住宅を購入するときに必ずと言っていいほど利用する住宅ローン。
ローンが実行された後、実際いつから支払いが始まるのか気になりますよね。
住宅ローンについて調べている人でも「正直、支払い開始のタイミングいつからなのかわからない」という人もきっと多いはず。
今回は、皆さんが気になる住宅ローンの支払いタイミングと支払い時に使われることも多い「つなぎ融資」について解説します。
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Contents
住宅ローンとはそもそも何？
住宅ローンは住宅を購入するためにお金を銀行から借り入れることを指します。
住宅の購入は、金額も大きいため通常一括払いで購入する人は少なく、住宅ローンを利用するケースが一般的です。
住宅ローンを利用するとお金を借りることになるため、金利はかかりますが、カードローンやマイカーローンよりも低金利で融資を受けることができます。
借入期間も最長35年に設定できるため、毎月コツコツ支払いながら計画的に返済をしていくケースがほとんどです。
返済はいつ？住宅ローンの支払い開始タイミング
住宅ローンの支払いは引き渡し後から始まります。
これは、住宅ローンが購入した建物や土地を担保に融資が開始されるためです。
そのため、初回の住宅ローン返済日は融資実行日の翌月の返済日になることが一般的です。
例：返済日が毎月25日で、融資実行日（引き渡し日）が27日だと翌月の25日が支払日になります。
家賃の2重払いに注意
引き渡し後に返済が開始になるため、現在賃貸住宅に住んでいる場合は引き渡し日と現在の住まいの退去日を調節する必要があります。
現在の住まいが、住宅の引き渡し後にすぐに退去できないと、住宅ローンと家賃の2重払いになることがあります。
これから住宅ローンを支払うのにも関わらず家賃と2重になってしまうのはもったいないですよね。
2重払いを避けるためにも、現在の住まいの退去日をしっかりと確認しておきましょう。
主な住宅ローンの組み方は2種類
住宅ローンの組み方は、主に2種類あります。
「土地代と建物代を別々のローンにするケース」と「土地代と建物代を1つのローンにするケース」です。
どちらの場合も引き渡し時がローン開始のタイミングとなります。
これからそれぞれのローンを詳しく解説します。
土地代と建物代を別々のローンにするケース
土地代と建物代を別々のローンにする場合も、ローンの返済基準は引き渡し日になります。
これは土地を購入して建物を新築する場合に多く見られます。
どちらのローンも引き渡し日が基準になるため、「土地代の住宅ローンは土地の引き渡し日」が基準になり、「建物代の住宅ローンは建物の引き渡し日」が基準になります。
別々にローンを組むということは、別々に返済開始が始まるということになります。
土地を取得してから建物を建てるので土地代の住宅ローンのほうが早く支払い開始になります。
そのため、賃貸住宅に住んでいる場合は土地代の住宅ローンと現在の家賃の2重払いになるので注意してください。
土地代と建物代を1つのローンにするケース
土地代と建物代を1つのローンにすると、住宅ローンの支払い開始時期が1つになります。
つまり、引き渡し日が遅くなるので、融資開始のタイミングも遅くなります。
融資のタイミングが遅くなると引き渡し前にかかる費用を自分で準備しなければなりません。
物件の引き渡し前にも様々な費用が掛かるので、自己資金がある人はいいかもしれませんが、ない人は「つなぎ融資」と呼ばれる制度を利用することが一般的です。
ローンが間に合わない場合はつなぎ融資という選択肢も
つなぎ融資とは住宅ローンの融資前にお金を借り入れる一時的な融資のことを指します。
住宅購入時には、建物の引き渡し前にも意外と費用はかかることは知らない人も多いかもしれません。
引渡し前には主に
- 土地売買代金
- 建築着手金
- 建築中間金
- 竣工金
などの費用が掛かりますが、
「住宅を購入される人の中には住宅ローンが融資されないと支払うことができない…」
なんていう人もいます。
つなぎ融資はそんな人のために、一時的に住宅ローンの融資前に「つなぎ」としてお金を貸す融資のことです。
つなぎ融資にはメリット・デメリットがありますのでそれぞれ解説していきます。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資の主なメリットは
- 支払いが計画的にできる
- 気になる物件をあきらめなくてもいい
の2点です。
つなぎ融資を利用することで一時的ではありますが、資金が増えるため支払いを計画的に進めることができます。
また、「いい物件を見つけたけれど、住宅ローン開始前にかかる費用が足りない…」という人も、費用が足りないという理由で気に入った物件をあきらめる必要がなくなります。
つなぎ融資のデメリット
一時的に資金が増える「つなぎ融資」ですがデメリットも存在します。
住宅ローンは住宅を担保にして融資を受けますが、つなぎ融資は無担保で融資を受けることができます。
しかし、無担保といえども融資額にかかる利息は発生するため、お金を借りることで利息分が余計にかかってしまいます。
融資が実行された時点から金利が発生するため、返済まで利息は日割りで計算されることが一般的です。
つなぎ融資の返済は住宅ローンが融資されたら！
つなぎ融資は無担保が一般的であると説明しましたが、気になるのは返済のタイミング。
返済のタイミングは、基本的に住宅ローンが開始されたときです。
住宅ローンが実行され、その一部を利用して一括で返済することになります。
知らないとやばい⁉住宅ローンを組む前に確認しておくポイント3つ
住宅ローンを組むことは人生を左右するともいわれているほど住宅ローンは重要です。
住宅ローンを組む前に確認しておくことは様々なポイントがありますが、これから必ず確認しておくべきポイント3つを紹介していきます。
【ポイント①】借りる金額が一番重要
住宅ローンを組む際に確認すべき最初のポイントは借入金額です。
住宅を取得すると住宅ローン以外にもたくさんお金がかかります。
主に、
- 固定資産税
- 団体生命保険料
- 火災・地震保険
がありますが、その他にも修理が必要になった場合や、ライフスタイルの変化によるリフォームなど出費は様々です。
借りる金額はできるだけ少ないほうが理想的ですが、少なすぎて余裕がなくなることは避けたいですよね。
そのため、住宅ローンの借入金額は、生活がギリギリにならないように決定しましょう。
【ポイント②】金利について調べておく
住宅ローンには金利が付きます。
住宅ローンの金利システムは、
- 変動金利制
- 固定金利制
- 固定期間選択型
の3種類があり、どの金利を選ぶか悩むところです。
住宅ローンの金利についてこれから見ていきましょう。
どっちが得？変動金利と固定金利
住宅ローンはできることならお得に利用したいですよね。
ローンを組む際に悩む一番のポイントとして挙げられるのが、「どの金利タイプを選ぶか」ということです。
結論から言うと、どの金利タイプが一番得かは一概には言うことができません。
金利は景気に左右されるため、変動金利にすると金利が上がれば支払いが増えますが、金利が下がれば支払い額も下がるのでお得です。
そのため、世の中の流れによってどの金利が一番お得になるか変化します。
借りるときの金利が低ければ、最初は変動金利にしておいて後から固定金利にすることも可能ですので、借りるときの状況をよく考えて決定してください。
【ポイント③】融資されるまでにかかる費用を再度確認
住宅ローンを組む際に、つなぎ融資を利用しない場合、融資を受けるまでにかかる費用がどのくらいかよく確認しておくことをおすすめします。
自分で無理のない計画だと感じても、イレギュラーなことが起こり、想像よりも費用が掛かってしまうことはよくあります。
特に住宅ローンが融資されるまでにかかる費用は見落としがちなので、再度チェックをしてみてください。
住宅ローンの支払い額を減らすテクニック3選
晴れて住宅ローンを利用して、家を購入したとしても、やっぱり住宅ローンの支払いは減らしたいですよね。
実は、住宅ローンは支払額を減らすテクニックがあるのです。
これから代表的な3つのテクニックを紹介しますので参考にしてみてください。
①繰り上げ返済
住宅ローンの支払額を減らす一番有名なテクニックは「繰り上げ返済」です。
繰り上げ返済には返済期間を減らす期間短縮型と、月々の返済額を減らす返済額軽減型の2種類があります。
繰り上げ返済をする人の状況によってどちらを使った方がいいか変わってきますが、繰り上げ返済をすることで支払いの利息を大幅に減らすことができます。
繰り上げ返済の際は手数料がかかりますが、ネットでの支払いを利用することで手数料をかけずに繰り上げ返済できるのでチェックしてください。
②住宅ローン控除を使う
住宅ローン控除は住宅ローンを借りてから、最大10年間、残りの住宅ローンから1％の税金控除が受けられるという制度です。
「年間最大40万円」と控除の金額に上限はありますが、10年間で最大400万円の節税効果があるので支払額をかなり減らすことができます。
利用している金利が高い人ほど大きな効果を得られるため、金利が高い人は住宅ローン控除の利用を検討してみてください。
③住宅ローンの借り換え
最初に組んだ住宅ローンの金利が高い場合、途中で金利の低い住宅ローンに借りかえることができます。
これを住宅ローンの乗り換えといいます。
住宅ローンの借り換えには手数料がかかることや金利上昇のリスクもあるので慎重に行うことが大切です。
ローンの残り返済期間が短いと乗り換えることでのメリットが少なくなるため、乗り換えを検討する場合は、返済期間が10年以上残っている場合にしましょう。
支払いタイミングをきちんと理解して無理なく住宅ローンを借りよう
住宅ローンの支払いタイミングは引き渡し後から開始されるということが理解できましたか？
支払いのタイミングをきちんと理解していないと家賃とローンの2重払いになってしまう可能性があります。
自分が組む住宅ローンについて正しく知ることで、支払い時のリスクを減らすことができ、将来の自分を助けることになります。
これから住宅ローンを組もうと考えている人は、支払いタイミングやつなぎ融資が必要かどうかよく考えてから決めるようにしましょう！
