貯金なしで住宅ローンの審査をうけるのは危険?どんなリスクがある

疑問マークと女性

「貯金はないけれどもマイホームを購入したい!」
「ある程度頭金をためなければ住宅は購入できないの?」

これまで住宅を購入する予定がなかったので貯金をしてこなかったけど、やっぱり住宅を購入したい、という人は多いです。

そうした人たちにとって一番気になるのが、貯金なしでも住宅購入は可能なのかということでしょう。

そこで今回は、貯金なしでも住宅を購入することは可能なのか、どの程度難しいのか、そしてどのようなリスクがあるのかについて解説していきます。

同じような状況で住宅購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

貯金なしで住宅ローンの審査に通過するのは不可能ではない

これまでは、住宅を購入する際には頭金を用意するのが当たり前でした。

しかし、最近では住宅ローンを取り巻く環境もかなり変化してきています。

以前は頭金を用意しなければ住宅ローンを利用できなかった

以前は、最低でも物件価格の2割~3割程度の頭金を用意できなければ、住宅ローン審査を受けられませんでした。

物件価格のすべての金額を住宅ローンで借りることができなかったからです。

また、昔は金利も高かったので、住宅のような大きな買い物をするならある程度の頭金を用意しておくことは当たりのことでした。

最近は住宅金融市場の自由化が進み、物件価格の全額を住宅ローンで借りられるようになってきています。

住宅ローン金利が以前よりうんと低くなったこともあり、貯金がなくて頭金を用意できなくてもフルローンで住宅を購入できます。

実際に、頭金なしで住宅ローンを組んで住宅を購入する人の割合は1割を超えており、貯金なしでも住宅ローン審査に通過することが不可能ではないと分かります。

最近は諸費用を組み込める住宅ローンもある

頭金なしでも住宅ローンを利用することは可能です。

ただ、頭金なしで住宅ローンを組んだとしても、住宅を購入すればそれ以外にも手数料や保険料などの諸費用が発生します。

基本的に、諸費用は現金で支払うものとされていますが、金額の目安は物件価格の数%程度とかなり高額です。

住宅ローンの申し込みの段階になって「そんなにかかるとは思わなかった」と慌てる人も少なくありません。

では、諸費用を支払うだけの貯金がない場合は、住宅の購入はあきらめるしかないのでしょうか?

多くの金融機関では、諸費用を物件価格に上乗せして融資してくれる住宅ローンを提供しています。

ですから、諸費用分の金額も住宅ローンで一緒に借りられれば、貯金なしでも住宅を購入することは可能なのです。

金融機関によっては、諸費用専用のローンを用意していることもあります。

ただし、本当に貯金がゼロ円、手持ちのお金も全くないという状態では、住宅ローンを利用するのは難しいでしょう。

全く貯金がない状態で住宅ローンを利用するのが難しい理由

以前とは違って、最近は貯金がない人でも住宅ローンを借りやすくなってきています。

ただし、それは「貯金がゼロ円」の人を指すのではなく、「貯金がそれほどない」というレベルの人を指しています。

貯金がそれほどないから頭金を出すのは難しい
貯金がほとんどないから頭金はもちろん、諸費用を支払うのも難しい
貯金は全くないし、銀行口座の残高もほとんどない

貯金がないから頭金は用意できない、という程度なら住宅の購入は不可能ではありませんが、本当に手持ちがゼロ円という状態だと住宅ローン審査への申し込みは難しいです。

なぜなら、住宅ローンを利用する際には物件以外にもさまざまな費用が必要だからです。

諸費用

先にも解説したように、住宅を購入する際には諸費用が発生します。

新築なら物件価格の3%~7%程度、中古の場合は仲介手数料が発生するので物件価格の6%~10%程度の金額が必要です。

例えば、物件価格が4,000万円だとしたら、諸費用は120万円~400万円もかかる計算です。

しかも、諸費用は購入物件に入居する前に、そのほとんどを支払わなければなりません。

【住宅購入時にかかる諸費用】

融資手数料
保証料
登記費用
火災保険料・地震保険料
団体信用生命保険料
など

諸費用は現金で支払うのが原則です。

意外と金額が大きいので、ある程度の貯金がないと支払いは厳しいでしょう。

ただし、諸費用に関しては、諸費用も一緒に借りられる住宅ローンや諸費用ローンなどを利用できれば問題は解決します。

申込証拠金・手付金

頭金や住宅購入にかかる諸費用を用意できなかったとしても、住宅ローン審査に通過できればその分の費用はローンでまかなうことができます。

しかし、申込証拠金や手付金などのように、どうしても現金で支払わなければならない費用もあります。

申込証拠金 手付金
住宅購入の申し込みをする段階で支払う 物件の売買契約時に支払う
売買契約を解除した場合は返還される 売買契約を解除した場合には違約金として相手に払う
物件価格に関係なく5万円~10万円程度かかる(不要な場合もある) 特に決まった金額はなく売主の判断次第だが、一般的には物件価格の5%~10%程度

申込証拠金や手付金は、住宅購入手続きの初期の段階で支払います。

ただし、申込証拠金は支払わなくてもよい場合もあります。

手付金はデポジット、つまり購入キャンセル予防のための保証金でもあるので、支払えなければ契約できない可能性が高いです。

家具類・引っ越しにかかる費用

住宅の引き渡し後にかかる費用もあります。
例えば、

  • 引っ越し費用
  • 家具類にかかる費用
  • 修繕積立一時金

などがそれにあたります。

これらの費用は、金融機関によっては住宅ローンに含める、あるいは諸費用ローンでカバーできるケースもあります。

もちろん、諸費用として借りるなら、ローン審査に通過する必要があります。

引っ越し費用や家具代金までローンに含めてしまうとなると、借入金額はかなり膨れ上がりますが、返済比率をオーバーしてしまうと審査に通過できない可能性がありますので、注意しなければなりません。

貯金がない状態で住宅ローン審査を受けるのは危険

家の模型とスーツの男性

頭金や諸費用などを用意できなくても、フルローンやオーバーローンを組めば住宅を購入できないことはありません。

しかし、住宅購入を検討しているのであれば、やはり諸費用を支払える程度の自己資金は用意しておく方がいいでしょう。

貯金がないのに無理やり住宅ローンを組むのは大変危険です。

総返済額が大きくなる

貯金がないのに住宅を購入するとなると、かなり大きな金額を借りなければなりません。

もし、諸費用分まで借りるとすれば、その金額は物件価格以上になってしまいます。

しかも、諸費用も一緒に借りられる住宅ローンを利用すると金利が高くなる場合が多いですし、諸費用ローンの方はもともと高めの金利設定です。

借入金額が物件価格以上もあるうえに高い金利まで支払っていかなければならないとなると、月々の返済金額の負担もさることながら、総返済額も予想以上に大きくなるでしょう。

返済できなくなってしまうリスクも考慮し、現在の収入に対して借入金額や返済金額が適切かどうかよく検討してみることが大切です。

住宅ローンの借入可能額と実際に返済できる金額は別

住宅購入は、大多数の人にとって一生に一度の大きな買い物です。

あれこれ検討しているうちに、予算はどうしても大きくなっていくものです。

不動産会社の担当者に、「貯金がなくても大丈夫ですよ」とすすめられれば、つい借入可能額いっぱいまで借りてしまおうかな、などと考えてしまいがちです。

ですが、覚えておきたいのは、借りられる金額と返済できる金額は違う、ということです。

借入額を多くすれば予算を増やせますが、予算を増やせば返済金額も増えて負担が大きくなります。

今後何十年にもわたってローンを返済していくのですから、ここは落ち着いて無理のない返済金額を設定してください。

今は支払っていける金額であっても、将来家族が増える、あるいは収入に変化があるなど、ライフタイルが変化しても同じように支払が可能かよく考えてみることが重要です。

借入可能額から返済額を決めるのではなく、返済可能額から借入金額を決めるよう心がけましょう。

住宅ローン審査に通過しにくくなる

貯金がなくても住宅ローン審査を受けることは可能です。

しかし、貯金がない状態だと住宅ローン審査に通過しにくくなる可能性があります。

計画性がないと判断されやすい

住宅のような大きな買い物をするのに、頭金や諸費用も用意せずに審査を受ければ、

  • 計画性に欠ける
  • 貯金できない
  • きちんと返済していけるのか

などと評価され、いい印象を与えません。

自分では住宅ローンをきちんと返済していく自信があったとしても、審査をする金融機関がどのように評価するはまた別の問題です。

借り入れる金額が大きくなれば、なおさらでしょう。

貯金があれば信用が高まる

貯金がない状態で住宅ローン審査を受けると、計画性がないと判断されやすいですが、逆にある程度の自己資金を用意できれば、住宅購入に対して計画性があると評価してもらいやすいです。

例えば、審査に通過できるかどうか基準ギリギリのライン上にいるとします。

同じ条件なら、全く貯金のない状態の人より多少でも自己資金を用意できる人の方が審査に通過できる可能性は高いでしょう。

自己資金を用意できていることが、

  • 計画性がある
  • 普段から貯金する習慣がある
  • きちんと返済してくれそう

と、評価され信用につながるからです。

属性さえカバーできるという点でも、自己資金を用意しておくことはやはり重要です。

住宅ローンを完済しないと売却できない

貯金なしで住宅ローンを組むと毎月の返済額がかなり大きくなるため、途中で返済できなくなってしまうことがあります。

もしローンを返済できなくなったら、家を売ればいいと考える人もいるようです。

しかし、住宅ローン返済中の物件には抵当権が設定されていますから、住宅を売却したいのならローンを完済する必要があります。

なぜなら、原則として抵当権がついている住宅は売却できないからです。

返済もできない、売りたくても売れない、となれば、もうどうしようもありません。

マイホームを競売にかけられ、最終的には自己破産せざるを得ない、そんな状況に陥ってしまう可能性も充分あります。

貯金なしで住宅ローンを利用するならリスク対策をしっかりと

まったく貯金がない状態で住宅ローン審査を受けるのはリスクが高いです。

住宅を購入するのなら、普段から少しずつでも貯金をしておくことをおすすめします。

ただ、住宅ローン金利はここしばらく非常に低い水準で推移していますから、頭金が貯まるまで住宅購入を控えていると、その間に金利が上昇してしまう可能性があります。

それはもったいないです。

低金利のうちは、たとえ貯金がなくて頭金を用意できなくても、諸費用をまかなえるだけのお金が貯まったらフルローンを組んでしまう方がお得だといえます。

ただし、諸費用に関しては金利が高いのでローンでの借り入れはおすすめしません。

がんばって諸費用をためたら住宅ローン審査に申し込みをするのがいいでしょう。

貯金がない状態で住宅ローン審査を受ける場合は、住宅購入資金が充分でないことで起こりうるリスクをきちんと理解して、対策を立てておくことが重要です。

おわりに

現在は低金利ですから、貯金なしで頭金を用意できなくても住宅ローンも順調に返済できるでしょう。

ですが、諸費用まで借りてしまうと返済の負担はかなり大きくなってしまいます。

したがって、たとえ借入可能金額の範囲であっても、住宅ローンや諸費用ローンに頼るのはおすすめできません。

貯金なしで住宅を購入するに際しては、返済できなくなってしまうリスクを避けるためにも、

  • 頭金ゼロ円でも住宅は購入できるが、貯金ゼロ円では住宅は購入できない
  • 借りられる金額と返済できる金額は違う

の2点を念頭に置いておいてください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です