住宅を購入したいけど、諸費用を用意できない…。
そのような時に、不動産会社の担当者から、
「この際、諸費用の金額を水増ししてローンを組むというのはどうでしょう？」と提案されたら、あなたはどうしますか？
金融機関から物件価格以上の金額を借りることを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンは自己資金が少ない人にとってはメリットが大きいように思えますが、契約に違反している可能性もあります。
もし、担当者がオーバーローンを提案したとしても、安易に同意してはいけません。
今回は、オーバーローンの問題点やリスクについて解説していきます。
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Contents
住宅ローンのオーバーローンとは？
「オーバーローン」は、銀行の貸出額が預金額を超過している状態を指す経済用語です。
それが転じて、住宅購入シーンにおいて物件価格以上の金額でローンを組むことも、オーバーローンと呼んでいます。
住宅の価格は決まっているのに、どうして物件価格以上の金額でローンを組む必要があるのでしょうか？
住宅を購入する際には、物件の代金の他、手数料や保証料などの諸費用が必要です。
このうち、物件価格に関しては全額住宅ローンで借り入れることが可能ですが、諸費用は現金で支払うのが原則となっています。
ただし、何らかの事情で諸費用を現金で用意できない場合に、物件価格に諸費用分の金額を上乗せして金融機関から借り入れるケースもあります。
これがオーバーローンです。
ちなみに、諸費用は現金で用意して物件価格全額をローンで借りることを「フルローン」といいます。
オーバーローンは契約上問題ないのか
住宅を購入したいけれども自己資金が不足している人にとって、オーバーローンは非常に魅力的です。
しかし、不動産会社や住宅販売会社の担当者の方から「諸費用もローンに組んではどうですか」とオーバーローンを提案してきた場合は、少々注意が必要だといえます。
なぜなら、実際にどのくらいの資金を融資するかを決定するのは金融機関だからです。
もちろん、金融機関がもともと住宅ローンのオーバーローンを認めているのなら、何も問題はありません。
ですが、金融機関が住宅ローンのオーバーローンを認めていないのであれば、担当者の提案は明らかに契約違反に該当します。
不動産会社の担当者がオーバーローンを顧客に勧めるのは、少ない自己資金で住宅購入を希望する顧客の成約率が高くなるからです。
なかには、家具や家電製品、さらには車までオーバーローンで借り入れしないかと提案する事例もあるといいます。
しかし、担当者が金融機関に内緒で物件価格を水増しし、諸費用を含めた金額で見積書を作成してしまうのはアウトです。
住宅ローンのオーバーローンはなぜ行われる
契約違反だと分かっているのに、どうしてオーバーローンを提案する担当者が出てくるのでしょう？
住宅ローンは低金利だから
住宅ローンのオーバーローンが行われるのは、住宅ローンが他のローンに比べて非常に低金利だからです。
物件の成約までこぎつけたい担当者と、できるだけ少ない自己資金でお得にローンを利用したい契約者の利害がねじれた形で一致してしまうと、オーバーローンが行われてしまうことがあります。
確かに、物件価格を水増しして余ったお金で家具や車を購入できれば、普通にローンを組んで家具や車を購入するよりずっとお得です。
しかし、住宅ローンは、人が生活していくうえで住宅が必要不可欠なものだからという理由で他のローンより金利が低く設定されています。
金融機関が認めていないのに住宅以外に充てるためにオーバーローンを組むのは、完全にルール違反だといえるでしょう。
オーバーローンは必ずバレる！
金融機関が住宅ローン審査を行う際には、不動産売買契約書や工事請負契約書を入念にチェックしているので、ローン申込金額におかしい部分があれば真っ先にオーバーローンを疑われます。
その他、金融庁が行う金融検査でオーバーローンがバレることもありますし、ローン利用者自身がオーバーローンを行ったことを自慢げに話したためにバレてしまうこともあります。
業者の方からオーバーローンを持ちかけられたのだとしても、それに同意して住宅ローンの水増しに加担すれば、ローン利用者も責任を問われることを知っておくべきです。
オーバーローンのリスク
オーバーローンにはさまざまなリスクがあります。
ここでは、オーバーローンの提案を受け入れた住宅ローン利用者がどのような事態に陥ることがあるのかについて見ていきます
違約金や一括返済を求められる
先に解説したように、住宅ローンは契約者自身が居住する住宅を購入するためのローンです。
住宅以外の費用に充てるためにオーバーローンを組むこと自体がそもそも契約違反です。
見積もりを水増ししたことが金融機関にバレれば、違約金を求められたり資金の一括返済を求められたりする可能性があります。
最悪の場合、詐欺罪で訴えられることもあると覚えておいてください。
自己破産するケースも…
オーバーローンを組んだことで金融機関から融資金額の一括返済を求められたら、ローン利用者は物件を売却して資金を返済するしかありません。
ただし、住宅はいったん入居した途端に資産価値が1割～2割程度下がります。
一括返済をするためにすぐ住宅を売却したとしても、購入した価格で買い取ってもらえることはないはずです。
となると、一括返済をするためにはその差額分を何とかして用意する必要があります。
もし、差額分をどうしても用意できなければ、最終的には自己破産せざるを得ないでしょう。
軽い気持ちでオーバーローンを組んでしまったことで、人生が大きく狂ってしまう可能性もあるのですね。
オーバーローンではなく諸費用込みで借りられる住宅ローンを選ぶ
不動産会社が提案するオーバーローンは契約違反の可能性があるので、安易に同意しないよう注意してください。
住宅を購入するための自己資金が不足しているのなら、金融機関が提供しているサービスを利用するようにしましょう。
最近は諸費用を住宅ローンに含めて融資してくれる金融機関も増えてきています。
また、多くの金融機関では諸費用専用のローンを取り扱っています。
諸費用などを住宅ローンに含めることや専用ローンでまかなうことを金融機関が認めていますので、大きな金額の借り入れも安心です。
ただし、諸費用を住宅ローンに含めるにしても、諸費用専用ローンを借りるにしても、物件価格以上に借り入れをすれば金利が高くなるのが一般的です。
諸費用まで借り入れる場合は、返済の負担が予想以上に大きくなるうることを充分理解したうえで利用してください。
おわりに
不動産会社からのオーバーローンの提案は、住宅を購入するための自己資金が少ない人にとっては大変魅力的だといえるでしょう。
しかし、金融機関が認めていないオーバーローンは契約違反であり、違法行為に当たります。
金融機関には、諸費用をカバーできる商品が多く用意されています。
諸費用を現金で支払うのが難しいのなら、問題のあるオーバーローンではなく、金融機関が提供しているサービスを利用しましょう。
