住宅ローン返済後に必要な「抵当権抹消登記」とは？必要書類と手続き方法が丸分かり

住宅ローン返済後に必要な「抵当権抹消登記」とは？必要書類と手続き方法が丸分かり

住宅ローンの返済後に行う手続きが「抵当権抹消登記」です。

抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼することもできますが、自分で行うことも可能です。

抵当権とは住宅ローンの借り入れを行う際に金融機関、保証会社等が不動産を担保に取る権利のことです。

借入金の返済が終われば抵当権の抹消手続きに必要な書類が送付されてきます。

必要書類を添付して抵当権を消すことが「抵当権抹消登記」です。

ここでは住宅ローン返済後に必要な「抵当権抹消登記」について必要な書類から手続きの流れを解説していきます。

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抵当権抹消登記とは？

住宅ローンの返済後に行う手続きの中に「抵当権抹消登記」があります。

抵当権抹消登記は文字通り、不動産に設定されている「抵当権」を抹消する手続きです。

代表的なものとして挙げられるものが住宅ローン完済時の抵当権抹消手続きですね。

抵当権抹消手続きは銀行では行ってくれませんので注意が必要です。

自分で行うか、委託して手続きをするかの２択になります。

委託する場合には委託料がかかるので少しでもコストを削減したい方は自分で行ったほうが良いでしょう。

手続きを自分で行うのは面倒だし、費用がかかっても良いという方は委託しても良いですね。

>抵当権抹消登記の例

ここでは抵当権抹消登記が必要になる３つの例についてご紹介します。

抵当権抹消登記が必要な例は主に以下３つです。

• 不動産売却
• 新しい住宅ローンを組む時
• 不動産相続

抵当権抹消登記は上記の状況で必要になる手続きです。

もちろん聞きなれない言葉もありますよね。

それでは手続きが必要になる各状況を簡単に解説していきますね。

不動産売却時

抵当権抹消登記は不動産売却時に必要になります。

所有している不動産の住宅ローンの返済が完了していて抵当権の効力を失っていても、抵当権抹消登記の手続きを終えていないと不動産売却ができません。

物件を購入する側からすると登記が抹消されていないと住宅ローンが完済しているかが分かりませんよね。

購入する方が住宅ローンを利用して購入する場合には新しく抵当権の設定が必要です。

そのため、不動産売却時には抵当権抹消登記を完了しておく必要があります。

新規の住宅ローンを組む時

新規の住宅ローンを組む時にも抵当権抹消登記の手続きが必要です。

住宅ローンを完済していても抵当権抹消登記の手続きがされていないとローンの審査通過が難しくなります。

これはローン審査をする金融機関が「抵当権抹消登記を流用しているのでは？」という判断をする可能が高いからです。

抵当権にも順位がることをご存知でしょうか。

抵当権には順位があり、共同担保等では第2位以下の抵当権を設定することもあります。

手続きが原因でローン審査が不利になるなんて嫌ですよね？

不要な抵当権はあらかじめ抹消しておくことをおすすめします。

不動産相続時

不動産相続の際にも抵当権抹消手続きが必要です。

皆さんの中にも「子供に不動産を相続させようかな」と考えている方もいるのではないでしょうか？

自分の子供に不動産を相続させる際も抵当権抹消登記の手続きが必要ですね。

抵当権が残っている場合、相続人は物件を売却することや新規でローンを組むことができません。

相続人が複数人に渡る時や相続人が死亡して新たに相続が必要になることもあります。

そういった時にも抹消登記の手続きが非常に難しくなります。

抵当権抹消登記をしないと大変なことに

抵当権抹消登記を怠ることで大変なことになってしまうことも。

例えば不動産売却する際に抵当権を残したまま不動産を売却する場合です。

不動産売却時に抵当権が付いたまま不動産を売却してしまうと「債務不履行」となって、契約解除や損害賠償請求に繋がる可能性があります。

たった１つの手続きを怠っただけなのに損害賠償請求や契約解除なんて恐ろしいですよね。

抵当権抹消登記をしないと住宅ローンが受けられないこともあります。

不動産相続した人が新しく住宅ローンを組む場合、抵当権が残っていると残債があると判断されてしまう可能性が高いです。

そうなってしまうと住宅ローンを受けることができません。

抵当権抹消登記をしっかりと行えば抵当権が原因で損害賠償請求や契約解除、住宅ローンの審査落ちになるということは防げます。

早いうちから抵当権抹消登記の手続きを済ませておきましょう。

抵当権抹消登記に必要な書類とは？

抵当権抹消登記がどれほど大切で重要な手続きかは理解できたのではないでしょうか。

「抵当権抹消登記が大切ということは分かったけど手続きに必要な書類って何なの？」と思う方も多いですよね。

それでは抵当権抹消登記を行う上で必要な書類をご紹介していきます。

抵当権抹消登記申請書

抵当権抹消登記をする上で必要な書類として挙げられるのが法務局に提出する抵当権抹消登記申請書です。

法務局で登記申請をする際には欠かせない書類になります。

種類は様々です。

取得方法としては直接法務局の窓口で受け取るか、インターネット上で取得する２パターンです。

不動産によってはインターネットでの取得ができないこともあるため、事前に調べておきましょう。

抵当権抹消登記申請書は取得の際、費用が必要になります。

法務局で取得する場合は１通1,000円でインターネットの場合は1通465円です。

抵当権抹消登記申請書に関わらず、登記申請書は細かいルールがあります。

記載事項に少しでも誤りがあると書類を受け取ってもらえないので細心の注意を払いましょう。

記載例等は法務局の窓口やインターネットのホームページ上で確認できるので間違えのないように作成しましょうね。

登記済権利証・登記識別情報

登記済権利証または登記識別情報は抵当権を設定した時に法務局から発行される書類をいいます。

「登記済」の赤い印判が押されているという特徴もありますね。

登記済権利証、登記識別情報ともに再発行することはできないので注意して取り扱いしましょう。

万が一、登記済権利証、登記識別情報を紛失してしまった場合でその書面の提出が必要な登記をする際には代わりに手続きが必要です。

代わりの手続きは以下３点の内どれか１つを選べます。

• 登記官による事前通知
• 司法書士や弁護士による本人確認情報の提供
• 公証人による登記義務者であることの認証の提供

上記３つの内どれかの手続きが必要です。

３つの手続きを簡単に解説します。

登記官による事前通知

登記官から本人確認が必要な所有者に登記申請の意思確認について書面が送付されてきます。

この書面を受け取ってから２週間以内に登記官に返送することで本人確認をするというものです。

記載事項は登記内容が真実かどうかを確認するものなので、それほど手間はかかりません。

司法書士や弁護士による本人確認情報の提供

司法書士や弁護士等が本人と面談して本人であることを確認します。

本人確認後に本人確認情報を作成して登記申請時に提出する流れです。

本人確認情報で面談が必要なので、そこまで手間を掛けたくない方は他の方法をおすすめします。

公証人による登記義務者であることの認証の提供

この方法も面談が必要です。

公証人が本人と面談して本人確認後に書面を作成して登記申請時に提出する流れです。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは抵当権解除証書のことです。

抵当権解除証書は弁済証書・抵当権放棄証書・登記済証に解除等の旨が記載されたものになります。

売買契約書や売買契約書の写しに売り主の記名、押印があれば代用できることもあります。

金融機関の会社法人等番号

金融機関の会社法人等番号も必要です。

2015年10月までは金融機関の代表者の登記事項証明書が必要でした。

しかし2015年11月からは金融機関の会社法人等番号の記載が必要になりました。

金融機関の代表者の作成後１か月以内の登記事項証明書を添付した時は金融機関の会社法人等番号の記載は必要ないので、注意しましょう。

委任状

ここでいう委任状は金融機関の委任状のことです。

委任状には日付を記載する箇所があります。

日付欄が未記入の場合は申請不備となってしまうこともあるので、しっかりと記載しましょう。

必要書類を無くしてしまったら

「必要書類を無くしてしまった」という方もいるのではないでしょうか。

書類を紛失した場合、書類の代わりに本人確認情報を作成して登記所に提出して法的許可を得る必要があります。

ここでいう本人確認情報とは「必要書類の再発行」のことです。

金融機関に申請すると登記済証(登録識別情報)以外であれば再発行を依頼することが可能です。

簡単に流れを説明しますと、

1. 紛失した書類の再発行を金融機関に依頼する
2. 借入金の返済履歴を確認したのち、所定の条件が満たされたことを確認する
3. 数週間後に書類が指定した住所に送付される。

といった流れになりますね。

まずは金融機関に紛失した書類の再発行を依頼することから始まります。

あとは上記の流れに沿って行えば問題ありません。

自分以外の名義人がいる場合

複数人の名義でひとつの不動産物件を所有する場合もありますよね。

そういった場合には共同名義人のうちのいずれか1名が代表して抵当権抹消の登記を行うことが可能です。

共同名義の方が遠方に引っ越しすることもありますよね。

ほかにも病気やケガが原因で名義人として動けないということもあります。

名義人として動けない場合でも他の名義人が手続きをすれば抵当権の変更が可能です。

名義人が死亡した場合

不動産物件を所有中に名義人が死亡した場合や共同名義人が死亡した場合についてお話します。

その場合、手続きに必要な書類に該当する名義人の氏名を記載すれば存命している名義人の中の１人を代表者として抵当権の抹消ができます。

名義人が死亡したとしても手続きは委託可能なので安心してください。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記の必要書類等の説明をしてきましたが、費用は一体どれくらいかかるのでしょうか。

「莫大な費用がかかるならすぐにできないな」「手間もコストもかかるなんて面倒だな」と思う方もいますよね。

人によって抵当権抹消登記にかかる費用は異なります。

それではどれくらいの費用が掛かるかをみていきましょう。

登録免許税

抵当権抹消登記では登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は不動産（土地・建物）1個につき千円の登録免許税が発生します。

不動産（土地・建物）が20件を超える場合は一律20,000円です。

収入印紙を貼り付けた用紙を申請書と一括して綴り、提出します。

登記情報代

抵当抹消登記の際に登記情報代という費用も必要になります。

登記抹消登記の事前調査の際に登記情報の提供を受ける費用として、1件335円がかかります。

登記完了後も登記事項証明書の請求費用として1件600円の費用が必要です。

そのほかに登記事項証明書をオンラインで請求・送付を受ける場合は1件500円が必要になってきます。

オンラインの場合は手数料も安く、平日の21時まで請求することができるので非常に便利です。

郵送料

書類を提出する際は郵送料もかかりますよね。

もちろん直接書類を提出する方は郵送する必要はありません。

郵送で申請を行う場合は法務局等に送る際の郵送料と返送用の郵券（書留料金+100円）が別途で必要になりますね。

抵当権抹消登記を自分で行わず司法書士に依頼する場合は司法書士へ支払う費用が必要なので注意しましょう。

郵送料は1万5千円程度を目安として考えておけばよいでしょう。

委託報酬料

委託報酬料は5000円～15000円が相場になっています。

事務所によって異なるため、上記の金額はあくまで目安です。

もちろん自分で登記するなら委託報酬料は必要ないです。

抵当権抹消登記の手順

ここまでで抵当権抹消登記については詳しく理解できたのではないでしょうか。

必要書類が全て揃っても手順が分からないと登記はできませんよね。

ここまでくれば後は手続きを済ませるだけです。

それでは抵当権抹消登記の手順をみていきましょう。

法務局に相談する

まず初めに行うことが法務局への相談です。

法務局ごとで取り扱い方法が変わることもあります。

自分で勝手に判断してしまうと、再申請になって2度手間になることも。

どうせ申請するなら一回で完了したいですよね。

そのためにも手続き前に法務局に相談しましょう。

登記手続きは対象の不動産を管轄する法務局で行いますので、対象不動産の住所等を確認しておく必要があります。

登録手続きができるのは法務局・地方法務局・支局・出張所で全国500か所も存在しています。

とはいうもののどこでも申請できるわけではないので注意してくださいね。

管轄法務局はインターネット上の法務局のサイトから確認できるので、事前にチェックしておきましょう。

必要書類の受領

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送られてきます。

送られてくる書類に不備が無いか、内容に誤りが無いかを確認しておくことも忘れずに。

後々、書類の不備があると再送付等の面倒なことになりかねないので受領した書類はすぐに確認してくださいね。

万が一、書類に誤りがあった場合は速やかに連絡をして修正してもらいましょう。

登記申請書の作成

次に登記申請書の作成に移ります。

登記申請書の様式は法務局のホームページで公開されています。

インターネット上で公開されている基本様式は利用できるので是非活用しましょう。

続いて抵当権抹消登録申請書の作成手順について解説していきます。

抵当権抹消登記申請書の作成手順

抵当権抹消登記申請書は以下の表の項目を埋めていくことで作成が可能です。

不明点・疑問点があれば管轄の法務局等に問い合わせると解消できますよ。

上記の項目以外にも記載が必要な項目はあるので、分からないことがあれば即、法務局の窓口等で相談すると良いでしょう。

法的な文章の場合、記載内容に縛りがあることや文章表現で引っかかることもあります。

自分だけの憶測で判断しないことが正しい書類を作成する近道です。

書類を法務局に提出

ここまできたら後は書類の提出ですね。

ここで注意することが提出先は自宅の最寄りの法務局ではないということです。

その不動産を管轄する法務局に提出する必要があります。

提出する際に間違わないためにも、あらかじめ管轄の登記所を調べておきましょう。

提出書類の修正

慣れない書類の作成だとどうしても誤記が出てしまうことも。

申請書に不備があった場合は職員の指示に従って補正（不備の訂正）しましょう。

登記に関わる書類は入念にチェックされます。

２度手間にならないためにも提出前には自分で細かく確認しておきましょう。

登記識別情報及び登記完了証の受取り

書類を無事に提出できたら登記識別情報及び登記完了証の受取りです。

申請書を提出してから登記完了までは約1週間から10日の日数がかかります。

申請書提出後に登記所に出向き、書類を受けとります。

抵当権抹消登記しなかった時のリスク

抵当権を抹消しなかったからと言って、すぐに何らかのリスクが生じるわけではありません。

しかし、抵当権抹消登記をしない場合は後から問題が発生します。

後々、大きな問題にならないためにも抵当権抹消登記は早急に完了しましょう。

手続きさえしておけば問題ないので面倒くさがらずに早く済ませておくことをおすすめします。

手間がかかるなら代行も可能なので、必要に応じて代行の利用を検討するのも一つの手です。

「抵当権抹消登記の手続きを行わないとどうなるの？」という疑問を持つ方もいますよね。

次に抵当権抹消登記の手続きを行わなかった時のリスクをご説明していきますね。

不動産を売却時に買い手がつかない

不動産を売却する時に抵当権のついた物件では金融機関から「借り入れが残っている」と判断されることもあるため、買い手がつきません。

売りたい時に売れないなんて困りますよね。

こうならないためにも抵当権抹消登記の手続きは終わらせておきましょう。

そのほかに、新たに担保を設定して住宅ローンを組む場合にも抵当権が付いたままでは審査に通らない可能性があります。

新規で起業する方も金融機関からまとまった融資を受けることができないことがあります。

将来的に事業展開を目指す方も抵当権抹消登記は早めに手続きしておきましょう。

いざという時に手間がかかる

抵当物件でも相続は可能です。

ただし相続人が不動産を売却しようとした際に抵当権がついていると、相続の手続きだけでなく、抵当権抹消登記の一手間が増えることになります。

後々面倒なことにならないためにも手続きは速やかに終わらせましょう。

抵当権抹消登記の手続きの期限っていつまで？

抵当権抹消登記の手続きの期間はいつまでなのでしょうか？

原則として、金融機関から発行された抵当権抹消の期限はありません。

金融機関から受け取った必要書類を提出せずに数年または数十年単位で残した場合でも法的効力を失うことはないです。

ただし、書類の交付と登記所への提出との間に金融機関の移転、破産、名称変更等が発生した場合は新たな登記によってその旨を証明する必要があります。

抵当権抹消登記を放置してからいざ、行おうとすると必要書類の収集に多大な時間が掛かります。

書類を受け取ったらすぐに記入して提出しましょう。

まとめ

ここまでで抵当権抹消登記についてご説明してきました。

抵当権抹消登記を行わなくても法的なペナルティはないです。

ただし、登記をしないまま放置すると予期せぬタイミングで多大なリスクを背負うことになります。

不動産物件の売却ができないことやローンが組めないということも。

住宅ローンの返済を完了した際にはすぐに抵当権抹消登記を行いましょう。