マイホームを購入する際に、ほとんどの人は住宅ローンを利用するでしょう。
しかし、「住宅ローンの借り換え」という言葉はご存知でしょうか？
借り換えをすることによって、返済額がかなり減額される場合も存在します。
住宅ローンというは、長い期間をかけて借り入れの返済をしていくので、どうしたら一番お得になるのかをしっかり把握するべきです。
この記事では、住宅ローンに利用する時や借り換えを申し込み際に注意すべき点をまとめてみましたので、興味ある方はぜひ読んでみてください！
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住宅ローンとは
そもそも住宅ローンとは？
住宅ローンとは、その名の通り、住宅を買ったり、改築したりするために金融機関から借金をすることです。
マイホームを購入する際に、さすがに数千万円もする住宅の費用をすべて手持ちのお金でまかなえる人はそうそう多くはいませんね。
従って、ほとんどの人が住宅ローンを組んで、そして毎月に返済をしていくことになります。
それでは、住宅ローンについて詳しくご紹介していきますので、ぜひチェックしてみてください！
住宅ローンの種類
住宅ローンには、公的ローンと民間ローンがあります。
公的ローンは、名の通り公的機関が行う融資であり、財形融資や自治体融資などの種類があります。
2007年に「官から民へ」の行政改革が行ったことにより、これまでは政府系金融機関であり、公庫融資が公的ローンを行う住宅金融公庫が廃止された。
一定の業務を引き継ぐ機関として、住宅金融支援機構が登場したが、特別なものを除いて、個人に対する直接融資は取り扱っていません。
そのため、新規の住宅ローンのほとんどは民間金融機関によるものになってきました。
公的ローンの種類
上記に述べた通り、現在、公的融資には、財形融資と自治体融資に分けられます。
それでは、それぞれの特徴を具体的にご紹介します。
財形融資
財形融資とは、財形貯蓄を1年以上続けており、貯蓄の残高が50万円以上ある人が受けられる融資です。
融資額は、財形貯蓄の残高の10倍の額以内で、最高4000万円までとされています。
金利は、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利型です。
自治体融資
自治体融資は名前の通り、全国各地の地方自治体が行う融資です。
ただしこちらの融資は、全国すべての自治体が実施しているわけではありません。
また実施している場合でも、その融資内容や融資条件は、自治体によって異なります。
実施している自治体の多くが、一定期間以上の居住や勤務、一定の金額以下の収入などの条件を定めているようです。
民間ローンの種類
民間ローンは、地方銀行や生命保険会社などの民間機関が行います。
民間ローンについては、大雑把に提携ローンと非提携ローンの二つに分かれることができます。
提携ローン
金融機関と不動産会社、あるいは金融機関とローン申込人の勤務先が提携して提供される住宅ローンは、提携ローンといいます。
提携ローンでは、通常窓口では扱わない金利優遇が適用されるなどのメリットもありますが、利用できる金融機関は限られています。
非提携ローン
上記の提携ローン以外の住宅ローンは、非提携ローンとなります。
金利の種類
住宅ローンの金利は、お主に「固定金利」と「変動金利」に分けられています。
それぞれメリットやデメリットが存在しますので、住宅ローンを申し込み際に自分に合った金利の種類を選ぶことは大事ですね。
固定金利型
固定金利型というのは、借り入れ時に契約で定めた金利が返済期間まで変わらない金利タイプです。
将来に渡って返済金額が変わらないため、返済計画がたてやすく、家計の管理もしやすくなります。
また市場金利が低い時に借り入れすると、金利上昇時のリスクを減らせるので安心です。
しかし、市場金利が下降した場合には、金利負担が大きくなります。
また金利は、ほかのタイプよりもやや高めに設定されていますので、ご注意ください。
固定金利選択型
固定金利選択型については、固定金利型よりは柔軟で、3年、5年、10年など、一定期間だけの金利が固定されます。
固定期間が終わると、その時点で改めて変動型や固定金利選択型を選ぶことができます。
自由度は高いタイプですが、固定期間終了後に、市場金利が上昇すれば、金利負担は大きくなります。
また、固定期間中は変動型には変更できませんので、申し込み前にご注意が必要です。
変動型
一番自由度が高いタイプとしては、この変動型ですね。金融情勢の変化によって、金利が変動されます。
金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更される場合が一般的です。
変動型を選んだ場合、もし市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり、お得になります。
しかし、その逆で市場金利が上昇した場合には、それに合わせて住宅ローンの金利も上昇するので、こういうリスクを背負わなければなりません。
どんな物件も利用できますか？
結論からいうと、住宅ローンは、住むための住宅を購入するであれば、基本的どんな物件でも利用可能です。
ただし、住宅ローンは、物件によって借り入れ条件や利用条件が変わります。
例えば、中古住宅でローンを組む場合には、建物の耐久性が考慮されるため、借り入れ可能な期間が短く制限されます。
また、店舗付き住宅でローンを利用する場合は、店舗部分の面積と住居部分の面積に制限が設けられることが多いです。
手続きの流れ
それでは、ローンを組むときに必要とされる手続きについてご紹介します。
手続きの流れについては、お主に4段階に分かれます。
一緒にチェックしてみましょう！
事前審査
最初では、事前審査を受けてもらわなければなりません。
欲しい物件が見つかったら購入の申し込みをし、それとともに金融機関にローンの事前審査の申し込みを行います。
この事前審査を行うことにより、物件の契約後に希望の借り入れ金額を借りることができなかった、という事態を防ぐことができるのです。
本申込
無事に事前審査が通りましたら、本申込に移る必要があります。
本申込をする際には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本などの公式書類や、売買契約書の写しなどが必要とされます。
本申込後に最終的な融資承認が出るわけなんですが、事前審査の内容と相違がなければ、否決されるということはありませんので、ご安心ください。
金銭消費賃借契約
融資承認が出れば、いよいよ第三のステップに踏みますね！
第三のステップは、金銭消費貸借契約の手続きとなります。
いわゆる、「金消」のことですね。
金消は、金融機関とのお金の貸し借りに関する契約で、この手続きの際に実際の借り入れ期間や金利について決めることになります。
またこの手続きは、原則としてローン申込人本人が決済の1週間前までに行うもののため、申込人は金消日までに返済のための口座を作る必要がありますね。
融資実行
最後に残ったのは、融資実行のみになりましたね！
決済当日には、新しく作った口座に借り入れ金が振り込まれて、そして借り入れ金は、そのまま融資実行とともに売主に送金されることになります。
売主が着金を確認できれば、物件を引き渡します。
これで手続き終了ですね。
ただし、融資実行と同時に、購入物件の抵当権の設定が行われます。
これにより、もし返済が滞ったときには、金融機関はその物件を差し押さえることになるので、くれぐれもご注意ください！
住宅ローンを借りるとき守るべき三つのポイント
つきましては、住宅ローンを組む際に抑えるべき三つのポイントをご紹介します。
いくらなら返せるかを意識
まずは、「借入額をできるだけ少なく！」ということを覚えておきましょう。
一般的には、住宅ローンは額が大きく、返済期間も長いというものです。
借入を考える際には、自分の家計サイズにあって、無理なく返し切る額を決めるべきです。
しかし、マイホームを取得する際には、「一度だけの贅沢」と思いつつ、ついつい予算をオーバーしがちです。
その時には、「ローン＝借金」ということを忘れてはいけないです。
返済が難しくなると、大変なことになりますので、「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」を意識すべきです。
リタイアまで返し切る
二つのポイントは「できるだけ返済期間を短くすること」です。
返済期間を長く設定すると、もちろん毎月の返済額が少なくなり、負担も減少されるが、総返済額も相応に増えることを忘れてはいけません。
自分の家計収支のバランスによって、返済期間を伸ばす場合もありますが、その分不安な要素も増えます。
自分がリタイア時期になるまで、ローンを返済できるかどうかをしっかり計算し、プランを立てる必要があります。
金利やコストを比較して選ぶ
前述した通り、住宅ローンは金額も大きく、期間も長いのが一般的です。
その原因で、金利が少し違ったとしても、総返済額に大きな影響を与えます。
同じ5000万円の借入額の場合でも、金利が2％と2.5％の違いだけ（返済期間は同じく35年）で、総返済額が500万円以上の差が出ます。
住宅ローンを組む際には、できるだけ低い金利で借りましょう！
住宅ローンの借り換えとは？
では、住宅ローンの返済額を減らす方法とかはありますでしょうか？
実は、「住宅ローンの借り換え」を行えば、返済額を減らすことができます。
住宅ローンの借り換えというのは、新たなローンを借り入れて、返済中の住宅ローンを一気に返済することです。
新たなローンの金利が元より低ければ、金利差の分で総返済額が削減されます。
つきましては、住宅ローンの借り換えについて、詳しくご紹介します！
借り換えのメリット
借り換えを行えば、三つのメリットがあります。
総返済額を減らすことができる
まずは、前述した通り、総返済額が削減されることですね。
金利が元より低ければ低いほど、総返済額はその分少なくなります。
これは借り換えを行う時、一番のメリットと言っても過言ではないです。
返済期間が短縮される
二番目のメリットとしては、返済期間が短縮されることです。
住宅ローンとしては、返済期間を短くしたいなら、毎月の返済額も相応に増えてしまいます。
しかし、借り換えを行うと毎月の返済額を変えないまま、総返済期間を短くすることができます。
毎月の返済額が軽減される
三つ目のメリットは、毎月の返済額を減軽できます。
二番目のメリットのように、借り換えを行えば、残りの返済期間をほぼ変わらないまま、毎月の返済額を減らすこともできます。
どちらかを自由に選択することができますので、利便性もかなり高いということですね。
借り換えのデメリット
ここまで、借り換えのメリットをご紹介しましたが、借り換えにデメリットも存在します。
手数料などお諸費用がかかる
一番目のデメリットは、借り換えを申し込み際に、諸費用が発生してしまうことです。
具体的な金額については、借入期間、金利、返済期間により異なりますが、大体は30万円から80万円の
範囲となるケースが多いです。そして、現在の住宅ローンを完済する際には、全額繰上返済手数料と抵当権抹消費用も請求されますので、ご注意ください。
様々な手続きが必要
そして、借り換えを申し込むと、色々な手続きが必要です。
大きく分けて、審査書類の準備と契約手続きと、口座の変更などの手続きがあります。
それぞれ詳しくご紹介します。
審査書類の準備と契約手続きをすることが必要
新規の住宅ローンを組むと同じく、借り換えするときにも審査が必要とされます。
審査に通るためには、所得証明書や住民票などを取りに区役所までいかなければなりませんし、マイホームを購入するときの物件資料を準備する必要もあります。
また、審査に通ったとしても、正式契約に至るまでも時間がかかります。
口座の変更などの手続きが必要
借り換えを行えば口座の変更をしなければなりません。
そして、新しい口座からローンの返済が引き落とされるので、勤務先にも給料の振込口座の変更を申し込む必要があります。
相応に、クレジットカードや公共料金の引き落とし口座の変更する手間も発生してしまいます。
借り換えを申込際に抑えるべきポイント
最後では借り換えを申し込み際に注意すべき点をご紹介させていただきます。
住宅ローン期間中に、返済期間が10年を切らないこと
借り換えを申し込み際には、まず自分の返済期間は10年を切っているかどうかを確認しましょう。
その理由としては、新しく変えた住宅ローンも住宅ローン控除対象となります。
残りの返済期間が10年切ってしまうと、その控除対象に該当しなくなるので、ご注意ください。
返済中の銀行に相談してみる
借り換えを行うには、どうしても一か月かかってしまう場合が多いので、借り換えをするかどうかを決めていない方には、返済中の銀行に相談してみることがお勧めです。
残った返済金額、期間、金利によっては、借り換えの効果が大分変わります。
分からなかったら、まずは借り換え先の金融機関で仮計算をしてもらいましょう！
借り換えができない場合もある
残念ながら、場合によっては借り換えを利用できない場合もあります。
例えば、健康状況が悪い場合では、団体信用生命保険の審査に通れなく、結局ローンを借入出来ず、借り換えを利用できません。
または、他にもたくさんのローンを利用していると、住宅ローンの借入限度額がその分減少され、希望の金額で申し込むことできない可能性があります。
このような状況に自分が該当しないことを、予めチェックする必要があります。
まとめ
以上、住宅ローンとその借り換え方法について詳しくご紹介させていただきましたが、いかがでしょうか？
住宅ローンを利用すると、長い期間をかけて返済し続ける必要があります。
申し込む前には、どうしたら一番お得になるのかを慎重に確認する必要があるかもしれませんね！
この記事を読んで、ご参照になれば幸いだと思います。
