますね。
4.和不動産
次にご紹介する不動産投資会社は和不動産です。
和不動産は東京都千代田区に本社を構える不動産投資会社です。
東京の中古ワンルームに特化した不動産投資会社という特徴があります。
東京都23区で中古ワンルームマンションでの投資なら和不動産がおすすめです。
他の地域と比べて東京都23区内は物件価格が落ちにくいです。
東京都23区内はそれだけ需要があるということですね。
5.ブリッジ・シー・エステート
ブリッジ・シー・エステートは中央区、港区等の都心5区を中心としたマンションを取り扱う不動産投資会社になります。
ブリッジ・シー・エステートが対象としている地域は富裕層が多いエリアになります。
富裕層向け不動産投資物件を選定したい方にはブリッジ・シー・エステートがおすすめです。
他にもブリッジ・シー・エステートには法律家や公認会計士がいるため、資産運用にも強い会社になります。
取り扱う物件の特徴としては中古ワンルームマンションが中心です。
入居率は98.8%と非常に高い水準になります。
入居率の高さは不動産投資において非常に大切な指標です。
フィナンシャルプランナー
フィナンシャルプランナーという言葉を知っている方も多いのではないでしょうか。
フィナンシャルプランナーとは投資だけにとどまらず、資金や家計等のお金に精通するプロのことです。
不動産投資について詳しいフィナンシャルプランナーもいるので良いアドバイスを受けることができるでしょう。
経験者
ここでいう経験者は不動産投資の経験者のことをいいます。
一般的にはオーナーと呼ばれることもありますね。
不動産投資を経験した人であれば詳細なアドバイスを受けることが可能です。
知人等にオーナーがいる場合は相談してみるのも良いでしょう。
不動産投資でおすすめしない地域
これから不動産投資をしようと思う方の中には「東京都内で23区内なら空室率も少なそうだし大丈夫だろう」と思う方もいるのではないでしょうか。
不動産投資を始める際に重要なことの一つが地域選びです。
物件選びの前に地域選びと言われるほど地域選びは重要です。
東京23区内でもおすすめできない地域があります。
東京23区内でおすすめできない地域は湾岸エリアです。
湾岸エリアはお台場、豊洲、有明等の地域のことをいいます。
湾岸エリアは都市開発が進んでいる地域で物件の価格も高騰しています。
「物件価格も高騰していて都市開発が進んでいるのならおすすめじゃないの？」と思う方もいますよね。
ここでの問題点は２つです。
一つはオリンピック後に高騰していた物件価格の下落が予想されるということですね。
湾岸エリアは東京オリンピックの会場として注目されている地域ですが、オリンピック終了と同時に地価が下落する可能性が高いです。
良い方向に行けばオリンピック後も地価が高騰し続ける可能性もありますが、なにかと不安定要素も高いですね。
もう一点が液状化問題になります。
液状化現象とは地震の際に地盤面が液体状になる現象です。
日本は言わずと知れた地震大国であることを皆さんもご存知だと思います。
ニュースで地震をきっかけに液状化が発生している風景を見た方もいるのではないでしょうか。
湾岸地域は液状化リスクが高い地域です。
地震が発生して液状化が起きれば、液状化発生地域のマンションやアパートは甚大な被害を受けます。
不動産投資物件を探す際は今後起こりうるリスクを想定した物件選びをおこないましょう。
まとめ
不動産投資物件を選ぶ際は利回りの高さだけに捉われないようにしましょう。
利回りが高いからといって安易に物件を選んでしまうと大きなリスクを背負うことになります。
利回りが高い物件にはそれ相応の理由があります。
例えば空室が続いている物件であることや立地条件が悪いため、入居者が入らない等の可能性も高いです。
不動産投資で物件を購入した際にかかる費用についても考慮して利回りを考えましょう。
利回りは家賃収入があってこその利回りです。
支出が大きいと家賃収入が取得できない期間が長期に渡る場合に年間での取得がマイナスになることもあります。
不動産投資はあくまでも投資です。
物件を購入したからと言って毎月確実に収入が得られるというわけではないです。
これから始めて不動産投資を行うという方であれば、不動産投資会社の利用がおすすめです。
不動産投資会社は会社ごとに特徴が異なります。
自分にあった不動産投資会社を選ぶことで今後の不動産投資を円滑に進めることができます。
