マイホームを購入しようと思っている方であれば、ほとんどの方が住宅ローンの審査を受けることになりますよね。
どんな住宅ローンを借りるにしても審査が行われるので、しっかりと対策していないと何度も落とされてしまう可能性があります。
この記事では、住宅ローンの審査に通るために必要なことや審査の流れについて解説します。
住宅ローンの審査では、特に本審査が重要になるので、本審査を重点的に解説しますね。
住宅ローンの審査について何も知らないという方や、住宅ローンを利用しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
※本ページにはPRが含まれます。
Contents
住宅ローンの本審査とは
そもそも、住宅ローンの本審査ってなんですか？という方もいらっしゃるかと思います。
まずは、住宅ローンの本審査について解説します。
本審査というのは、住宅ローンの仮審査に通った方だけが受けられる審査です。
本審査に通ることができれば、ローンを借りることができるので、最終関門だと思っていただければOKです。
住宅ローンの本審査では以下のようなことが調べられます。
- 住宅ローン完済時の年齢
- 契約者の勤務形態・勤続年数
- 返済負担率
- 勤務先の情報
- 借入金額と頭金
- 契約者の健康状態
これらについては後々詳しく解説します。
住宅ローン審査の流れ
住宅トーンは、マイホームを購入するために利用するローンということはわかりますね。
マイホームを購入するとなれば、数千万円から数億円必要になるので、長い間ローンを借りることになります。
なので、住宅ローンの審査では、ローンを返済できるかどうかや、返済ができなくなったときの対処方法について確認されます。
また、契約者の収入や購入する土地なども審査の対象になることを覚えておきましょう。
具体的な住宅ローンの審査の流れは以下の通りです。
- 事前申し込み
- 事前審査
- 本申し込み
- 本審査
- 住宅ローン契約
- ローンの借り入れ
住宅ローンはこのような流れで借り入れすることになります。
先程も言いましたが、住宅ローンは数千万円から数億円を借りることになるので、金融機関も慎重に審査をすることになります。
そのため、本審査の前に事前審査という項目があることがわかりますね。
この流れだけを書いてもよくわからないという方が多いと思うので、一つずつ解説します。
事前申し込み
住宅ローンを借りるためには、まず事前審査のための申込みをしなければなりません。
あくまでも、事前審査のための申込みなので、すぐに借りられるわけではないということを覚えておきましょう。
仮審査で提出する書類は、本審査と比べて少なく、本人確認書類や収入証明ができるもの、購入する物件の情報だけです。
事前審査
事前審査では、事前申し込みで用意した書類を元に審査が行われます。
住宅ローンを返済できるだけの収入が見込めるかについて審査されます。
また、住宅ローンは年収の7~8倍程度が限界と決められているので、その基準以内に収まっているかなども確認されるでしょう。
最短で3日間、長くても1週間程度で結果がわかるので、早い段階で審査の結果がわかりますね。
本申し込み
事前審査に通ることができれば、次は本審査の申込みをすることになります。
本審査
本審査では、購入する物件や契約者本人の情報について詳細に審査が行われます。
事前審査は金融機関の支店が審査を行っていますが、本審査では信用会社が審査を行うので、より詳細な審査が行われることがわかります。
また、事前審査で提出した書類以外にも多くの書類を提出しなければならないので、審査期間は2~3週間程度掛かります。
続いて、住宅ローンの本審査で何が重要視されているのか、具体的にみていきましょう。
審査において考慮する項目が何か、選んだ金融機関が多い順に並べています。
| 1位 | 健康状態 | 98.60% |
| 2位 | 借入時年齢 | 98.30% |
| 3位 | 完済時年齢 | 97.70% |
| 4位 | 保評価 | 97.20% |
| 5位 | 勤続年数 | 95.70% |
| 6位 | 年収 | 95.60% |
| 7位 | 連帯保証 | 94.90% |
| 8位 | 返済負担率 | 90.70% |
| 9位 | 金融機関の営業エリア | 90.30% |
| 10位 | 融資可能額（購入の場合） | 79.60% |
『平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』
金融機関のうち96.4％が回答しているため、とても信用度の高い情報だといえます。
住宅ローン契約
本審査に通ることができれば、契約の手続きをすることになります。
契約を組む時点で、金利タイプや返済期間などの詳細内容が決まります。
金利については、住宅ローンが融資された時点で適用されることが一般的ではありますが、契約を組む時点で適用されることもあるので注意が必要です。
後々トラブルにならないように、しっかりと確認しておきましょう。
ローンの借り入れ
契約をしたら指定した口座に振り込まれます。
基本的に、融資金額が口座に振り込まれるのは、物件が引き渡されるのと同時です。
住宅ローンの本審査ではどのようなことが行われる？
住宅ローンの本審査の基準は、金融機関ごとによって異なります。
そのため、借り入れを行いたいと思っている住宅ローンの審査基準についてはしっかりと調べておく必要があります。
基本的には、以下のような内容を確認されることが多いです。
- 住宅ローン完済時の年齢
- 契約者の勤務形態・勤続年数
- 返済負担率
- 借入金額と頭金
- 契約者の健康状態
これら一つ一つに基準が設けられているので、解説します。
住宅ローン完済時の年齢
住宅ローンには、完済時の年齢というのが定められています。
基本的には、70~80歳までに返済し終わっている必要があり、最長でも35年と設定されていることが多いです。
また、借り入れをする年齢も65歳を超えていると不利になります。
ただ、若ければいいというわけでもなく、20代では将来の収入が見込めないので借りられないこともあります。
完済時の年齢や借り入れ時の年齢について審査されるので覚えておきましょう。
契約者の勤務形態・勤続年数
契約者の勤続年数や勤務形態も確認されます。
転職したばかりの方や、勤続年数が少ない方は、住宅ローンの審査に通りにくくなってしまいます。
理由は以下のとおりです。
- 収入の安定性が見込めない
- 今後の収入アップが見込めない
転職したばかりの方や勤続年数が少ない方、契約社員のような方は住宅ローンの審査に通りにくいので、改善してから申し込むことをおすすめします。
返済負担率
返済負担率というのは、年収のうちどのくらいの割合を返済に費やすことができるのかを表している率です。
例えば返済負担率が50%であれば、年収の半分を返済に費やすことができるということですね。
返済負担率が大きいと、審査に通りにくくなってしまうので、なるべく小さくすることを意識しましょう。
借入金額と頭金
借り入れる金額や頭金についても確認されます。
一般的に、借り入れる金額が大きければ審査が厳しくなります。
審査の厳しさを緩和させるためには、頭金を多く用意することですね。
いくら住宅ローンを借り入れたいからといっても、いざというときに支障が出ない程度にしておきましょう。
契約者の健康状態
団体信用生命保険に加入するために、契約者の健康状態はいい状態で維持しておかなければなりません。
団体信用生命保険というのは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあって、支払いができなくなってしまった場合に、保険金から残りの住宅ローンが返済される制度です。
必ず加入しなければならない保険なので、健康状態はよくしておきましょう。
住宅ローン事前審査と本審査の違い
住宅ローンには、事前審査と本審査の2つの審査が行われることがわかりましたね。
ただ、事前審査と本審査の違いについては理解していない方も多いと思うので、ここでは、事前審査と本審査の違いについて解説します。
簡単に行ってしまえば、事前審査は『貸し出しをできそうかどうか』について確認されていて、本審査は『その人にお金を貸しても問題ないのかどうか』について確認されています。
| 本審査 | 事前審査 | |
|---|---|---|
| 目的 | 貸し出しをできそうかどうかの確認 | その人にお金を貸しても問題ないのかどうかの確認 |
| 審査をする機関 | 金融機関 | 保証会社 |
| 審査にかかる期間 | 3~10日程度 | 2~3週間程度 |
事前審査と本審査には、このような目的の違いがあることを覚えておきましょう。
ここからは、事前審査と本審査で確認されるポイントについて詳しく解説します。
事前審査で確認されるポイント
事前審査では、申込者の収入や資産などを確認し、購入しようとしている物件を購入できるだけの能力があるかどうかを確認されます。
このように、事前審査では信用や返済能力の有無について主に確認されることを覚えておきましょう。
事前審査に通ることができないと、本審査には進めないので気をつけてください。
事前審査では以下の物が必要になります。
- 住宅ローン事前審査申込書
- 本人確認書類（免許証・保険証など）
- 収入が証明できるもの
- 購入しようとしている物件の資料
だいたいこれらを用意することができれば問題ありません。
必要なものはローンごとによって少し変わるので、借りようと考えている住宅ローンを詳しく調べましょう。
本審査で確認されるポイント
次は本審査で確認されるポイントについて詳しく解説します。
事前審査で確認されたものを元により詳しく確認される審査だと思いましょう。
例えば、担保の価値や団体信用生命保険に加入できる健康状態かどうかなどですね。
事前審査よりも多くの項目を調べられるため、事前審査に通ったのに本審査には通らないということも十分にありえます。
本審査に必要な書類は以下の通りです。
- 申し込み関連書類：住宅ローンの申込書・団体信用生命保険の申込書
- 本人確認書類：印鑑証明書・住民表（写し）・免許証やマイナンバーカード・健康保険証
- 所得証明書類：源泉徴収票・住民税決定通知書・決算書・確定申告書（写し）
- 購入物件に関する書類：売買契約書（写し）・重要事項説明書（写し）・登記事項証明書
こちらも、必要なものはローンごとによって少し変わるので、借りようと考えている住宅ローンを詳しく調べましょう。
事前審査に通ったのに、本審査で落ちてしまうのはなぜ？
既に本審査を受けていて、事前審査には通ったのに本審査に落ちてしまった方もいらっしゃるかと思います。
本審査に落ちてしまう理由は様々あります。
ここでは、本審査に落ちてしまう理由について解説します。
- 提出書類に不備がある
- 他の借り入れをした
- 団体信用生命保険に加入できなかった
- 担保の評価が低い
- 信用情報に傷がついている
これらの理由によって、本審査に落ちてしまうことがあります。
これだけでは、よくわからないと思うので、一つずつ解説します。
提出書類に不備がある
提出書類の不備というのは、先程紹介した本審査に必要な書類のことを指しているわけではありません。
事前審査で提出した書類と本審査で提出した書類が異なっている場合のことを指しています。
事前審査で提出した内容と異なる内容の書類を提出しては落ちてしまう確率が高くなっていしまうので気をつけてください。
他の借り入れをした
事前審査を行ったあとに、借り入れを行ってしまった場合にも、審査に落ちてしまうことに繋がります。
というのも、借り入れを行うと、借入金額の割合が変わってしまうので、審査の基準を満たさなくなってしまう可能性があるからです。
事前審査に影響を与えないためにも、審査期間は借り入れを行わないようにしましょう。
団体信用生命保険に加入できなかった
住宅ローンを借りるためには、生命保険への加入が必須です。
生命保険に入れない健康状態だと判断されたら、住宅ローンが利用できなくなってしまうので、普段から健康状態に気を使いましょう。
担保の評価が低い
住宅ローンを借りるとなれば、購入する住宅が担保となります。
住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、担保を売却することで資金を回収するような仕組みになっています。
その担保の価値が低いと、住宅ローンを貸している金融機関が資金を回収しきれなくなってしまいますよね。
そのため、担保となる不動産は評価されるようなものでなければなりません。
信用情報に傷がついている
信用情報に傷がついていると、審査に通らない可能性があります。
信用情報というのは、クレジットカードやローンの借り入れを行った記録のことです。
信用情報に傷がつくというのは、クレジットカードやローンを滞納してしまったり、自己破産をしてしまったりしている過去があることです。
これは簡単に確認されてしまうので、隠すことはできません。
将来的に住宅ローンを利用しようと考えている方は、信用情報に気をつけましょう。
本審査に落ちてしまったらどうすればいい？
ここまで本審査に落ちてしまう理由について解説してきました。
ここでは、それらに基づいて、本審査に落ちてしまったときの対処方法について解説します。
本審査に落ちてしまったときにできることは以下のとおりです。
- 他の住宅ローンに申し込む
- 返済負担率を下げる
- 融資率を下げる
- 信用情報を確認する
これらについて一つずつ解説します。
他の住宅ローンに申し込む
まずは、他の住宅ローンに申し込んでみましょう。
金融機関ごとに審査基準が異なるので、本審査に通らなかった住宅ローン以外であれば審査に通る可能性があります。
具体的に狙うべき住宅ローンは、金利が少し高い住宅ローンです。
一般的に、金利の高い住宅ローンのほうが、金利の低い住宅ローンよりも審査に通りやすくなっています。
返済負担率を下げる
返済負担率が大きくなれば大きくなるほど、家計が厳しくなることを覚えておきましょう。
そして、この返済負担率を下げることによって住宅ローンの本審査に通りやすくなる傾向があります。
返済負担率が減れば、その分返済期間が伸びるというデメリットはありますが、家を購入するためには仕方のないことです。
ぜひ試してみてください。
融資率を下げる
融資率とは、物件の購入費用、建築費用のうちどのくらいの割合の金額を借り入れるのかを表しているものです。
借入金額が大きくなれば、融資率は上がり、審査の基準も高くなります。
なので、頭金を用意して融資率を少しでも下げられるようにしましょう。
信用情報を確認する
先程も言いましたが、過去にクレジットカードやローンで滞納をしていると、履歴が残ってしまい、審査落ちの原因となる可能性があります。
信用情報については、CICやJICCなどで確認することができます。
スマートフォンからでも簡単に開示の申込みができるので、試してみましょう。
また信用情報は、最終返済日より5年以上経過していれば回復するので、それまで待つことになりますね。
新規で借り入れを行う際と借り換えで本審査の内容は異なる？
住宅ローンは、新規借り入れだけでなく、借り換えをするときにも利用しますよね。
新規借り入れ時の本審査の内容と、借り換え時の本審査の内容は異なりませんが、審査の基準は異なります。
なぜかというと、不動産は住宅を購入してから時間が経つと資産価値が減ってしまうからです。
借り換えをするときには、住宅を購入してから時間が経っていることがほとんどなので、担保の価値が不足してしまう可能性があります。
そのため、住宅の担保評価の審査は甘くされており、代わりに契約者の信用情報を重要視する傾向にあります。
新規借り入れ時と借り換え時の本審査を比較したときに、借り換え時の審査の方が厳しくなると言われているのは以下の点です。
- 返済負担率
- 契約者の情報（年収・勤続年数・信用情報・健康状態など）
- 住宅ローンの返済で滞納したことがあるか
先程も言った通り、住宅の担保価値は下がってしまうので、借り換え審査では甘くされます。
その代わりに、年収や返済負担率、信用情報が重要視されるというわけですね。
具体的に言うと、返済負担率が30%を超えると借り入れ審査に通らないことがあります。
また、返済時の年齢が80歳を超えては行けないなど、いろいろな制約があります。
新規借り入れと同じような審査は行われますが、重要視されている内容が異なるということを覚えておきましょう。
住宅ローンの審査を複数申し込むことは可能？
ここまで本審査について解説してきましたが、事前審査に通っても、本審査に通れなかったら時間の無駄だと感じてしまう方も多いでしょう。
毎回書類を用意するのが面倒くさいと感じるのであれば、一気に申し込めないか？と考えるのが一般的です。
結論から言ってしまうと、住宅ローンの審査を複数の金融機関で申し込むことは可能です。
事前審査でも本審査でも、複数社に申し込んでも問題はありません。
また、何社も審査に通ってしまったとしても、キャンセルすることができるので、複数申し込むことはメリットが大きいです。
ただ、あまりにも多くの数の住宅ローンに申し込んでしまうと、よくわからなくなってしまう方もいると思うので、多くても5社までにすることをおすすめします。
まとめ
本審査に落ちてしまう人の特徴をもう一度まとめておきます。
- 提出書類に不備がある
- 他の借り入れをした
- 団体信用生命保険に加入できなかった
- 担保の評価が低い
- 信用情報に傷がついている
本審査に通らなかった方は、これらの見直しをしてみましょう。
具体的な対策方法としては以下の通りです。
- 他の住宅ローンに申し込む
- 返済負担率を下げる
- 融資率を下げる
- 信用情報を確認する
これらを確認しましょう。
同じ金融機関に何度も申し込むと申し込めないような金融機関もあるので、雑に受けることはおすすめできません。
しっかりとした対策をして住宅ローンの本審査に挑みましょう。
