住宅ローンの保証料とは？保証料がいらない金融機関はある？

メガバンクや地方銀行などで住宅ローンを契約すると、諸費用の中に保証料が含まれていることに気づきます。

かなり大きな金額ですから、どういった費用なのか疑問に感じる人も多いでしょう。

今回は住宅ローンの保証料について調べてみました。

住宅ローンの保証料とはいったいどのようなものか、いくらぐらいかかるのかについて解説していきます。

さらに、住宅ローンを借りるときには保証料は必ず支払わなくてはならないのか、保証料がいらない住宅ローンはあるのかなどの疑問にもお答えします。

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住宅ローンの保証料とは？

そもそも、住宅ローンの「保証料」とは、何を保証する費用なのでしょうか？

保証料とは？

保証料とは、銀行が指定する保証会社に対して住宅ローン契約者が支払う手数料です。

住宅ローンは借入金額が非常に大きく返済期間も長期間に渡りますから、万一契約者が返済できなくなってしまったら、金融機関は大きな損失を被ってしまいます。

しかし、契約者が保証会社の保証を受けていれば、住宅ローンの残債は保証会社が代わりに金融機関に支払ってくれます。

以前は、もし契約者が返済できなくなってしまったら、代わりに連帯保証人がローンを肩代わりしていました。

ですが、多額の借金を肩代わりできる連帯保証人を見つけるはなかなか大変です。

そこで、金融機関は保証会社を利用するようになりました。

住宅ローン契約者に保証料を支払ってもらい、保証会社に連帯保証人の代わりになってもらうのです。

多くの金融機関では、貸し倒れリスクを回避するために、保証会社の保証を受けることを住宅ローンの利用条件にしています。

保証料はどうしても必要？

住宅ローンの保証料は、数十万円から数百万円万円程度と非常に高額です。

ですから、住宅ローンの諸費用をできるだけ抑えるために、保証会社を利用せずに自分で連帯保証人を立てたいという人もいるでしょう。

ただ、連帯保証人を立てるとなると、金融機関は連帯保証人の審査も行わなければならず、多くの手間と時間がかかってしまいます。

それに連帯保証人を立てたとしても、スムーズにローン残債を回収できるとは限りません。

一切の保証業務を保証会社に委託してしまう方が、はるかに効率がいいですから、たいていの金融機関では、保証会社の代わりに連帯保証人を立てたいと申し出ても認めてくれません。

住宅ローンの保証の仕組み

住宅ローンの契約をする際には、契約者は金融機関が指定する保証会社と「保証委託契約」を結びます。

保証委託契約とは

「保証委託契約」などと聞くとちょっと難しく感じますね。

これは簡単にいえば、契約者が保証会社に対して、「もし契約者の私が住宅ローンを返済できなくなってしまったら、代わりに保証会社さんが金融機関に対して残りのローンを返済してください」と、お願いする契約のことをいいます。

住宅ローンの保証料は、万一契約者が返済できなくなってしまった時に、保証会社から金融機関にローンの返済を保証してもらうための手数料として支払うのです。

契約者が保証料を支払い、保証会社に連帯保証人の代わりになってもらえば、金融機関は安心して契約者に大きな金額を融資できるというわけです。

保証料を支払えば万一の時には借金がなくなる？

住宅ローン契約者が返済できなくなれば、保証会社が住宅ローン契約者の代わりに金融機関にローン残債を一括返済してくれます。

しかし、それで契約者の借金がなくなるわけではありません。

保証会社は、ただ契約者の代わりに支払いをしただけであって、契約者の「借金を支払う義務」までは引き受けてはくれないからです。

「とりあえず、あなた（＝契約者）の代わりに金融機関に返済しましたから、後はその分をこちら（＝保証会社）に返済してくださいね」ということです。

保証会社は、契約者が返済できなくなった時のための保険として機能するわけではなく、金融機関に返済するお金を一時的に立て替えてくれるだけなのです。

あくまでも返済先が金融機関から保証会社に変わっただけであって、返済の義務はなくならないという点に気をつけなければなりません。

保証会社は資金をどう回収する？

しかし、普通に考えれば、金融機関に対して返済ができないものを、保証会社に対して返済できるわけがありません。

そういうときのために、保証会社は住宅ローン契約時に契約者と抵当権設定契約を結んで抵当権を設定しておきます。

抵当権設定契約とは、契約者がローンを払えなくなったら住宅や土地を競売にかけられる契約をいいます。

契約者が保証会社にも住宅ローンを返済できない場合は、保証会社は抵当権を行使して契約者が購入した住宅を競売にかけ、住宅ローンの残債を回収します。

契約者は「保証料を支払っておけば万一の時も安心だ」と思って高い保証料を支払っています。

しかし、それはあくまでも金融機関に対する保証であって、契約者が住宅ローンの返済に行き詰まったとしても、実のところは何も保証されないのです。

保証料を支払う側からすると理不尽な気がしますが、金融機関から大きな金額をスムーズに借りるための制度だと割り切るしかないでしょう。

住宅ローンの保証料はどうやって決まる？

保証料はかなり高額ですから、どのようにして金額が決まるのか知りたいという人が多いです。

住宅ローンの保証料は金融機関によって異なる

住宅ローンの保証料は、金融機関によって異なります。

また、金融機関によっては1社だけではなく複数の保証会社と提携していることもあり、その場合は保証会社によっても保証料が異なります。

以下は、金融機関の住宅ローン融資額100万円当たりの保証料の一例です。

どちらの金融機関でも、返済期間が長くなるほど保証料が高くなっていきます。

住宅ローンの保証料は借入金額や返済年数によっても異なる

住宅ローンの保証料は金融機関によって異なりますが、上の表を見て分かるように、同じ金融機関の同じ住宅ローンを利用する場合でも、

によって変動します。

借入金額が多いと保証料は高くなり、借入金額が少ないと保証料は安くなりますし、返済年数が長ければ保証料は高くなり、返済年数が短いと保証料は安くなります。

また、審査結果によって保証料が変わってくるケースもあります。

そこで、同じ住宅ローンを契約した場合に、借入金額や返済金額によって保証料がどのくらい変わってくるのか、ざっくり計算してみました。

借入金額2,000万円、返済期間30年なら、保証料は38万1,520円、借入金額3,000万円、返済期間35年なら、保証料は61万6,560円かかります。

同じ住宅ローンを借りても、借入金額と返済期間が違うだけで保証料にこれだけの差がつくのですね。

住宅ローンの保証料の支払い方法

保証料は、住宅ローンの借入時に一括して支払う方法と、毎月の返済額にプラスして分割で支払う方法とがあります。

一括で支払う～外枠方式

住宅ローンの借入時に保証料を一括で支払う方式を「外枠方式」といいます。

この方法で保証料を支払うと、のちに繰り上げ一括返済をした時には保証料の一部が返金されます。

住宅ローンの繰り上げ返済をすると、返済期間が短縮されて保証期間も短くなるからです。

分割で支払う～内枠方式

住宅ローンの金利に上乗せして毎月分割して返済していく方式を「内枠方式」といいます。

住宅ローン借入時に保証料を一括払で支払うというのは比較的イメージしやすいですが、分割で支払っていくというのはちょっとわかりにくいですよね。

一括払いをする場合の金利に少し金利を上乗せすると、毎月の返済金額がその分増えます。

その増えた分の金額が、保証料の分割払い分だと考えると分かりやすいでしょう。

分割払い方式は、

などともいわれます。

たとえば、もともとの住宅ローンの適用金利が1％で分割払い分の上乗せ金利が0.2％なら、保証料込みの最終的な金利は1.2％になる、ということです。

この方法で保証料を支払っている場合は、繰り上げ返済しても返金はありません。

一括払いと分割払い、どちらの方式がお得？

住宅ローンの保証料は高額ですから、できるだけ節約したいものです。

そこで、一括払いと分割払いのどちらの方式で支払う方が得なのか考えてみました。

一括払いした場合と分割払い場合の保証料を試算してみる

一括払いと分割払いではどのくらいの差が生じるのか、実際の金融機関の保証料をもとに計算してみました。

結果は以下の通りです。

※変動金利型、金利0.975％の住宅ローンをベースにし、分割払いは金利0.2％を上乗せ。

完済まで金利は変わらないものとします。

繰り上げ返済をすると保証料の一部が返金されますから、住宅ローンを繰り上げ返済する予定でいる人は、一括払いをした方がよりお得だといえます。

分割払いを選択した場合は、保証料の返金はありません。

それぞれの支払い方法のメリット・デメリット

保証料の一括払いと分割払いのメリット・デメリット、そしてそれぞれの支払い方法に向いている人について簡単にまとめてみました。

【一括払いに向いている人】

総支払額だけで考えれば、一括払いの方がお得だといえます。

しかし、住宅購入時にはそれ以外にもさまざまな費用が必要ですから、できるだけ初期費用を抑えて手元に資金をプールしておく方がいい場合もあるでしょう。

自分の状況をよく考えたうえで、ゆとりを持てる支払い方法を決めてください。

住宅ローンの保証料の相場

住宅ローンの保証料は、金融機関によっても異なります、借入金額や返済期間、支払い方法によっても変わってきます。

多くの金融機関で見られるのが以下のような設定です。

借入金額や返済期間が同じでも、審査結果によって変わることもあるため一概にはいえませんが、保証料の相場は金額にしてだいたい数十万円～数百万円程度といったところでしょう。

保証料不要の金融機関はある？

もしかしたら、保証料不要の金融機関もあるのでは…？

そう考える人もいるでしょう。

実は、保証料が不要な金融機関があるのです。

ネット銀行の住宅ローンは保証料が不要なケースが多い

住宅ローンの保証料が不要な金融機関をいくつか挙げてみました。

こうしてみると、住宅ローンの保証料不要の金融機関は、ネット銀行が中心であることが分かります。

一般銀行では、保証料不要の「融資手数料型」と保証料が必要な「保証料型」の両方の取扱があって、どちらかを選択できるようになっています。

なぜネット銀行は保証料が不要なの？

一般銀行は、保証会社に委託料を支払って保証業務や審査業務を委託しています。

つまり、住宅ローンの審査や返済不能となった資金の回収などはすべて保証会社に任せているのです。

しかし多くのネット銀行では、低金利で商品を提供するためにコストを削減しているので、保証会社を利用していません。

店舗や自社ATMを持たないのと同じ理由です。

保証料は保証会社に対して支払う手数料ですから、金融機関がもともと保証会社を利用していないのであれば、当然保証料も発生しないのです。

保証料が不要でも高額な事務手数料が必要

保証料が不要な住宅ローン、と聞くととてもお得なように思えます。

しかし、そうした住宅ローンでは保証料を取らない代わりに高額の事務手数料を支払わなくてはならないケースがほとんどです。

上で解説したように、保証会社は住宅ローンの保証業務を行うだけでなく、金融機関に代わって住宅ローン審査も行っています。

保証会社を利用していないネット銀行では、住宅ローン審査を自ら行い抵当権を設定しています。

ネット銀行の住宅ローン事務手数料が一般銀行と比べるとかなり高めに設定されているのは、全ての業務を自分たちで行わなければならないからなのです。

ネット銀行の事務手数料はどのくらいかかる？

ネット銀行では、事務手数料は借入金額の2％程度に設定されているケースが多いです。保証料が不要でも、諸費用のトータルで見れば保証料がかかる住宅ローンとほとんど違いはありません。

金融機関によって住宅ローンの保証料や事務手数料の金額は異なりますので、保証料だけではなく諸費用や総返済額など、全体でどのくらいかかるかをしっかり計算したうえで住宅ローンを選ぶ必要があるということです。

保証料不要な金融機関ではどのくらい事務手数料がかかるのかをまとめてみました。

金融機関によって、かなり金額にばらつきがあることが分かりますね。

住宅ローン審査が厳しくなる

保証料が不要なネット銀行では保証会社を利用していないため、万一契約者が住宅ローンを返済できなくなっても保証会社に肩代わりしてもらえません。

貸し倒れリスクは金融機関自身が負わなければならないため、審査はどうしても厳しくなる傾向にあります。

たとえば、一般銀行では前年度年収が150万円～200万円以上あれば、住宅ローン審査に申し込み可能なケースが多いです。

しかし、ほとんどのネット銀行では、前年度年収300万円以上あることが申込条件になっているなど、一般銀行と比べて年収要件が高めに設定されています。

その他、職業や雇用形態、勤続年数などの条件も、一般の銀行と比べると厳しめに設定されています。

おわりに

保証料とはどういった性質の費用なのかを理解すればするほど、「それって払う必要があるの？」と疑問に思う人は多いでしょう。

しかし、保証料が不要なネット銀行などで住宅ローンを借りたとしても、結局は同じくらいの事務手数料がかかります。

そのあたりを踏まえて、諸費用全体でどのくらい金額を抑えられるか、費用を抑えることで他に不具合が生じることはないかなど、トータルで考えて住宅ローン選びをすることが大切だといえるでしょう。