住宅ローンはいくらまで借りられる？年収で借りる金額を決めると危険！？

「住宅ローンは最大で年収の〇〇倍まで借りられます！」

住宅ローンを借りようと考えている方は、このような情報を見たことがあるのではないでしょうか？

しかし、このような情報に惑わされて、年収の借入限度額いっぱい借りることは絶対にやめましょう。

よく考えてみればわかりますが、住宅ローンを利用する人には様々な方がいます。

• 独身の方
• 夫婦で利用しようとしている方
• 子供がいて4人家族の方

これらの方が全員年収400万円だったとして、返済できる金額は異なりますよね。

なぜなら、毎月かかる費用がそれぞれ違うからです。

つまり、住宅ローンを利用しようと考えたときに、最初に考えなければならないポイントは「いくらまで住宅ローンを返済できるのか」です。

今回の記事では、住宅ローンがいくらまで借りられるのか解説したあと、住宅ローンの適正借入金額について解説します。

今後、住宅ローンを利用しようと考えている方は、是非参考にしてください。

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住宅ローンはいくらまで借りられる？

まずは、住宅ローンがいくらまで借りられるのかについて解説します。

年収ごとに借りられる金額についてまとめたので、以下の表を御覧ください。

ここでは、フラット35で借入期間を35年、元利金等返済で考えます。

これが年収別の住宅ローン借り入れ上限金額です。

しかし、先程も言ったとおり、借り入れ上限金額はあくまでも借り入れが可能な上限金額です。

借りられるだけで、返済できる金額ではありません。

シミュレーションをしますが、この金額を借り入れてしまうと悲惨な生活を送ることになるかもしれません。

悲惨な生活を送らないための返済金額を知るためには『返済負担率』を知る必要があります。

次は、返済負担率について確認してみましょう。

返済負担率について知ろう

返済負担率というのは、年収のうち住宅ローンの返済にあてる金額の割合のことを指します。

言葉だけだとわかりにくいので、計算式を確認してみましょう。

このような計算をすることで、返済負担率を求めることができます。

基本的に、返済負担率は30%~35%が上限と定められています。

フラット35を例に出しますが、年収400万円未満では返済負担率を30％にしなければなりません。

つまり、年収400万円の方であれば、140万円までしか返済することができないということです。

また、一般的に安全圏と言われている住宅ローンの返済負担率についても解説します。

一般的に安全圏と言われている住宅ローンの返済負担率は、20%程度です。

これを踏まえて、安全な住宅ローンの借入金額の表を確認してみましょう。

このようになります。

先程の表と比べてみると、かなり金額の差が出てきますよね。

基本的に、返済負担率は20%程度で借り入れるようにしましょう。

借り入れ可能額を決める条件とは

また、住宅ローンの審査では、借り入れ可能額が決定されます。

借り入れ可能額の決定は以下の条件によって決められています。

• 年収
• 返済期間
• 他のローンを利用しているかどうか
• 返済負担率
• 勤務形態

返済負担率についてもしっかりと確認されているので、無理のない金額を借り入れるようにしましょう。

返済負担率が高すぎると、金融機関側も「途中で返済できなくなってしまうのでは？」と不安になるので、安全圏での返済をおすすめします。

住宅ローンの借り入れはいくらまでなら安全？

では、結局住宅ローンはいくらまでなら安全に借りられるのか、気になるかと思います。

安全に借りるための安全圏は一般的に、年収の5倍までがいいとされています。

年収400万円であれば、2000万円までですね。

返済負担率は25%程度となります。

このくらいであれば、安全に借りることができるので、年収の5倍という指標を覚えておきましょう！

住宅ローンのシミュレーション

では実際に、住宅ローンを利用したときのシミュレーションをしてみましょう。

今回は、以下の2通りの方法でシミュレーションをします。

• 年収400万円：借り入れ金額3,900万円
• 年収400万円：借り入れ金額2,000万円

どちらの金利もフラット35の1.31％と設定します。

また、借り入れを行う方の状況を決めておきましょう。

一般的な3人家族の生活費は、25万円程度とされていますが、住宅ローンを利用するということでギリギリまで削っている想定にします。

どちらのシミュレーションでもこのような設定を利用します。

では、実際にシミュレーションしていきましょう。

年収400万円：借り入れ金額3,900万円

まず、借り入れ上限ギリギリまで借りた場合のシミュレーションを見ていきましょう。

無事に借り入れることができたのですが、月々の返済金額は115,815円となってしまい、とても暮らしていけるレベルの金額ではありません。

また、これに加えて保証料や諸費用が50万円程度かかってくるので、更にお金が必要になるでしょう。

手取り（26万円）－生活費（18万円）＋住宅ローン（11万5千円）＝－3万円になってしまいます。

これでは、借り入れることはできても返済することはできませんよね。

借り入れ上限まで利用してしまうと、このように悲惨なことになってしまう可能性があります。

年収400万円：借り入れ金額2,000万円

では次に、年収の5倍の金額を利用した場合を確認していきましょう。

このような結果となりました。

同じように計算してみましょう。

手取り（26万円）－生活費（18万円）＋住宅ローン（6万円）＝2万円になります。

多少カツカツにはなってしまいますが、それでも上限金額を借り入れるよりはマシでしょう。

やはり、年収の5倍程度までが住宅ローンを無理なく利用する金額だということがわかりますね。

住宅ごとに必要な金額例

ただ、2000万円借り入れたとして、どんな物件が購入できるのか気になりますよね。

物件ごとに、どのくらいの費用が必要になるのか、平均的な価格を用意しなので確認してみましょう。

平均的にはこのような金額とされています。

そのため、年収400万円の方が無理なく住宅ローンを利用するとなると、購入できる物件は制限されてしまいます。

もし、購入したい物件が決まっているのであれば、年収を増やすほかありませんね。

住宅ローンを利用するときの注意点

住宅ローンを利用する際に気をつけなければならないポイントについて解説します。

住宅ローンを利用する際に気をつけなければならないポイントは以下の通りです。

• 住宅ローンを借りられる金額と返済できる金額は違う
• 借入可能額ではなく返済可能額を考える
• 返済できる金額はそれぞれ異なる
• 収入合算やペアローンを利用する
• 税金についても考えておく

これらについて解説します。

住宅ローンを借りられる金額と返済できる金額は違う

先程から説明している通り、住宅ローンを借りられる上限金額と返済できる金額は異なります。

たくさん借りて、いい家を購入したい気持ちはわかりますが、そのせいで生活がままならなくなってしまっては意味がありません。

年収の5倍、返済負担率20%程度の金額を借り入れるように心がけましょう。

借入可能額ではなく返済可能額を考える

「住宅ローンっていくらまで借りられるの？」という疑問を持っている方が多いと思いますが、「住宅ローンはいくらまで無理なく返済できるかな？」という疑問に変えたほうがいいです。

返済ができなければ、住宅を買うことはできないので、借り入れる前に無理のない返済金額について確認しておきましょう。

返済できる金額はそれぞれ異なる

この記事の冒頭でも解説しましたが、年収が同じだとしても、返済できる金額は異なります。

独身の方であればより大きい金額を返済できますが、子供がいて4人家族の方であれば返済はほとんどできないでしょう。

このように、年収による返済上限金額にはなんの意味もないということがわかります。

また、返済負担率20%という値も個人でことなるため、最終的には個々で計算して見る必要があります。

一般的に返済しやすいと言われている金額惑わされないように気をつけてください。

収入合算やペアローンを利用する

自分の年収から住宅ローンの適正価格を知ったときに、思っていたよりも借り入れられないことがわかって方も多いと思います。

そうすると、思っていた住宅が購入できなくて困ってしまいますね。

そんなときに利用できるのが、収入合算やペアローンです。

夫婦2人で住宅ローンを利用できる「ペアローン」や「収入合算」という方法があるということを知っている方も多いですよね。

• ペアローン：同じ住宅に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むこと。それぞれが名義人となる
• 収入合算：住宅ローンを利用する前に、夫婦で収入を合算した金額でローンを組むこと。名義人は契約者のみ

どちらの場合でも、夫婦の収入が合算されるので、借り入れられる金額は必然的に増えます。

しかし、収入合算やペアローンはおすすめできません。

なぜなら、夫婦でローンを組んだ場合、育休や出産などで休職することになると、1人では払えない金額の住宅ローンを返済しなければならなくなるからです。

このような危険があるので、収入合算やペアローンはおすすめできません。

税金についても考えておく

仮に家や土地を購入したとすると、固定資産税や火災保険料がかかりますよね。

住宅を購入しようとすると、住宅ローンの返済金額についてばかり考えてしまいますが、税金や保険料についてもしっかりと考えなければなりません。

土地や建物を持っていると、約20万円程度の費用がかかるので、それもしっかりと考慮しておきましょう。

住宅ローンは「いくらまで借りれる」ではなく「いくらなら返せる」で決める

借り入れ上限金額を借り入れてしまうと、返済できないことが多いです。

借りられる目安として、『年収の5倍』『返済負担率20%程度』ということを覚えておきましょう。

住宅ローンは最長で35年間付き合っていくことになるので、生活が苦しくならない金額をご自分で計算する必要があります。

今の収入では満足にいく住宅を購入できないというのであれば、年収が増えてから住宅ローンを利用してより良い住宅ローン利用することをおすすめします。

また、どうしても借入金額を増やしたいと考えている方は、収入合算やペアローンを組む前に、ファイナンシャルプランナーに相談することも一つの手段です。

個人で住宅ローンについて考えたとしても、限界が来てしまいますので、お金の専門家に聞いてみると、正解がわかるかもしれません。

行き詰まった方は、ぜひファイナンシャルプランナーに頼ってみましょう。

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