住宅ローンの担保の仕組みとメリット

住宅ローン利用者が増える中、利用直前にならないと詳細について調べない方がほとんどでしょう。しかし、住宅ローン利用時には検討するべきことも多く、それらを何の事前準備もなしに網羅的にカバーするのは難しいです

そこで、この記事では住宅ローン申し込み時に検討すべき担保について詳しく解説します。

2種類のローン

2種類のローン

まず、担保に関わるローンの分類についてご説明します。ローンには大きく有担保と無担保の2種類があります。

無担保ローンとしては、消費者金融から借りるキャッシングカードローンなどがあります。また、無担保ローンの中でも、無担保住宅ローンが存在します。

貸し手は普通の銀行で、消費者金融のような金利が異常に高い、取立が怖いなどのデメリットはありませんが、有担保の住宅ローンよりは少し金利が高いです。主な貸し手としては地方銀行や信用金庫、労働金庫等が商品として扱っています。

住宅ローンの担保とは

住宅ローンを借りるときに検討するべき担保ですが、多くの人は担保の定義と聞かれると困惑することでしょう。担保とは、債務の返済が不可能だと断定されたときに備えて、債務者が債権者に提供できるよう確保するものを指します。

住宅ローンでは、債務者は住宅ローンの利用者を指し、債権者とは住宅ローンを貸し出す金融機関を指します。

また、債券は、端的に言うと借金のことで、ここでは住宅ローンを指します。住宅ローンを組んで住宅を購入した人がローン完済できなくなったときに、金融機関に提供されるものには、物的担保人的担保の2種類があります。それぞれの担保についてご説明します。

人的担保とは、住宅ローン利用者(返済者)がローンを返済できなくなった場合に備え、事前に返済することを保証する第3者を立てる制度です。

人的担保にもいくつかの種類が存在し、責任の度合いは変わるものの、債務者本人の返済が滞ると、金融機関は返済請求をします。また、連帯保証人などの強い返済義務のある保証人は、債務者に代わってお金を返していくことが必要となります。

次に、物的担保についてご説明します。これは、債務者がローンを返済できなくなった場合に備え、金融機関が融資を回収できるよう融資の対象となった不動産を返済の手段として確保するものを指します。

もし、返済が不可能となった場合には、担保となっている不動産などを競売にかけることで、融資を受けた額を返却することになります。

不動産担保について

ここで、不動産担保について詳しく見ていきます。クレジットカードなどの審査の際にも年収や借り入れの状況を確認していますが、住宅ローンの場合には、土地や建物の担保も求められることが一般的です。

まず、繰り返しになりますが、物的担保があれば金融機関は、仮に債務者が返済できなくなった場合でも資金を回収することができます。ただし、例えばお金を複数の機関から借りている場合にはどういった順位で資金返済が行われるのでしょうか。

ここで、抵当権という不動産担保特有の項目が必要となります。不動産は、法務局で登録することができ、ある特定の土地が誰のものか、どこにあるかなどの登録状況を確認することができます。これは、第三者にも確認できる不動産の情報です。この登録は登記と呼ばれ、抵当権を設定登記することで、複数借入先がある場合でも、一番先に抵当権を設定した人からその不動産を売却することが可能となります。

そのため、住宅ローンの利用時に、債権者となる銀行などが抵当権を第一順位として設定しなければ融資をしないといったケースも多くあります。

担保は抵当権を設定する対象物、抵当権は優先的に処分できる権利となります。

金融機関などの融資をする立場の債権者としては、第一順位の抵当権だけでは満足しないことが多いです。なぜなら、売却した場合に貸したお金が全額返済されなければ意味がないからです。そこで、このような金融機関の多くは不動産の価値を判定します。これが不動産担保評価です。

新築を建てたり、購入したりする場合には、建築価格、購入価格などが不動産担保評価よりも高くても借りられるのは購入価格と融資金額が同じになるためです。

無担保住宅ローンの利点と欠点

金利が高いと紹介した無担保住宅ローンですが、どのような使い道があるのか、またデメリットにはどんなものがあるのかについて簡単にご説明します。

まず、無担保住宅ローンの使い道についてですが、借り入れ可能な用途が広く、通常の有担保住宅ローンでは借りることのできない土地購入、取り壊しなどの費用まで借りることができるのが特徴です。また、住宅ローン返済中でも借りることができ、ローン返済中で古くなったいえなど、リフォームでまとまったお金が必要になった場合には便利です。

デメリットとして、一番大きいのはやはり有担保住宅ローンに比べて高い金利です。また、返済期間が短く設定されており、毎月の返済額が高くなるというデメリットもあります。

さらに、融資可能な限度額が小さく設定されており、普通の住宅購入には向いていないという点もあります。

これらの点を考慮したうえで、無担保住宅ローンの利用を検討しましょう。

まとめ

これまで書いてきた通り、住宅ローンを適切に利用するには担保に関しての知識が必須となります。正しい知識を持ち、マイホームを購入しましょう!