個人事業主が住宅ローンの審査で気を付けるポイントとは?

OKをしている女性と家の模型

個人事業主が住宅ローン審査をうける時に最も気になるのが、果たして住宅ローン審査に通過できるのかという点でしょう。

個人事業主は住宅ローン審査に通過しにくいといわれます。

確かに,会社員と比べるとどうしても審査は厳しくなってしまいがちですが、個人事業主だからといって住宅ローン審査に通過できないわけではありません。

この記事では、個人事業主が住宅ローン審査に申し込みをするにあたってどのような点に気をつけるべきか解説していきます。

さらに、個人事業主ならではの住宅ローンの選び方についてもご紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。

個人事業主は住宅ローン審査で不利になりやすい

個人事業主でも、会社員以上に収入を得ている人は多くいます。

それなのに、個人事業主が住宅ローン審査で不利になりやすいのはどうしてなのでしょうか?

安定した収入があるとみなされにくい

個人事業主は会社員と同じくらい、あるいはそれ以上の収入を得ていても、なかなか安定した収入があるとみなしてもらえません。

会社員は,会社が倒産しない限り毎月決まった額の給料を確保できますが、個人事業主は自分で売上を作らない限り収入を確保できないという点は大きいでしょう。

また、会社員は、病気やけがで仕事ができなくなるなど自分の環境が大きく変化しても、すぐに収入が途絶えてしまうことはありません。

また、会社の業績に応じてボーナスや退職金も支給されます。

会社という大きな後ろ盾があることで、さまざまな保証を受けられるのです。

一方、個人事業主には業績に応じたボーナスも退職金もありませんし、さまざまな保証もありませんから、環境に変化があると収入に大きな影響が出やすいです。

そのため、住宅ローン審査では会社員と比べて収入が不安定だと判断されやすいのです。

事業を開始して3年以上経過していないと住宅ローンを組めない

個人事業主は収入金額に波があるため、収入がどの程度安定しているか客観的に判断することが難しいです。

そのため、多くの金融機関では、個人事業主が住宅ローン審査に申し込みをする際には必要書類として直近3年分の確定申告書の提出を求めます。

つまり、個人事業主は事業を開始して最低3年以上経過していないと、住宅ローン審査に申し込むことすらできないのです。

もちろん、事業歴が3年以上あれば個人事業主誰もが住宅ローン審査に通過するわけではありません。

直近3期のうち1期でも赤字の年があれば、住宅ローン審査には非常に通過しにくくなります。

また、3期連続で黒字だったとしても所得が一番高かった年だけを見ることはなく、3期の平均を見るのが普通です。

金融機関によっては、最も所得が低い年だけを見て審査を行うこともあるといいますから、やはり個人事業主は住宅ローン審査では不利になりやすいといえます。

個人事業主が住宅ローンを利用する際には多くの書類が必要

個人事業主が住宅ローン審査に申し込みをすると、会社員よりも多くの書類の提出を求められます。

例えば、収入に関する書類について見てみましょう。

会社員 源泉徴収票…直近のもの
個人事業主 確定申告書(第一表)…直近3期分

納税証明書(その1・その2)…直近3期分

会社員なら、収入証明書として源泉徴収票を提出する程度でOKです。

ところが個人事業主の場合は、確定申告書、納税証明書ともに直近3期分を提出しなければなりません。

それだけではなく、国民年金、国民健康保険、市県民税など、税金や保険料を納付したことを示す書類の提出を追加で求められるケースも多いです。

個人事業主が住宅ローン審査を受けるとなると、書類を準備するにも一苦労です。

税金や国民健康保険料の滞納はNG

個人事業主は会社員とは異なり、自分自身で各種税金や各種保険料を納付しています。

税金や保険料を滞納してしまうと、住宅ローン審査に大きく影響してしまうので気をつけなければなりません。

税金や保険の滞納はどうしてNG?

税金や保険料の支払いは国民に義務付けられているものですから、滞納していると「支払うべきものを納めていない信用できない人」と判断されてしまいます。

金融機関は住宅ローンの審査時に、申込者の納税状況をしっかりチェックしています。

それは、税金や保険料の支払いを滞納したままにしていると最終的には銀行口座を差押えられてしまうからです。

銀行口座が差し押さえを受ければ、住宅ローンの返済も滞ってしまう可能性が高いです。

そうしたリスクがある税金や保険料の滞納者は、まず住宅ローン審査には通過できません。

もし税金や保険料の納付忘れがあったら?

税金や保険料の滞納はローンの滞納とは異なり、信用情報に登録されませんし、差し押さえなど受けなければ記録に残ることもありません。

過去に税金保険料の滞納があったとしても、すでに納付済みであれば住宅ローン審査に影響することはないでしょう。

もし、税金や保険料の滞納がある場合は、住宅ローン審査に申し込む前に納付を済ませておくことです。

経費の扱いが住宅ローン審査に影響する

電卓と資料と悩む女性

個人事業主は節税のために経費を多めに計上しているケースが多いです。

しかし、経費の扱いが住宅ローン審査結果を左右することもあります。

個人事業主の年収と経費が、どのように住宅ローン審査に影響するか見ていきましょう。

節税対策が住宅ローン審査で不利に働く?

会社員と個人事業主とでは、住宅ローンの審査基準となる年収の取扱いは異なります。

会社員は、額面収入をそのまま年収として扱ってもらえるのに対し、個人事業主は売上から経費を差し引いた所得が年収として扱われます。

会社員 所得=収入-給与所得控除
個人事業主 所得=収入-経費

※太字部分が年収として扱われる

会社員は、「収入」で審査してもらえるのに個人事業主は「所得」で審査されるため、不利になりやすいのです。

経費は仕事をするうえで必要な支出なのに、きちんと計上するほど所得額が低くなって住宅ローン審査に影響が出てしまうのですから、何とも悩ましいところではないでしょうか。

住宅ローンを利用する数年前から経費の扱いに気をつける

直近3期では赤字を出してはいないけれども、節税効果で所得が低いために住宅ローン審査の基準を満たせそうにない…。

そんな時は、無理して住宅ローン審査を受けるのはやめにして、ここからの3年間で住宅ローン審査の基準を満たせるように売上や経費を調整して行く方がいいでしょう。

例えば、3期分の売上が右肩下がりの形になってしまうと、住宅ローン審査で「業績が悪化してきているのではないか」と判断されてしまう可能性があります。

もし可能であれば、直近の所得の方が高くなるように売上を調整しましょう。

だんだん業績が伸びてきていると判断されれば、審査に有利に働きます。

節税に関しては、経費を多く計上すると所得が低くなってしまいます。

  • 小規模企業共済
  • iDeCo(イデコ)

など、所得控除できる制度をぜひ有効活用してください。

フラット35なら個人事業主でも審査に通りやすい

銀行の住宅ローン審査では、収入の安定性を非常に重視します。

個人事業主には、審査基準がどうしても厳しいものになることは否定できません。

それなら、個人事業主でも審査に通過しやすい住宅ローンを選んで審査に申し込んでみるのはどうでしょうか?

個人事業主でも審査に通過しやすいとの評判が高いのが、フラット35です。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供している住宅ローン商品です。

一般的な金融機関の住宅ローンとは全く異なる基準で審査が行われているので、個人事業主でも審査に通過しやすいという特徴があります。

ここでは、一般的な住宅ローンよりもフラット35の方が個人事業主におすすめである理由について見ていきたいと思います。

前年度の所得のみで審査をしてもらえる

民間金融機関の住宅ローン審査では、提出された直近3期分の確定申告書の平均所得で審査が行われます。

一方のフラット35の審査では、直近2年分の確定申告書類を提出しますが、審査に使用されるのは直近1期分の所得のみです。

また、民間金融機関の住宅ローン審査に申し込みをする場合には3年間にわたって売上や経費に気を配らなければなりません。

フラット35の審査なら、審査申し込みの前年分の売上と経費を調整するだけで済みますから、断然事務管理が楽です。

事業のための借り入れは返済負担率から除外される

民間金融機関の住宅ローン審査だと、他社からの借り入れがあればそれが事業のための借り入れであっても返済比率の計算に含まれてしまいます。

フラット35の審査では、事業のための借り入れは返済比率には含まれないためより多くの金額を借り入れることができます。

事業用の借り入れをしている個人事業主にとって、メリットは非常に大きいです。

おわりに

会社員と比べて、個人事業主は住宅ローン審査でどうしても不利になりやすいです。

しかし、個人事業主が注意すべき住宅ローン審査の基準やポイントをしっかり押さえれば、自然と対応策は見つかります。

個人事業主でも住宅ローンには通過できます。

これまで住宅ローン審査を全く意識してこなかったので、審査に通過できる自信がないという人もいるでしょう。

だからといってあきらめてしまうのは早いです。

売上や経費などの数字をきちんと管理して、税金や保険料など支払うべきものは確実に支払うことから始めていきましょう。

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