「不動産投資をして不労所得を得たい！」
「副業として不動産投資を始めたい！」
近年、投資への関心が高まっていることから、サラリーマンの方でもできる「不動産投資」が人気を集めています。
しかし、上記のように考えて不動産投資を始めた人の中には失敗をして、悲惨な末路になってしまった人も少なくないです。
「成功をイメージしていたのに失敗してすべてを失った…」
なんてことにはなりたくありませんよね。
今回は、不動産投資で失敗した人の事例と失敗する人の特徴、成功するための方法を詳しく解説していきます。
不動産投資の失敗事例をきちんと学んで、自身の成功に結び付けましょう！
※本ページにはPRが含まれます。
Contents
【事例①】企業の工場近くでアパートを購入したAさんの末路
東京で会社員をしているAさんは、郊外にある中古アパートを一棟購入しました。
このアパートの近くには企業の工場があり、単身者が多いことからアパートの需要が高まっていたためです。
購入当初からほぼ満室の入居率を維持して、安定したキャッシュフローを得ていました。
しかし、購入から5年後、アパートの近くで工場を経営していた企業が事業縮小を発表。
工場で働いていた人も大幅に削減されたため、Aさんのアパートもほとんど空室になってしまうように…
入居率が下がったことから慌てて、募集をしましたが、物件は駅から15分と遠く、郊外だったため入居者がなかなか入らないという事態に。
最初に想定していた利回りからほど遠い利回りになり、ローンの支払いも滞ってしまったため、泣く泣く売却することに。
売却金額は購入時の4分の1程度にしかならず、ローンだけが残ってしまいました。
一つの企業や学校に依存しない
このケースは一つの企業に依存した不動産投資を行ってしまったことが原因です。
一つの企業に依存した投資を行うと、その企業が撤退や縮小をした際に、自分へのダメージが大きくなります。
企業だけでなく、大学のキャンパスが近くにある場合もキャンパスが移転しないという保証はありません。
景気が不安定な状態が続く世の中ではいつ何が起こるかわからないため、一つの需要に依存しないような不動産を選ぶことが大切です。
【事例②】新築区分ワンルームマンションで失敗したBさん
大阪で会社員をしているBさんは、勤めている会社の先輩からの勧めで、不動産投資に興味を持ち始めました。
当時、会社で働いていたBさんは自己資金をあまり使わないで、負担が少なく始めることができる新築区分ワンルームマンションに魅力を感じて購入をしました。
購入した当初は、負担はあったものの、賃料が発生していたため収益を得ることができていたBさん。
しかし購入から7年がたったタイミングで周辺の家賃相場の下落から、賃料を下げることを提案されました。
賃料を下げたくなかったBさんでしたが、空室になることを避けたかったため提案を受け入れることに。
現在は、空室にはなっていないものの、ローンと管理会社への支払いを合わせると、家賃収入よりも多くなってしまうため、Bさんは支払いを会社の給料から補填しています。
売却を検討しているのですが、区分ワンルームマンションの需要は低く、買い手がなかなかつかない状態のままということです。
新築区分ワンルームマンションはリスクが高い
初期投資が少ないという理由から新築区分ワンルームマンションで投資を始める人は意外と多くいます。
しかし、新築区分ワンルームマンション投資は初心者にはリスクが高いとされています。
新築の時はいいですが、新築でなくなると家賃が一気に下がるということや、売却しても買い手がつかないことが多くあります。
区分だと資産としても残りにくいため、「気軽に始められる」という言葉に流されず、よく検討してから購入するようにしましょう。
【事例③】開発が進むといわれて、甘い想定をしてしまったCさん
都内で会社員をしているCさんは、不動産業者に「これから開発が進み、発展するため今が購入タイミングだ！」といわれる地域に中古区分マンションを購入しました。
これから価値があがるから後から売却をすればいいと考えていたCさんでしたが、予想していた開発が中止に…
現在は空室になってしまい「いつ次の入居者が決まるか不安で仕方がない」と話すCさん。
貯金を崩して支払いをしているものの、「まだまだローンも残っているため、このままだと貯金が底を尽きてしまう」とのこと。
開発は白紙になってしまったため、期待していた売却益も望むことができません。
仮に売却できたとしても、価値は購入前ほど高くなく、2000万円以上の損失が出てしまう状況です。
想定外の事態で対応ができなくなってしまった
これから価値が上がるという予測から不動産を購入したものの、結果として価値が上がらなかったというケースは不動産投資では少なくありません。
確かに想定外の事態かもしれませんが、想定外のことが起こっても対応できるようにリスクヘッジをすることが大切です。
自分の都合のいいことを鵜呑みにすることや、甘い予測をするのではなく、最悪の事態を考えておくことでリスクを回避することができます。
また、物件を選ぶ際は、以下のような強みが2つ以上ある物件を選ぶといいでしょう。
- 周辺環境がいい
- 学校が近くにある
- 交通の便がいい
不動産の強みがいくつかあると、売却をしたいときに買い手が付きやすいです。
【事例④】サブリースの借り上げ金額を減らされたDさん
都内の会社で働くDさんは収入も安定していましたが、不労所得を得たいという理由から、不動産投資に興味を持ち始めました。
安定したキャッシュフローが欲しいと考えていたDさんは不動産会社に相談に行くと、営業担当の方から、「サブリースで家賃保証があるから安定した収入が得られる」といわれそのまま投資用マンションを2室購入。
最初は順調だったものの、購入から3年たったある日、サブリース金額を減額するということを伝えられ、泣く泣く条件を受け入れることに…
家賃収入が大幅に減り、固定費の支払いもあることから結局赤字になってしまいました。
会社の給料から返済していましたが、毎月の赤字が大きく返済が困難になったことから売却を決意。
しかし売却しても3000万円ほどの損失が出てしまい、返済に苦労しています。
安易に手を出すと危ないサブリース契約
家賃保証があるということから人気のサブリース契約。
空室リスクを防ぐことができるという点から、人気を集めています。
しかし、サブリース契約には保証賃料の見直しがあるということに注意してください。
購入時は保証賃料が高く、高い利回りを得ることができていても、契約が見直しになり、一気に収入が下がることも考えられます。
結果的にローンの支払いやその他の経費を支払うと利益がほとんど残らないという場合や、毎月赤字になってしまうというケースは少なくないです。
サブリース契約を考えている人は、購入時の利回りがずっと続くものだと考えるのではなく、保証金額の見直しが起こった後にどうなるかまできちんと考えましょう。
よくある不動産投資の失敗パターン
ここまで不動産投資の失敗事例を紹介しましたが、実は不動産投資を失敗する理由はある程度パターン化されているのです。
ここからそのよくある失敗パターンについて解説をしていきます。
よくある失敗パターンを理解することで、自分が失敗をする可能性を下げ、不動産投資を成功につなげましょう！
利回りだけを見ている
不動産投資で失敗する人の多くは利回りだけに注目しすぎて、最終的に利益がなかなかでない物件を購入している場合があります。
不動産業者が「ほかの物件よりも高利回りだ」といっていても実際は固定資産税や維持費などがかかり、実質利回りはかなり低いというケースはよくあります。
また、いくら高利回りでも入居者がつかなければ不動産投資は意味がありません。
利回りだけを見すぎると、建物の価値は築年数が上がるにつれて、下がっていくのにも関わらず、キャッシュフローが全然ないということも考えられます。
利益が出せず、「売却を考えた時には物件の価値が大幅に下がっていた」なんていうことのないよう、利回りだけを見るのではなく、
「実際にどのくらいの需要があって、入居率が何％になるのか」、「維持費はどのくらいかかるのか」など、「実質利回り」を考えることが大切です。
空室リスクを考え切れていない
不動産投資を始める場合、必ず考えなければならないのが空室リスク。
空室リスクとは、所有している不動産が空室になり、賃料が入ってこないリスクのことを指します。
不動産投資を失敗する人の多くは、この空室リスクについて考えが甘いという傾向があります。
投資家は不動産が空室になることを想定して、利回りを考えなければならないのですが、空室が想像以上に続くと家賃収入が大幅に減り、ローンの支払いが収入を超えてしまうことがあります。
数か月間空室が続いても、返済や維持費はかかりますので、甘く予想をしていると痛い目を見ることになるでしょう。
そのため、不動産投資を始める前には、賃貸需要がどのくらいあるのか、空室はどのくらいの期間が予想されるのかをきちんと考えることがおすすめです。
相場より高い金額で購入している
不動産投資を始める際は、自分が購入する不動産が適正価格かどうかをきちんと調べることが必要です。
不動産投資を失敗する人の中には、相場よりも高い金額で不動産を購入しているというケースも多く、その場合は最初から利益を出すことが難しくなってしまいます。
なぜ相場よりも高い金額で購入をしてしまうのかというと、購入者が相場をきちんと理解していないということが原因の場合が多いです。
高い金額で購入してしまうと、売却をしてもローンが残ってしまうので、不動産投資を始める際は必ず相場を頭に入れておくようにしましょう。
家賃が下がってしまう
不動産は、価値がどんどん下がっていくものなので、最初に決めた家賃を下げなければいけないこともあります。
家賃が下がることを想定して計画を立てていても、様々な外的要因から、想定以上に家賃を下げなければいけなくなること珍しくありません。
そのため、不動産業者の想定家賃よりも、実際は下がる可能性が高いくらいに考えていた方が、ローンの返済が困難になるというケースを防ぐことができます。
節税を意識しすぎた
不動産投資は節税ができるというメリットがあります。
減価償却と損益通算を組み合わせることで、所得を下げ、大幅に所得税を下げることも可能です。
しかし節税を意識しすぎると、節税に向いている物件を選んでしまい、肝心なキャッシュフローが見込めないという場合もあります。
確かに節税は不動産投資の大きなメリットですが、あくまでも利益を出すことを考えて投資をしないと失敗する可能性が高いです。
セミナーや個別相談で即決した
不動産投資を失敗する人の中には、セミナーや個別相談をした際に不動産業者の甘い言葉に乗せられて購入を即決してしまったという人がいます。
不動産業者は巧みな営業トークを使い、不動産投資を考えている人になんとか購入してもらおうとしてきます。
確かに不動産投資では人気物件はすぐに売り切れてしまうため、決断力を行動力が大切です。
しかし、知識がない状態で決断を急いで決めると、失敗する可能性があります。
セミナーや個別相談などで話を聞いてすぐに決断するのではなく、まずは知識をきちんとつけてから、不動産投資を始めるようにしましょう。
また、失敗しないためにも必ず複数の業者に相談をして、相場や需要を把握するようにしましょう。
知らない土地で不動産購入
全く土地勘のない地域で不動産を購入することはよくある失敗パターンです。
「土地勘がなくても大丈夫」という人もいるかもしれませんが、需要の大きさが大切な不動産投資では知らない土地で不動産を購入することはリスクにつながります。
賃貸需要はアクセスなどの立地や周辺環境によって大きく左右されるため、まったく知らない土地で不動産投資を始めることはリスクが高いと言えるでしょう。
不動産投資を失敗する人の特徴
不動産投資はきちんと理解して、正しく行うことで安定して利益を出すことも可能です。
しかし、不動産投資を失敗する人にはある共通の特徴があります。
これからその特徴について解説していくので、自分が当てはまっているかどうかを確認してみてください。
計画性がない
不動産投資を失敗する人の特徴1つ目は「計画性がない」です。
不動産投資は、物件を購入する前に出口戦略まできちんと計画しておく必要があります。
毎月のローンの支払いから、固定資産税や維持費まで自分で計算しなければなりません。
また空室リスクや家賃減少リスクもあるため、これらをすべて購入前に計画しなければ、失敗する可能性が高くなります。
失敗する人の多くは計画をしていないことや、計画が甘いことでローンを支払うことが困難になるという場合が多いです。
地道な努力ができない
不動産投資は「不労所得」を得ることができるということから、楽に収入を得ることができると考えている人が多いです。
しかし、不動産投資を失敗しないためには地道な努力が必要不可欠となります。
購入前にたくさん知識を付けて勉強をすることはもちろん、購入した後も「入居者がいない」という事態を防ぐためにすることがたくさんあります。
また、管理会社を使わない場合は物件の掃除や管理など意外と地味な作業は多く、楽をして成功することはありません。
税金について勉強をすることや、不動産会社と交渉をすることは常に付きまとうため、地道な努力ができない人は失敗するでしょう。
焦って決断してしまう
焦って決断をすると不動産投資は失敗することが多いです。
不動産業者は、社会情勢や景気などを絡めて、「今がチャンス」というような内容を購入希望者に伝えますが、きちんとした知識がないまま焦って決断をしてしまうことはリスクでしかありません。
決断力は大切ですが、不動産の購入は金額が高額なので、失敗をすると取り返しのつかないことになる可能性があります。
焦って決断をしても後悔をするケースが多いので、不動産の購入時は慎重になりましょう。
不動産投資を成功させるためにやるべきこと
ここまで失敗に関係する話をしてきましたが、不動産投資を成功させるにはどうしたらいいのでしょうか？
不動産投資はもちろんリスクもありますが、成功すれば収入を増やすことができます。
これから不動産投資で成功するためにやるべきことを紹介していきますので、これから不動産投資をやろうと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
まずは自分でとにかく勉強する
不動産投資を成功させるためには、まずはとにかく勉強をしましょう。
知識を付けることで、業者のいうことに対してきちんと自分の頭で考えることができるようになるため、条件のいい不動産か、悪い不動産かを見極めることができるようになります。
不動産投資に関しての知識は幅が広いため、すぐに全てを網羅することはできませんが、少しずつ相場や利回り、需要のある間取りに関して理解を深めることで、成功確率が上がります。
また、今の時代はインターネットで簡単に成功事例や失敗事例を見つけることができるので、先人たちの経験を参考にするのも効果的です。
複数の業者に相談する
不動産投資を検討している人は必ず複数の業者の話を聞きましょう。
複数の業者の話を聞くと、自分では理解できないことについて比較検討をすることが可能です。
一つの業者の話しか聞いていないと比較検討をすることができないので、知識を付けていても業者の言いなりになってしまうこともあります。
金額相場も知ることができるので、割高な物件を購入してしまうというリスクを避けることができるでしょう。
信頼できる不動産会社を見つけることが成功への近道にもなるので、業者選びは慎重に行ってください。
自分の目的に合った投資物件を選ぶ
不動産投資を検討している人は様々な目的があると思います。
- 不労所得を作りたい
- ハイリターンを狙いたい
- 効率よく資産運用をしたい
- 年金代わりにしたい
これらは代表的な目的ですが、目的によって物件選びは大きく変わります。
そのため、不動産投資で成功するためには物件の目的を、最初に決めることがおすすめです。
目的を最初に決めることで、適切なリスクのバランスをとることができるので、失敗する可能性を回避することにもつながります。
管理会社をきちんと選ぶ
不動産投資を成功させるためには管理会社選びも大切です。
入居率の高い管理会社を選ぶことで空室リスクをできるだけ下げることができ、収益性を高めることができます。
管理会社の質もそれぞれなので、まかせっきりにするのではなく、自分でも入居状況や賃貸需要を把握して収益率を高めるために努力することが大切です。
出口戦略を決めておく
出口戦略をあらかじめ決めておくことは、不動産投資を始めるうえで非常に大切です。
どのように出口を決めるかはそれぞれですが、出口戦略によっては選ぶ物件が変わってくるので注意が必要です。
売却を考えるタイミングが短期間のものならすぐに買い手がつく物件を選ばなければいけませんし、長期的なキャッシュフローを考えているのなら需要が途切れない不動産を選ばなければなりません。
どのような値段で売却をしたいかまできちんと考えていると目的が明確なため、成功しやすくなります。
不動産を購入する地域が今後どうなっていくのかも想定することができると、売却価格を購入価格よりも上げることも可能です。
不動産投資で失敗しないためにはまずは知識を付けよう
不動産投資で失敗してしまった人の事例や、不動産投資の失敗パターン、成功するために必要なことが理解できたでしょうか。
安易に手を出すと思わぬ落とし穴にはまってしまう不動産投資。
しかし、きちんと勉強をして知識を付けてから挑戦することで安定したキャッシュポイントになる可能性もあります。
不動産投資を始めようと考えている人は、今回の記事を参考にして失敗しないよう、まずは知識をつけるところから始めましょう！
