家の寿命は住宅の構造種別によって異なります。
住宅の構造種別は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造と様々です。
もちろん、住宅の劣化状態や設備の老朽化によっても家の寿命は異なります。
一般的な木造住宅の寿命は30年といわれています。
とはいえ、建築されてから100年経っても住める家は存在しているので、建物次第です。
日本国内にある歴史的建造物も木造ながら筑100年を超すものも多いですよね。
今回は家の寿命と長く住み続けるために重要なポイントについてお話していきます！
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家の寿命は構造種別ごとに異なる
家の寿命は構造種別ごとに異なります。
構造種別というのは建物の骨組み部分のことです。
建物の構造種別は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリ―ト造と大きく分けて3つの種類が存在します。
木造住宅の寿命は30年～80年とされています。
鉄骨造では30年～60年、鉄筋コンクリート造の場合は40年～90年が建物の寿命です。
上記の寿命をみると、どの構造種別でも年数の幅が広いことが分かりますね。
木造で築年数が30年経ったからといって寿命を迎えるというわけではありません。
海に近い地域に建てられている住宅の場合、塩害による建物の劣化が予想されます。
塩害では給排水管や、竪樋等の金属部の劣化が早いため、建物自体の寿命も短くなります。
日差しが強い地域では屋上防水の劣化が著しくなることも。
建築される地域によっても住宅の寿命に大きな影響が出ます。
日本の家は寿命が短い
日本の家は寿命が非常に短いです。
建築されてから約30年前後で解体される家も多いです。
なぜ日本の家は寿命が短いのでしょうか。
日本の住宅の寿命が短い理由として挙げられることは主に3つです。
- 質の低い家が多い
- 自由度が少ない家が多い
- 新築住宅志向が強い
上記３つの寿命が短い理由について簡単に解説していきますね！
質の低い家が多い
戦後の日本では現在のような住宅性能が高い家は存在しませんでした。
戦後は住む場所を確保することに重点をおいて住宅を建てたため、質の低い住宅が大量に生産されました。
現代のように住む場所が沢山ある時代ではなかったんですね。
住宅性能が低く、住宅強度が低い家は当然長持ちしません。
耐震強度や耐震性能に関わる法律についても当時の基準が緩かったので、住宅を建てやすい反面、寿命が短い家が出回りました。
日本は地震大国と言われるほどに地震が多い国です。
近年、大地震が増えたことで耐震性能が低い家は倒壊してしまうケースも多いです。
1956年以前に建築された建築物は現行で定められている耐震設計基準を満たしていないため、必要な耐震強度を持っていない家も存在します。
耐震診断をきっかけに必要な耐震強度を保有していない家は建て替えてしまうケースも多いです。
耐震補強工事や耐震改修工事は補助金制度を利用できるため、耐震診断結果をきっかけに改修する方も多いですね。
多額の工事費をかけるくらいなら建て替えするという考えの人も多いため、家の寿命が短くなっています。
木造住宅でも優良な木材を使用して建築されていれば長寿命化を期待できますが、中にはシロアリの被害を受けやすい木材で建築されている家もあります。
外国産の木材だと日本の気候に合わず、短期間で家が劣化するケースも多いです。
自由度が少ない家が多い
日本の家の寿命が短い理由として自由度が少ない家が多いという理由があります。
ここでいう自由度は家の間取りのことです。
日本では高度経済成長期をきっかけに新築の建設ラッシュが起きました。
その際に利用者の将来的な生活様式を考慮しないまま、現状のライフスタイルのニーズのみに特化した家を建設しました。
老後のことを考慮しない住宅は将来的に住みにくい家となります。
建設当初は住みやすくても加齢とともに階段の段差がきつくなることも。
家族構成、生活様式が変わることで今まで快適に住めていた家が住みにくい家に変わってしまうことは非常に多いです。
仮にリフォームできたとしても高額な費用が掛かるくらいなら住み替えるという人もいるため、自由度が少ない家は寿命を迎えるまでに消えていく傾向にあります。
新築住宅志向が強い
日本は海外と比べても家の耐用年数が低いです。
日本は新築住宅を好む傾向が強く、その一方で中古の不動産取引市場があまり確立されていません。
日本では国で定めている住宅の耐用年数も低いため、中古住宅の取引額も低いです。
海外では高品質なリフォームを行うことで新築の時よりも高値で家が売買されることもあります。
このような不動産取引市場の問題も日本の家の寿命が短い理由の一つですね。
家の寿命を延ばすには
これまで日本の家の寿命は短いということをお話してきました。
「今住んでいる家は快適だし、できるだけ長く住み続けたい」という方もいますよね。
少しでも長く住み続けるためには長寿命化させるためのポイントをおさえておく必要があります。
家を長寿命化させるポイントは主に以下4つです。
- 日常清掃を怠らない/li>
- 定期的なメンテナンスをする
- 長期修繕計画を立てておく
- 保険の加入を忘れずに
日常清掃を怠らない
はじめに挙げられることが日常清掃を怠らないということです。
日常清掃をしたからといって家自体の耐久性や耐震強度に影響がでるというわけではありません。
しかし、日常清掃を行うことで細かな補修箇所や改修開所を見つけることができます。
日常清掃をきっかけに漏水や雨漏れを発見したという人もいます。
内装の壁紙や巾木の劣化等は日頃から注意してみていないと気づかないことが多いです。
配管の水漏れを放置しておくと、取り返しのつかないことにも。
自分が住む住宅を清潔に保つためにも日常清掃は欠かさないようにしましょうね。
定期的にメンテナンスをする
定期的にメンテナンスを行うことで家の寿命を延ばすことができます。
外壁塗装や屋上防水等の住宅性能上必要な部分を定期的にメンテナンスすることで家の寿命を延ばすことが可能です。
水回り等の給排水設備にも耐用年数が定められています。
耐用年数になってからメンテナンスを行っても手遅れです。
定期的に不具合箇所、劣化箇所を補修、改修することが家を長寿命化させるポイントです。
屋上防水に亀裂があると漏水の原因になります。
外壁タイルが劣化すると剥離して落下する可能性もあります。
家の寿命が短くなるだけでなく、周囲の人に危険を及ぼす可能性もあるので、定期的なメンテナンスは欠かさないようにしましょう。
家の寿命を延ばすためには定期的な設備の点検や建物の劣化状況の確認が必要です。
これは建築用語で建物調査診断と言います。
建物調査診断は人間でいう健康診断のようなものですね！
建物調査診断では塗装部の劣化状況や設備面の劣化状況を把握します。
大規模修繕工事前等に行うことがほとんどです。
長期修繕計画を立てておく
家に住み始める時に長期修繕計画を立てておくことをおすすめします。
長期修繕計画は住んでいる家の耐用年数に合わせて改修・補修が必要な箇所の修繕計画をたてることです。
家に住む前に修繕計画を立てていればどの時期にどの部分の改修が必要になるかを想定できます。
対象箇所によって劣化状況がことなるため、計画通りにいく保証はありませんが、前もって改修箇所が分かれば改修予算も立てやすいですよね。
改修や補修に必要な工事を予算が足りなくてできないとなると、余計に家の寿命を縮めることになります。
そうならないためにもあらかじめ長期修繕計画を立てておくことをおすすめします。
屋根塗装では約50万円、外壁塗装では約100万円と改修工事費は多額です。
キッチン等の工事では最低でも50万円は必要なので注意しましょう。
保険の加入を忘れずに
保険の加入は忘れないようにしましょう。
家は年数が経つにつれて老朽化していきます。
また、予期せぬ天災に見舞われることもありますね。
老朽化で必要な改修・補修工事費や天災をきっかけにした改修工事でも多額な工事費がかかるので、必ず保険に加入しておきましょう。
特に地震や台風などの自然災害では改修費用が高額になることが多いです。
多くの方が住宅購入時に住宅ローンと同時に火災保険に加入していますが、中には火災保険未加入のケースもあります。
保険は種類によって様々ですが自然災害等でも高額の改修費用をサポートする保険もあるので、担当者に聞いてみるのも良いのではないでしょうか。
家が寿命を迎えた時の３つの選択肢
ここまで家の長寿命化についてお話してきました。
定期的なメンテナンスを行うことであなたの家の寿命を延ばすことができます。
日常清掃をきっかっけに老朽化している部分や改修箇所に気づくことができますね。
日常的なメンテナンスをしっかりと行っていても家が寿命を迎えてしまうケースは存在します。
「メンテナンスもしっかりと行ってきたけど家の寿命がきてしまった」という方もきっといますよね。
そんな時は主に３つの選択肢が挙げられます。
- リフォーム
- 建て替え
- 売却
建て替えとリフォーム、売却はそれぞれ特徴が異なるため、内容を確認した上で自分が良いと思う方を選択しましょう。
それではそれぞれの特徴について簡単に解説していきます。
リフォーム
最近ではリフォーム技術も日々高くなっています。
様々な材料や工法が出てきていることから、リフォーム技術が進歩している理由です。
家が寿命になった時に真っ先に浮かび上がることがリフォームではないでしょうか。
リフォームには部分的なリフォームもあれば、全体リフォームもあります。
全体リフォームでは柱や梁等の構造上主要な部分以外を壊してリフォームを行うのが一般的です。
住み心地が良いけれど、劣化箇所が多く、内装も変えたいなどの場合では全体リフォームをおすすめします。
リフォームの最大のメリットは既存の家を取り壊す必要がないということです。
必要な部分のみ壊して、元の骨組みはそのままなので、住んでいる家に愛着があるという方にも良い手段ではないでしょうか。
家を取り壊す場合にも新居に引っ越すための引っ越し費用がかかります。
リフォームであれば工事費以外も安価におさえられるので工事コストにもメリットがあります。
一方で家の骨組み自体は変わらないため、部屋を広くしたいという方や間取りを変えたいという方の要望は叶えにくいです。
リフォームの場合、大枠となる建物の骨組みは変わりません。
そのため、構造上主要な部分が劣化している場合は多額な工事費が上乗せされる可能性があるので注意しましょう。
リフォーム会社の選び方
「今住んでいる家はリフォームして住み続けたいけど、リフォーム会社の選び方が分からない」という方もいますよね。
リフォーム会社は会社ごとに特徴があります。
水回りが強いリフォーム会社もあれば塗装に力を入れているリフォーム会社も。
その他にもデザイン力があるという特徴を持つ会社もあるので、自分がリフォームした時に力を入れたい箇所に合った会社を選びましょう。
リフォーム専門会社やハウスメーカーに依頼すると大規模なリフォームも実現できますが、建築事務所等でもリフォームの依頼ができることも。
水回りだけといった小規模な範囲でなければリフォーム専門会社に依頼する方が無難です。
工務店では小規模～大規模まで一貫してリフォーム依頼を受けている会社も多いので、工務店もおすすめです。
リフォーム会社を選ぶ際は建築実績を確認しておきましょう！
できるだけリフォーム実績が豊富な会社を選ぶことをおすすめします。
リフォームの見積の際は複数社に依頼することも忘れずに。
見積金額も会社ごとに異なるため、コストを少しでも抑えるなら複数社に見積依頼しましょう。
建て替え
次に挙げられることが建て替えですね。
皆さんの中にも建て替えという言葉をご存知の方も多いのではないでしょうか。
建て替えでは家の基礎から全てを壊して、はじめから家を建てます。
どんなに思い出がつまった家であっても部分的に残すこともできないので、少しでも今までの家の雰囲気を残したいという方はリフォームにしましょう。
建て替えの最大のメリットは間取り等の家自体の規模を変更して建てることができることです。
敷地の規模によって建築制限はありますが、制限の範囲内であれば家そのものの規模を広げることができます。
部屋の間取り等の詳細部も一新できるので全てをカスタマイズしなおしたいという方にはおすすめです。
建て替え時の建築会社の選び方
戸建て住宅で建て替え検討する場合は一般的にハウスメーカー等の建築会社に依頼することがほとんどです。
建て替え検討・現地調査・見積作成・建て替えという流れが基本的な建て替えの流れですね。
戸建て住宅の建て替えであればハウスメーカーをおすすめします。
ハウスメーカーは戸建て住宅の建築実績も豊富です。
大手のハウスメーカーでいうとパナソニックホームズや旭化成ホームズ等が挙げられますね。
建築実績が豊富というだけでなく、住宅性能が高いという特徴もあります。
ハウスメーカーによっては独自の工法を取り入れている会社も。
会社ごとに特徴があるため、自分が求める家を実現できる会社を選ぶと良いでしょう。
建て替え検討する際は必ず複数の建築会社に依頼しましょうね。
建築会社ごとに見積金額が異なります。
単独の会社の工事金額だけでは相場がどのくらいかが分からないので、必ず複数社に見積依頼しましょう。
工務店等の建築会社でも建て替え検討から工事までを依頼することはできますが、ノウハウや住宅性能面を考慮するとハウスメーカーが良いのではないでしょうか。
売却
「経年劣化していて寿命が来ているのに売却なんてできるの？」という方もいますよね。
結論からいうと売却は可能です。
もちろん不動産としての価値は築数年数が経過するごとに下がります。
だからといって売却ができなくなるわけではありません。
寿命が近い家や築年数が経過している家でも売却はできます。
売却のメリットの一つとして挙げられることはリフォームや建て替えのコストを抑えられるという点です。
リフォームや建て替えには多額の工事費がかかりますが、売却すれば売却費用が取得できます。
売却して得た費用を担保に新築を建てるのも良いです。
他には固定資産税を支払う必要が無くなるということも挙げられますね。
売却を検討するなら査定を忘れずに
売却について簡単にご説明しました。
「今住んでいる家も築年数が経過しているし、そろそろ売却しようかな」という方もいますよね。
かといっていきなり売却に進まないようにしましょう。
家を売却する場合は事前に査定することを忘れずに！
査定は売却の検討段階で行いましょう。
不動産会社に連絡をすればあなたの物件の査定を依頼できます。
まずは自分の家がどれくらいの価格で売却できるかを知ることが重要です。
また、査定の際は複数の会社に査定を依頼するようにしましょう。
一社だけに絞って査定すると自分の物件の相場が分かりません。
複数の会社の査定額を見て最も高値で売却できる会社に依頼しましょう。
自分で複数の不動産会社に依頼するのが面倒な場合は不動産一括査定サービス等を利用すると手間が省けますね。
査定依頼も無料なので一度連絡してみると良いかもしれません。
築年数が経過している家を売却する時の注意点
ここでは築年数が経過している家を売却する時の注意点についてお話していきます。
「築年数が経過している家なんて高額では売却できないだろう」と思っている方も多いのではないでしょうか。
実際に購入されている中古戸建て住宅の約3割は築20年以上の住宅です。
これは驚きますよね。
中古物件は新築物件よりも低価格で住宅ローンの控除を受けることができます。
また耐震基準を満たしていることもあり、信頼度が高い物件です。
需要がある中古戸建て住宅を少しでも高値で売却できるよう、売却時の注意点をおさえておきましょう！
以下売却時の注意点です。
- 売却前にローンを完済しておくこと
- 売却前に内装リフォームをしないこと
- 専門業者や不動産会社に相談しておくこと
上記の注意点について簡単にご説明していきますね。
売却前にローンを完済しておくこと
売却するまでに住宅ローンは完済しておきましょう。
戸建て住宅を売却する場合は抵当権抹消手続きが必要です。
抵当権抹消手続きでは住宅ローンを完済することが大前提になるので、売却前までに住宅ローンは完済しておきましょう。
「抵当権って一体何？」と思う方も多いのではないでしょうか。
抵当権とは住宅ローンの返済ができない場合に金融機関が返済金額の代わりに担保として家を受けとる権利のことです。
抵当権は住宅ローンの担保に家を設定しているため、抵当権を抹消するには住宅ローンの完済が条件になります。
売却前に内装リフォームはしないこと
売却前に内装リフォームはやめましょう。
「内装を綺麗にした方が高値で売却できるんじゃないの？」と思う方もいるのでは。
内装をリフォームする際にも工事費がかかりますよね。
売却費用がリフォーム費用分のコストをまかなえる可能性は低いです。
内装を綺麗にリフォームしたところで高値の売却ができる保証はないので、無理にリフォームすることはおすすめできません。
専門業者や不動産会社に相談しておくこと
売却前に不明点は専門業者や不動産会社に相談しておきましょう。
特に外壁塗装部分や屋上防水部分の箇所は素人の目ではよく分からないことが多いです。
築年数だけで判断することは非常に危険です。
補修や改修が必要であるかという部分については専門業者から判断を仰いだ方が良いでしょう。
自分自身で勝手に判断してしまうと売却時の査定に悪影響が出る可能性もあります。
売却するなら早めに決めよう
家を売却するなら早めに決めることをおすすめします。
戸建て住宅を売却する場合は家だけでなく、土地も一緒に売り出します。
築20年までの物件であれば土地代にプラスできることもありますが、築30年の物件となると家自体に価値がないというケースが多いです。
そのため、売却する場合はできるだけ早い時期に決断した方が高値で売却できる可能性が高いです。
まとめ
今回は家の寿命についてお話してきました。
家の寿命は建物の構造種別によって大きく異なります。
木造住宅の寿命は30年～80年で鉄骨造では30年～60年、鉄筋コンクリート造の場合は40年～90年が建物の寿命です。
日本の家は海外と比べても寿命が短いです。
高度経済成長期で質よりも住戸数が優先されたがために長寿命化できる家が少ないということが理由の一つです。
日本の不動産取引市場は中古物件に需要が少ないです。
そのため、築年数が経過した家はリフォームをして延命するよりも建て替えることや解体するということがほとんどです。
自分の家が寿命を迎えた場合には３つの選択肢があります。
一つはリフォームですね。
リフォームでは今まで住んでいた家の必要な部分を残すことができます。
これまで住んでいた家に思い入れがあり、建て替えほどコストをかけたくないという方にはリフォームがおすすめです。
二つ目の選択肢が建て替えですね。
建て替えでは敷地の規模による制限はあるものの、家の間取りも含めて一から建て直すことができます。
そのため、現在のライフスタイルや家族構成に合わせた家を建てられるというメリットがありますね。
建て替え費用はかかりますが、資金に余裕があって家を一新したいという方は建て替えがおすすめです。
三つ目の選択肢は売却です。
売却すれば売却金額が入るので、そのお金を運用して新築を購入することも良いでしょう。
築年数が経過している家でも売却は可能です。
ただし、売却する際は築年数が浅いうちに売却することをおすすめします。
様々な選択肢がありますが、自分の目的に合った選択肢を選びましょう！
