「不動産投資は節税になる！」
近年国内でも投資への関心が高くなっていることや、税金が上がっていることを受けて、「不動産投資で節税をしたい」と考える人もいますよね。
そんな人の中には、不動産投資が節税になることは知っている人でも、なぜ節税になるのかその仕組みを知らない人もきっと多いでしょう。
今回はそんな人のために、不動産投資が節税になる仕組みと、節税目的の不動産投資をしてはいけない理由、注意点を徹底解説します。
これから不動産投資で節税を考えている人はぜひ参考にしてみてください！
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Contents
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資が節税につながる仕組みをきちんと理解している人は意外と少ないです。
節税と聞くと複雑で難しいという印象があるため、なかなか仕組みを覚えづらいですよね。
これから不動産投資で節税ができる仕組みを解説していきます。
まずは、仕組みを理解するために必要な
- 減価償却
- 損益通算
という2つの言葉を説明するのできちんと理解しましょう。
減価償却とは
減価償却とは、時間の経過により価値が減少する固定資産を取得した際に、取得額をその耐用年数に応じて費用を計上する手続きを指します。
つまり、「減価償却資産」と呼ばれる固定資産を購入した時、一度に経費精算をするのではなく、分割して少しずつ経費にするという仕組みです。
減価償却の注意点
減価償却は価値が減少していく固定資産が対象になります。
たとえば、建物は新築でなくなった時から価値が下がるため、最初の入居者が退去すると、その物件は新築ではなくなりますよね。
新築ブランドがない物件は、「価値が減少した」ということになるため、減価償却の対象になります。
このように経年劣化をすることで、価値が下がる建物や設備のみが対象です。
ここで注意してほしいのが、同じ不動産でも土地は減価償却の対象にならないということです。
建物と比較し土地は更地にしてしまえば、状態は変わらないため、経年劣化をするわけではありません。
そのため、価値が減少したということにはならず、減価償却を利用することはできません。
損益通算とは
「損益通算」とは、赤字と黒字を相殺し、赤字をほかの所得から差し引くことができる仕組みです。
つまり、投資などで赤字が出た場合に給与所得と「損益通算」をすることで、所得を減らして納税額を下げることができます。
損益通算をすることができる所得は決まっていますが、通常の不動産投資の場合、損益通算をすることが可能なので、不動産投資によって納税額を下げることができます。
所得税・住民税が節税になる仕組み
これから所得税・住民税が節税になる仕組みを解説していきます。
所得税はその人の所得にかかる税金で、収入から必要経費を引いたものが「所得税」です。
通常、会社勤めの場合、所得税は給与から天引きされているので気にしたことがないという人もいますよね。
なぜ税金が天引きされているにも関わらず、不動産投資を行うと節税になるのかというと、不動産投資で出た必要経費を給与と「損益通算」し、確定申告をすることで自分の所得を減らすことができるからです。
つまり不動産投資で出た、赤字の分を会社からもらった給与と相殺することで、所得を減らし、納税額を下げることができます。
不動産は「減価償却」ができるため、毎年ある程度の赤字を作ることが可能です。
そのため毎年「損益通算」ができるため、所得を減らし、納める所得税を減らすことで節税ができます。
住民税も所得によって納税額が決定されるため、所得を減らすことで納税額を減らすことができます。
これが不動産投資を行うことで所得税と住民税が節税になる仕組みです。
相続税
同じ金額を相続する場合、現金をそのまま相続するよりも、不動産で相続した方が相続税は安く収まります。
これは、相続税を計算する際に「相続税評価額」と呼ばれるものを使って計算をするためです。
現金を相続する場合、現金の金額がそのまま「相続税評価額」になります。
しかし、土地は価値判定がしにくいという側面があるため現金よりも「相続税評価額」が安くなる傾向があります。
つまり現金1憶円をそのまま相続するよりも、1憶円分の不動産を相続した方が、「相続税評価額」が安くなるため、相続税を節税することが可能です。
さらに、不動産投資用の不動産は「貸家建付地」として評価されるため、相続税評価額がさらに低くなるというメリットがあります。
法人化することで節税も可能
不動産投資が成功し、収益が大きくなった場合は「法人化」をした方がより多くの節税効果を得ることができます。
なぜ法人化をした方が節税できるかというと、所得税よりも法人税の税率が低いから。
法人化は手続きが多く、面倒と感じる人もいるかもしれません。
しかし、節税以外にもメリットがたくさんあるため、収益が多い人は検討してみるといいかもしれません。
もちろん手間がかかるため、
- 「これから収益がどれほどになるのか」
- 「このまま物件を維持することができるのか」
など様々なことを検討してから法人化をしましょう。
節税目的の不動産投資はしない方がいい理由
人によって、不動産投資はかなりの節税効果をもたらします。
そのため、「節税をしたいから」という理由で不動産投資を始める人は多いですが、実は節税を目的として不動産投資をすることはおすすめできません。
節税を目的とすると、不動産投資が失敗に陥るケースは非常に多く、最終的にローンだけが残ってしまうという場合もあります。
これから「節税目的の不動産投資はしない方がいい理由」を解説するので、節税目的で不動産投資をしようと考えていた人は、ぜひ参考にしてみてください。
ローンの返済が苦しくなる
不動産投資をする場合、節税だけを考えすぎるのは良くありません。
利益を出すことができないとローンだけを支払うことになり、そのうちローンの返済が苦しくなってきます。
不動産投資をする際は
- その地域に賃貸需要があるのか
- 投資物件は適正か
- 収益がどのくらい見込めるのか
- 利回りはどのくらいを維持できるか
- ローンの完済はいつか
など様々なことを考えなければ利益を出すことはできません。
不動産投資は一般人でも気軽に手を出すことができるようになりましたが、リスクはまだまだ高いため、節税だけを目的とするのではなく、あくまでも利益を出すことを目的にしてから始めましょう。
追加で融資が受けられなくなる
不動産投資はローン以外にもお金がかかるため追加融資を頼むケースが少なくありませんが、節税のために赤字経営をしていると、追加で融資が受けられなくなる可能性があります。
不動産投資で節税をする場合、損益通算で所得を減らすため、赤字経営をすることになりますが、赤字経営が続いている場合、銀行からの印象が悪くなり、審査が厳しくなることが多いです。
そのため、追加融資を受けたい場合は、最終的に利益が出て返済ができるということをきちんと説明して金融機関を納得させなければなりません。
相続時にトラブルの原因になることも
不動産を相続することで、相続税をかなり抑えることができます。
しかし、不動産の相続は価値が判定しにくいことや、遺産分割がしづらいという理由から、相続時にトラブルになるケースが多いです。
また、公平にするために共有名義にすることもできますが、投資用不動産の場合、修繕が必要になった際や売却を検討する場合に名義人全員が同意をしなければならず、手続きに手間がかかり、かえってトラブルの原因になります。
青色申告特別控除が使えなくなる
青色申告特別控除とは、確定申告時に利用することで、個人事業主を対象に65万円もしくは10万円の所得控除を受けることができる制度を指します。
しかし、節税を目的として赤字経営を続けている間は青色申告特別控除を使うことはできないと定められています。
青色申告特別控除は損益通算前の黒字の合計額が基準になるので、不動産所得で既に赤字がある場合、対象にならず控除を受けることができません。
不動産投資で節税をすべき人と節税にならない人
不動産投資は節税になりますが、だれでも不動産投資で節税効果を得ることができるわけではありません。
人によっては不動産投資をしても、年間数万円しか節税できず、あまり効果がなかったという人もいます。
これから不動産投資で節税をすべき人はどのような人なのかを説明していきますので、不動産投資で節税しようと考えている人はぜひ確認してみてください。
不動産投資をして節税すべき人は、年収900万円以上の人
不動産投資をして節税をすべき人の目安年収は900万円だといわれています。
900万円をこえると所得税率が33%になるため、所得を減らすことで大きく節税効果を得ることが可能です。
不動産投資はリスクが高いため、ある程度の節税効果を得ることができないとリターンが少なく、リスクだけが高くなります。
年間数万円の節税をするために高額なローンを組むことはリスクが大きすぎるため、おすすめできません。
不動産投資は節税できる金額が高い人がやるべき投資であることを、忘れないようにしましょう。
不動産投資で節税を考えるときの注意点
不動産投資で節税をするには様々な注意点があります。
リスクを把握して正しく投資を行わないと、不動産投資で後悔をする場合があります。
注意点をきちんと把握して、節税効果を最大化できるようにしましょう。
【注意点①】耐用年数が決まっている
不動産投資での節税は減価償却費をどれだけ大きくすることができるかが大切になります。
しかし、減価償却ができる年数は建物ごとに始めから決められています。
つまり耐用年数を超え、減価償却ができなくなると、所得のみが増えて税金が高額になるという点に注意しなければなりません。
【注意点②】経営が順調になると節税ができなくなる
不動産投資での所得税対策は、損益通算で給与所得をできるだけ減らさなければならないため、赤字で経営しなければいけません。
始めた当初は減価償却もあるため、取得費用を経費にすることができますが、経営が順調になりすぎると節税ができなくなるということもあるので注意が必要です。
【注意点③】金利変動のリスク
融資を受けている以上、金利変動のリスクを避けることはできません。
節税をするためには赤字になる必要がありますが、赤字の状態で金利が上昇すると、経営を続けることが難しくなる可能性があります。
そのため、収益見込みを考える際は、金利変動リスクを踏まえて考えるようにしましょう。
【注意点④】家賃が下がり、投資利回りが低くなる
不動産投資をやるからには利益を出さなければなりません。
しかし、築年数が経つと家賃が下がり、投資利回りが低くなるため、利益が少なくなります。
節税を考えて不動産投資を始める際は、そのうち家賃が下がり、利益が少なくなるということを忘れずに始めることが大切です。
節税のための物件選びのコツ
不動産投資で節税をするためには、物件選びがカギとなります。
不動産であればどんな物件でもいいというわけではありません。
不動産には節税に向いている物件とそうでない物件があるため、注意が必要です。
節税効果を最大化するためにも、節税に向いている物件をきちんと理解するようにしましょう。
節税をしたいなら木造物件がおすすめ
節税効果を最大化したい人には木造の不動産がおすすめです。
木造不動産の法定耐用年数は22年と短いため、より大きな減価償却費を取ることができます。
大きく減価償却費を取ることができると、その分所得を減らすことができるので節税効果を大きくすることができます。
また、土地は減価償却費にならないため、建物価格の比率が高いと減価償却費も高くなるので、より多くの節税効果を得ることができます。
しかし、築年数が古い木造物件だと、間取りや設備が古すぎるという理由から入居者が見つからず、収益が見込めない可能性があるので注意が必要です。
新築区分マンションは節税に向いていない
一方、節税に向いていない投資用不動産は新築区分マンションです。
新築区分マンションは減価償却期間が長いため1年に計上できる減価償却費が少なく、所得を減らすことがあまりできません。
初年度は、手数料などの経費が多くかかるため、節税効果が大きいと感じるかもしれませんが、次年度から経費にできる金額が少なくなります。
また、節税とは関係ありませんが、新築でなくなると「新築」というブランドがなくなり、利回りも下がるということからリスクも非常に高いので注意が必要です。
不動産投資を成功させる人の特徴3つ
ここまで、不動産投資での節税について話をしてきましたが、そもそも不動産投資に向いている人とはどのような人なのでしょうか。
いくら節税をしたくても、不動産投資を始めるならば、最終的に利益を出さなければ意味がありませんよね。
これから不動産投資に向いている人の特徴について解説をしていくので、自分が当てはまるかどうか確認してみてください。
①行動力がある
不動産投資を成功させる人の特徴1つ目は、「行動力」です。
不動産投資はいい物件が市場に出ると、すぐに売り切れてしまうため、タイミングがかなり重要です。
行動力がある人は、タイミングを逃さずにいい物件を手に入れることができるため、不動産投資を成功させるには、すぐに動くことができる「行動力」が必要になります。
②長期的に計画を立てることができる
近年、不動産投資を始める人は非常に増えていますが、リスクも高いため、失敗する人は少なくありません。
そして、失敗する人の多くは「計画性がない」という共通点があります。
大して計画を立てずに、業者に言われるまま物件を購入する人や、固定資産税や維持費についての計算を怠る人は、最悪の場合借金だけが残ることになるでしょう。
不動産投資は利益がすぐに出る投資法ではないため、長期的に計画を立てることができる人が成功する傾向があります。
③努力の積み重ねができる
物件や周辺地域の調査、税金についての勉強などやることが意外と多いのが不動産投資。
不動産投資を成功させるためには、コツコツと努力の積み重ねをする必要があります。
楽してお金を稼ぐことができると勘違いされがちの不動産投資ですが、利益が出るまで時間がかかる投資のため、地道な努力ができる人でないと成功することは難しいです。
利益が安定的に出るようになった後も、入居者との交渉や掃除など、コツコツと地道に作業をする必要があります。
不動産投資で節税をしよう
不動産投資が節税になる仕組みや節税目的で不動産投資をしない方がいい理由、注意点が理解できたでしょうか？
簡単に説明すると、「減価償却と損益通算を使い所得を減らすことで、節税ができる」ということですね。
不動産投資は正しく行うことで、大きな節税効果を得ることができるというメリットがある側面、節税のみを目的とする場合はリスクが高いためおすすめできません。
節税だけを目的とするのではなく、利益を出すことを目的として不動産投資を行うことで、減価償却の期間が終わった後も、安定的に利益を出すことができるようになります。
仕組みをきちんと理解して、節税の効果を最大化できるような不動産投資を実践してみてください！
