【住宅ローンに隠れた罠！？】知らなきゃ絶対に損をします！

30代になり収入も安定し、そろそろマイホームの購入を考えている人も多いのではないでしょうか。

マイホーム購入は人生最大の買い物とも言えるはずです。

そして、住宅ローンは人生最大の借金と言っても過言ではありません。

住宅ローンを検討する際に「35年ローン」「頭金なし」「ボーナス払い」などの言葉を聞いたことはありませんか。

よく聞く言葉なので、特に気にすることなく不動産会社に指示に従って契約してしまうケースも多く見られますが、実は隠れた罠が潜んでいる可能性があります。

今回は、住宅ローンに隠れた罠についてと損をしない住宅ローンのテクニックをご紹介します。

※本ページにはPRが含まれます。

住宅ローンとは？

まずは、住宅ローンがどういうものなのかを理解しておきましょう。

そうすることで、手続きを進めるのがスムーズになり、所有する不動産に最適な住宅ローンを組むことができます。

住宅ローン仕組み

住宅ローンとは、住宅を購入する際や改築に伴う費用を金融機関から借りるお金のことです。

マイホームのように高価格な買い物では、手持ちの資金では賄うことが難しいのがほとんどだと思います。

住宅ローンを利用して月々の住宅ローンを返済していく人がほとんどです。

住宅ローンは、居住のための購入であれば利用することが可能です。

新築、中古物件を立てるために購入した土地代に対しても適応されるのが特徴です。

しかし、中古物件のように耐久年数を考慮しなければいけない建物では、借り入れできる条件は変わるので注意しましょう。

住宅ローンの返済額は、契約当初に締結する借入金額や返済期間の金利で決まってくるため、金利は住宅ローンの総額を決める上で最も重要となってきます。

金利が重要なわけ

なぜ、金利が重要になってくるのでしょうか。

住宅ローンで借り入れたお金は、利息をつけて返済しなければなりません。

そして、利息分の割合を決められるのが金利であり、住宅ローンの総返済額を決める要因でもあります。

景気が低迷する近年では、低金利で借りられる住宅ローンも多く見られますが、数千万円単位の金額を借りことになるため低金利であったとしても総返済額は大きく左右されてきます。

仮に4000万円の戸建て物件を30年の契約金利で借り入れた場合に500万円近くの利息を支払うことになります。

もし、金利が1.5%の場合であれば、800万円以上の利息がつくので300万円多く支払う計算になりますよ。

月々の負担額もかなり増えることになるので注意しましょう。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は、大きく分けて2種類あります。

自分に合った住宅ローンのタイプを選び、無理なく返済していくことが大切なので、理解をしておきましょう。

全期間固定金利

全期間固定金利というのは、契約当初の金利で、返済期間中の金利が固定されています。

住宅ローンは、期間中の金利は一定であるのがほとんどですが、例外的にある時期から金利が上がる段階金利型というのもあります。

ただ、金利が上がる際も、契約時にあらかじめ決められているのが特徴です。

メリットとしては、契約期間中に金利が上がってしまっても、金利変動の影響を受けずに一定金利で返済し続けられる点です。

返済額の見通しが付きやすく資産管理がしやすいのはいいですよね。

変動金利型と比べて金利が割高になっているので、事前に確認しておきましょう。

固定金利選択型

固定金利選択型は、2年、3年、5年、10年と一定期間中のみ金利が固定されているタイプの住宅ローンです。

固定する金利期間が短ければ短いほど、契約当初の金利を下げられるという特徴があります。

また、固定金利の期間が過ぎてしまえば、契約更新時に固定金利型か変動金利型か任意で決めることができ、総返済額を再計算できます。

固定金利型と変動金利型の良い所をまとめている固定金利選択型は、リスクに備えつつも安定感のある返済計画を立てられることが大きなメリットです。

契約更新時の金利変動幅や総返済額に上限が設けられていないので、急激な金利上昇によって、総返済額が膨れ上がる可能性もあるので注意しましょう。

変動金利型

変動金利型は、返済期間中であっても金利変動の影響を受けても金利率が変化していくのが特徴的です。

1年に2回ほど金利の見直しが行われ、金利タイプの中では、もっとも金利変動の波を受けやすいものになっています。

数ある金利の中では、低い金利率が設定されているのが特徴です。

金利変動の影響を直接受けるので、大幅に金利が上がることがあれば、元本の返済が難しくなることや返済に間に合わずに未払い分を生み出してしまうリスクもあるので注意しましょう。

住宅ローンに隠れた恐ろしい罠

それでは、住宅ローンについて分かってきたところで、住宅ローンに隠れた恐ろしい罠についてご紹介していきましょう。

諸費用の罠

諸費用には、不動産会社への仲介料や契約書を作成する際の印紙税、土地や建物を登記する際にかかる登録免許税、司法書士報酬に事務手数料、不動産会社取得税や固定資産税、保証料などがあります。

新築だと物件価格の5~7%、中古物件なら7~10%が目安です。

例えば、4000万円の新築一戸建てなら総額200万円～400万円の諸費用が必要となってくるので、注意してください。

月々の支払いが家賃と同じくらいだからお得と思っていてもその他の諸費用がかかるためある程度余裕をもっておかないと支払いが難しくなってしまいます。

諸費用がかかるので、諸費用の金額をある程度は把握したうえで住宅ローンを組むことをおすすめします。

ボーナス払いの罠

ボーナス払いの返済には大きな罠があるので注意しましょう。

確かにボーナス払いを併用すれば月々の返済額は少なくなる可能性もありますが、ボーナスは今後も必ず出る保証はどこにもありません。

景気が悪くなれば、低下することやなくなることも十分考えられます。

住宅ローンは長ければ35年間払い続けなければいけないので、ボーナス払いですといつかは大きな負担が一斉に来る可能性があるので、おすすめしません。

変動金利の罠

住宅ローンには、変動金利型と固定金利型の2種類の金利タイプがあります。

変動金利型というのは、半年・3年・5年など一定期間ごとに金利が見直されているものです。

また、固定金利型というのは、返済が終わるまで金利が変わらず固定されていることです。

金利が低い時代は、確かに返送金利だと月々の支払が安くなります。

「月々の支払いが○○円なので無理なく返済できます。」と聞こえはいいが、多くが変動金利で計算しているため「この金額なら払える」と錯覚してしまうのです。

しかし、変動金利型は上がる可能性もあるため、月々の返済金額も当然多くなってきます。

しかも、現在はほとんどが半年ごとに見直されるタイプの変動金利で、借入額が多ければ何万円も返済額が増えてしまうことになるので注意しましょう。

頭金なしの罠

頭金なしの住宅ローンは、当然ながら借金額が多くなるので毎月の返済額も大きくなり、生活が困難になる可能性も考えられます。

もし、ローンが払えないとなれば住宅を売却すればいいと考えるかもしれませんが、中古物件は売れたとしても価格は8割程度になることがよくあります。

そうなると、生活費を支払いながらローンだけは残るという状況に陥る可能性もあるのです。

自分の生活できる範囲以内で住宅購入を考えるのがベストです。

頭金を貯めるのは大変で価格や金利が上昇するのも心配ですが、理想的なのは住宅価格の2割程度の頭金を準備することをおすすめします。

頭金なしの住宅を検討している場合は、一度住まいの専門家に相談してみましょう。

繰上返済の罠

住宅ローンを借りた際にできるだけ早く返したいと思いますよね。

繰上返済を行うと、支払う予定だった利息が軽減されるメリットがあります。

一方で、手元資金が減ってしまうのがデメリットです。

ご家庭にお子さんがいる場合の繰り上げ返済には気を付けてください。

教育費のピークは一般に大学受験期から大学・専門学校に通う時期になります。

中学から私立に通う場合は塾代がかかるため小学校4年生くらいから教育費の負担が続いてきます。

教育資金は想定される進路に備えて長期で準備をする必要があります。

最近は超低金利で住宅ローン控除も充実しているので急いで返そうと焦る必要はありません。

繰上返済を優先してしまった結果、教育資金不足に陥り、教育ローンを利用するケースも多くあるため注意してください。

教育ローンは住宅ローンよりも金利が高いため結果的に大きな損をするのでおすすめしません。

管理費と修繕積立金の罠

住宅ローンの月々の返済額も気になる所ですが、忘れてはいけないのは修繕積立金や管理費についてです。

修繕積立金というのは、日々の管理費とは別に発生する特別な管理のための費用として積み立てていくものです。

目的のある貯金のようなものと思ってください。

長期修繕計画に基づいて使われる費用であり、具体的には下記の費用に使われます。

マンションによりますが、玄関ホールをオートロックに換えたり、宅配ボックスを設置したり、エントランスにスロープや手すりを付けたりなどバリアフリー化を行い、資産価値を高める費用も含まれています。

中古マンションは新築よりもこれら費用が高く設定されていることもあり、相場はおよそ2万から3万円前後となっています。

総戸数が多い物件ほど一世帯の負担は軽くなるので、50戸以上を目安にしてください。

35年ローンは罠なの？

「35年ローン」という言葉をよく耳にしたことがあるかもしれません。

35年ローンとはどういったものなのかご紹介しましょう。

35年ローンとは？

住宅ローンを組む際に重要になってくるのが、返済期間です。

最長で借入れ期間が50年という住宅ローンもありますが、長期で組む期間として一般的なのは35年の住宅ローンです。

返済期間が長くなる分、月々にかかる返済額が減るメリットもありますが、定年後もローンを返済し続けなければならないケースもあるので無謀と言われています。

何歳まで組むことが可能なのか？

住宅ローンを申し込む際は、必ず団体生命保険への加入が必要です。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保険制度のことです。

団体信用生命保険に加入できる年齢は80歳までとなっています。

つまり、80歳までに返済を完済しなければ、35年ローンでは45歳が年齢の上限になってくるのです。

上限の45歳で申し込むとなると65歳以降は年金で約15年間返済しなければならず、定年退職後も住宅ローンを支払い続けることになるので絶対におすすめしません。

得をする？損をする？

2020年は最低金利時代ともいわれているので、35年ローンを組むのがお得とされています。

しかし、借入れを長期で返済していくことには変わりないので注意が必要です。

安定した収入を得られる人は得をします。

長期の返済をしても負担がない安定した収入を得られる人や高所得者が得する可能性は大きいです。

低金利で35年間のローン返済は月々の返済額が少なくなるので生活に負担がかからず非常にお得となっています。

また、35年ローンを組む際には必ず加入する団体信用保険があれば、なにかあった場合でも借入者の代わりに返済してくれます。

返済者の夫が仮に亡くなってしまっても妻や子どもはマイホームに住み続けることができるので、安心ですよね。

無理な返済計画というのは、マイホームを購入するために生活費などを切り詰め、月々に支払う額を増やしたり、ボーナスをローンの返済に全てあてるなどしたりして借入額を増やすことがあてはまります。

短期間だったら問題はありませんが、35年間ギリギリの生活をするのは心身ともに負担が大きいのでおすすめしません。

返済できなくなってしまうとマイホームを手放さなくていけない状況に陥ります。

住宅ローンを組んだ後に家族が増えたり、子どもの学費や老後の生活費のために貯金したりも考えなくてはいけないため無理のない計画をおすすめします。

住宅ローンの得するテクニック

住宅ローンを組む際に隠れた罠についてご紹介してきました。

罠にかかることなく住宅ローンの得するテクニックをご紹介していきます。

住宅ローンの2本組

住宅ローンを金利や返済期間を組み合わせて2本組する方法があります。

住宅ローンが2本になると印紙税などの諸費用が少しかかるがメリットを考えると利用価値が大きいです。

ローンを借りる人が1人でも、共働きで2人でも有効です。

教育費の増える時期に毎月の返済額が少なくなるのは助かりますよね。

片方のローンを繰上返済で早めに完済しやすいように金額を少なく借りるのがおすすめです。

10年固定を2本、全期間固定を2本というように同じ金利タイプを組み合わせる方法もあります。

頭金を多く入れる

住宅ローンの頭金は、不動産を購入する際または住宅ローンを結ぶ際に支払うお金です。

事前に頭金を支払うことで、借入金額を減らすことができます。

毎月の返済額や利息の負担を少なくできます。

長期的な返済を必要とする住宅ローンの総支払額を減らすためにまとまった資金を入れることをおすすめします。

頭金の多さで住宅ローンの審査が通りやすくなったり、金利率を優遇されたりとメリットがあるので、活用してみてください。

返済期間を短くする

住宅ローンの返済額は、金利、借入金額、返済期間によって大きく左右されてきます。

金利は金利動向の影響を受けるため総返済額を減らすためにコントロールするのが難しいです。

任意によって決めることができる返済期間に注目していくことが重要です。

返済期間をどのように設定するかによって、返済による負担を少なくでき、期間が短いほど利息を含めた総返済額を抑えられます。

しかし、返済期間が短いほど、月々の返済額が増えてしまうので注意しましょう。

減税借置の住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除は、ローンを組んで住居を購入した際に適応される減税処置のことです。

住居を購入した年末時に、借入残高の1%に相当する金額が税額控除の対象となります。

限度額は40万円で、現在処置を受けられる期間は最大で10年になっています。

住宅ローン控除は誰でも受けられるわけではないので、事前に条件を確認しておきましょう。

住宅ローン控除の条件について

条件に当てはまる場合は、ぜひ活用していきましょう。

まとめ

住宅ローンを組む際は、自分の生活が苦しくならないプランをおすすめします。

住宅ローンは長ければ、月々の支払いは安くなるのですが、定年後も払い続けることになり、負担が増えてしまう可能性もあるので注意してください。

返済に無理なく未来を見据えて、住宅ローンを組んでいきましょう。