住み替え住宅ローンを正しく利用して家を買い替えしよう

住宅ローンを組んで住みはじめてから数年経っている場合、そこに住む人の生活状況にも何らかの変化があるはずです。

たとえばお子様が増えて部屋が手狭になった、あるいは職場が遠くなったため近いところに住む必要があるといったケースが挙げられます。

状況の変化により住む家のニーズが変わったときは、住宅の住み替えを検討することも選択肢の一つになります。

今回は住み替えで住宅ローンを利用する場合について詳しくご紹介していきたいと思います。

住み替えとは読んで字のごとく、より自分の求める条件に合った住宅に引っ越すことです。

新たに別の住宅へ引っ越しをする事情は様々ですが、住宅ローンを完済していない場合でもやむを得ず引っ越ししなければならないケースも存在します。

ほとんどの場合まずは住宅ローンを完済するために、自宅を売却するのですがそれでも住宅ローンが残ってしまうこともあります。

そんなときは住み替えローンを利用するという選択肢もあります。

繰り上げ返済で残高を無くさないと抵当権を外せない

現在住んでいる住宅を売りに出して、その利益でローンを完済できるのがベストであると言えますが、必ずしもそうなるとは限らず売却額よりもローン残高の方が大きい場合もあります。

ローンの残高の方が大きい場合は一括で繰り上げ返済をしなければ、金融機関の抵当権を無くすことができません。

つまり住宅の売却をするには住宅ローンを完済して、金融機関の抵当権を外すことが前提となっているのです。

住宅ローン残高があっても利用できる住み替えローン

このようにローンが残っている状態でも、住み替えをしなければならない場合は住み替えローンを利用することになります。

住み替えローンは金融機関によっては買い替えローンと呼ばれることもあります。

こちらは自宅を売却して別の住宅に引っ越しをしたいけれど、それでも住宅ローンを還しきれないという場合に、住宅ローンの残高や新しい住宅の購入費用をまとめて融資してくれるというサービスです。

さらに自宅を売却したお金で住宅ローンを完済できる人は利用できないという特徴も有しています。

つまり自宅の売却でローンを完済できるかどうかが、住み替えローンを利用できる分かれ目になると言って良いでしょう。

住宅ローンの残高が住宅の売却額より多いのに、別の住宅にどうしても移らざるを得ない人にとっては、強い味方になると言える住み替えローンですが留意しておくべき点もいくつか存在します。

通常の住宅ローン審査よりもハードルが厳しい

住み替えローンでは現状で残っている住宅ローンの残高に、諸費用と次の住宅の購入費用を合算して借り入れすることとなります。

つまり新たな住宅に移ることによって、現在よりも大きな返済負担を負うということを意味します。

次の住宅の購入価格よりも住宅ローンの総返済額が大きくなるため、金融機関の審査も通常より厳しくなる傾向にあります。

家を買い換えるのはある程度年齢を重ねている場合がほとんどですので、病気や失業などのリスクもより高くなっていることから、どうしても融資するのに慎重な判断が必要となってしまうのです。

利用することで家計が圧迫されてしまう可能性も

住み替えローンで慎重になるべきは金融機関側だけでなく、借り入れする側も同じであると言えます。

家を買い替えれば以前よりもさらに総返済額が増えることになるのは確定ですし、その上ある程度年齢を重ねていることから、ライフスタイルにも経済的にも変化が起きることは避けられません。

特にお子様が進学するにつれて出費がかさむことが予想されますので、それらの費用が必要になることを見越した上で、安定して返済できる見込みが無ければ借り入れなど到底無理な話です。

住宅ローンが増えることで家を手放した後、家計を圧迫してしまうことも充分にあり得るということです。

家を買い換える際に借りた住宅ローンが、実際に支払っていける金額なのかどうか慎重に考えた上で利用を検討するようにしましょう。

住宅の売買や融資を行う際には綿密なスケジュールが必要

また住み替えローンでは住宅の売買を行うタイミングにも気をつける必要があります。

具体的には現在住んでいる住宅ローンの残高を一括返済する日と、住み替えローンの融資を実行する日を同じにしなければならないのです。

成功させるには不動産業者をはじめ、司法書士や金融機関に協力を仰ぐ必要があります。

また確定申告などの税金に関する手続きも必要になるので、税理士も必要になる可能性があります。

まずは売却を仲介してくれる不動産業者に相談してみましょう。現在の住まいの売却と新しい住まいの購入先となる業者が同じであれば、よりスムーズに住宅売買のタイミングを合わせやすくなります。

このように住み替えによる住宅ローンは総返済額が確実に膨らむので、将来的に無理なく返済できるかどうかをしっかりとチェックしておく必要があります。

また住まいの買い手を確保することや名義変更の手続きなど、多岐にわたる手続きをする必要があるため、情報を充分に集め準備にあたることをおすすめします。

最初の住宅購入よりも手間がかかることは確実ですが、信頼できる不動産業者を探し出すことができれば詳細なアドバイスをもらえますので、まずは優良な業者を探すことに専念してみましょう。