ヴィンテージマンションは購入すべき！購入時の住宅ローンについても説明しましょう！

30代になりそろそろマンション購入を考える人もいるのではないでしょうか。

購入の際に新築物件にするか中古物件にするのかで悩んだりもしますよね。

住宅ローンのこともあるからあまり古い物件を購入するのも不安に思う人もいるはずです。

「ヴィンテージマンション」という言葉を聞いたことはないでしょうか。

実はヴィンテージマンションが絶大な人気を誇っているのです。

すでにヴィンテージマンションの購入を検討している人もいるかもしれません。

今回はヴィンテージマンションについてと購入時の住宅ローンについてご紹介します。

ヴィンテージマンションとは？

ヴィンテージという言葉を聞くと、ヴィンテージワインを想像するのは私だけでしょうか。

ヴィンテージという言葉は、古くて価値があるという意味合いで使われていますよね。

ヴィンテージマンションというのは、築年数が経つほど価値が上がるマンションのことをいいます。

通常のマンションは築年数の経過とともに資産価値が低下してきますが、ヴィンテージマンションは逆に築年数の経緯とともに人気や価値が大きく上がってくる傾向があるのです。

ほとんどが高度成長期に高級マンションとして建てられたもので、住んでいるだけで大きなステータスとされています。

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ヴィンテージマンションの定義

通常のマンションだと、賃貸または分譲どちらでも築年数ごとに価値が下がっていくものです。

しかし、築年数が何十年と経っても人気が高まり、価値が上がっていくマンションがヴィンテージマンションです。

具体的にどのような定義があるかという下記の項目が挙げられます。

• 築年数が10年以上
• 平均専有面積が90平方メートル以上
• 坪300万円以上
• デザイン性が高い
• 立地が良い
• 管理体制が良い

すべての条件が揃っているヴィンテージマンションは多くはないので、人気も高く、なかなか人が入れ替わることもありません。

ヴィンテージマンションの魅力

ヴィンテージマンションの魅力について説明しましょう。

資産価値が下がりにくい

新築マンションの価値は引き渡し直後から下がり続ける傾向が非常に高く、築25年ほどで底値が付いてしまいます。

首都圏では、築11年から15年の物件平均成約価格は4,083万円ですが、築21年から25年の物件になると2,183万円と約半額になっています。

築25年を超えるとその後は横ばいになり大きく下がることはほとんどありません。

マンション購入後、何十年という期間があるとライフスタイルも大きく変わってくるはずです。

築10年から15年のマンションを購入したとしても何十年後には価値が下がり、半額ほどでしか売ることができません。

しかし、築25年以上のマンションでは10年後でも購入時と変わらない価格での売却が期待できるので魅力の1つともいえるでしょ。

資産価値でいうと築25年以上の中古マンションは狙い目だと思います。

デザイン性が高い

ヴィンテージマンションの魅力は、デザイン性の高さにあります。

建設当時は最新のデザインだったマンションが時間の経過とともにクラシックな雰囲気をだし、さらに価値を高めています。

立地が良い

立地の良さもヴィンテージマンションの魅力の1つです。

単に駅から近いというだけではなく、街のシンボルとして扱われていることもあるので、そこに住んでいるだけでステータスに繋がります。

治安がいいところがほとんどで、非常に生活しやすいです。

管理状態が良い

高級マンションとして建設されているヴィンテージマンションは、良質な建材を使い、頑丈に丁寧に作られていることがほとんどです。

メンテナンスや定期的な修繕工事もしっかりと行われており、良好な管理状態を保っています。

コミュニティが良質

ヴィンテージマンションに住む人は、住んでいる物件に愛着を感じていることが多いです。

そうなると必然的にマナーがよくなるので、コミュニティが良質であり、生活がしやすくなります。

安全性が高いので、安心して生活できるのも魅力的です。

ヴィンテージマンションを購入する際の注意点

ヴィンテージマンションの購入を考えている人は、ぜひ注意しなければならない点があるので、事前に確認しておきましょう。

管理・修繕計画について

まず初めに修繕積立金の残高を確認しましょう。

築年数が古いということは修繕の必要性も十分に考えられるので、一定以上の修繕積立金がなければ修繕が必要になった際に修繕費用を負担しなければならないケースも考えられます。

過去の修繕譲許もチェックしておくことをおすすめします。

エレベーターの新規取り換え、給水タンクの取り換え、屋上の防水工事、給排水管の取り換え工事、マンションの共用設備をいつ修繕したのかなど細かくチェックしておきましょう。

どの項目についてまだ未修繕なのかを把握することが大切です。

長期修繕計画内容を確認しましょう。

計画通りまたは計画に近い修繕スケジュールが維持されているかどうかを確認することで、管理組合の運営能力を図ることができます。

耐震について

ヴィンテージマンションは、基本的には1981年以前の旧耐震基準にて建築されたものがほとんどです。

旧耐震基準のマンションがすべて地震に弱いわけではありません。

ある時期に建てられたマンションなどは贅沢に鉄筋とコンクリートを使用して創られ、現在の耐震基準マンションと比べても強度が高い可能性もあります。

購入を考えているマンションが耐震診断あるいは耐震補強工事を行っているのかを事前に調べておくことで、問題なく利用できるかどうかの安心材料にもなります。

建替えについて

ヴィンテージマンションは長い年月を経て味のある雰囲気が出てくるのが魅力の一つですが、永久にマンションとして存在し続けるのは難しいです。

購入後にいつかは建替えの可能性もあるので、事前に確認しておきましょう。

建て替えとなった際は以前とは同等の大きさのマンションを作ることは難しいです。

再開発などによりマンション前面の道路の幅員変化により建て替えの際の容積率等が変化してしまうので、マンションが小さくなる可能性が高いと言えます。

リノベーションについて

ヴィンテージマンションは購入後に自分でリノベーションしていくのも魅力の1つです。

外観と室内のギャップは購入者にとってはなんとも言えません。

しかし、リノベーションの際に例えばパイプスペースの関係で予定していた位置に浴室を設置できなかったり、取り払えると思っていた壁が取り払えなかったりします。

リノベーションをする際に重要な情報が購入してから発覚することもあるので事前に確認をしておきましょう。

フローリング使用不可といった規約を設けているマンションもあるので、管理規約を事前にチェックするのも忘れないでください。

ヴィンテージマンションの住宅ローンについて

ヴィンテージマンションなど築年数の古いマンションを購入する際は、住宅ローンの審査基準にも気を付ける必要があります。

築30年、40年となるとかなりの年代物ですよね。

そうなってくると住宅ローンを組むにも工夫が必要になる場合があります。

返済期間について

銀行によって異なっていますが、銀行はマンションの耐用年数をおよそ50年とみていることが多いです。

そのため築30年のマンションであれば返済は耐用年数50年から築年数30年を引いた最長返済期間が20年になります。

築40年の物件なら返済期間は10年となり、購入者にとってはかなりの負担になってしまいますよね。

現実問題としては、築40年でもまだまだ十分使用可能な物件も多くあるため、銀行も救済政策を用意しています。

返済率というのは、年収に占める住宅ローンの返済額のことです。

住宅ローンの返済額は年収ごとに細かく決められています。

返済率30%の場合は、年収×30%が年間の住宅ローン返済額の上限となります。

つまり、その返済額で返済できる住宅ローンしか借りることができないのです。

築年数の古いヴィンテージマンションなどの場合は条件が厳しくなっているので、事前に確認しておきましょう。

表からわかるように築年数が古い物件ほど、返済率が５％ほど削減されてしまうのです。

築年数の古いヴィンテージマンションでは、通常の住宅ローンと同じ返済額で利用したい場合には通常よりも少ない年間返済額でしか住宅ローンを借りることができません。

返済率の上限まで借りようと考えていた人は借りられる住宅ローン額が減るので、苦しくなる可能性もあるので注意しましょう。

都内にあるおすすめヴィンテージマンション

人気を誇っているヴィンテージマンションですが、都内ではどこが人気なのか気になるところですよね。

3つほど、ご紹介したいと思います。

青山北町パークマンション

外苑前駅から徒歩6分の好立地にあり、1998年に建てられた高級分譲マンションです。

外国人向け物件を意識した重厚で広々とした間取りが特徴的なヴィンテージマンションとなっています。

柔らかな印象のベージュの外観は、穏やかな装いです。

風水を取り入れた作りで利便性と快適さの両方が整っているため絶大な人気を誇っています。

広尾ガーデンヒルズ（東京都渋谷区）

広尾駅から徒歩5分であり、1983年に建てられたマンションです。

都会の中心部とは思えないほど閑静な環境になっており、住みやすさが特徴的です。

築20年ほど経っていながら、坪単価は新築時の約1.26倍となかなか売りに出ることのない希少物件となっています。

南青山第一マンションズ

表参道駅の真上にあり、1970年築の分譲マンションとなっています。

芸能人や経営者など著名人に古くから愛されてきた高級ヴィンテージマンションです。

街並みは綺麗で、アクセスも良く幅広い世代から愛用されています。

まとめ

ヴィンテージマンションは人気であり、これからの先を考えると購入を検討するのがおすすめです。

その際に通常の住宅ローンに比べ、少ない年間返済額でしか住宅ローンを組むことができないので、注意しましょう。

また、耐震工事などの詳細も詳しく確認しておくことをおすすめします。