「区分マンション投資」という言葉を聞いたことはありますか？
区分マンション投資は少額で始めることができる資産運用の一つです。
とはいうものの、投資である以上、リスクもあります。
「これまで一生懸命働いてきたけど、将来年金がもらえるか分からない」「景気も良くないし、これ以上給料が上がることも無いし、投資して収入を増やそうという方も多いのではないでしょうか。
そんな方にとって、区分マンションの投資は魅力的ですよね。
ここでは今後、区分マンションの投資をする上で重要なポイントをご紹介していきます。
しっかりとメリット・デメリット等把握した上で区分マンション投資を行いましょう。
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Contents
区分マンションの投資って一体何？
「区分マンション投資という言葉はきいたことがあるけれど、内容は分からないなぁ」
そんな方もいますよね。
区分マンション投資とは不動産投資の１つで、マンションの部屋を１室から所有して運用していくというものです。
マンションを一棟丸ごと購入するわけではないので、投資金額も一般的な不動産投資より少額で始めることができます。
区分マンション投資は文字通り、区分所有という形でマンションの一室を所有します。
そのため、賃貸管理や物件管理自体は基本的に管理会社に一任します。
マンション等の物件所有で大変なことが管理面です。
区分マンション投資では管理会社にメンテナンス管理をまかせることで余計な手間を省くことができます。
「土日しか休みが無いし、区分マンション投資を始めても管理ができないかも」と思う方も心配いりません。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資のメリットについてご説明していきます。
区分マンション投資のメリットとして真っ先に挙げられることが不動産投資のなかでも少額で投資できるという点です。
区分マンション投資はマンションの1室からの所有になるため、少額で投資ができます。
管理面でもマンションのため、管理会社が物件のメンテナンスを行うことがほとんどです。
そのため、普段忙しい会社員の方でも気軽に始めることができます。
他にもメリットは沢山ありますので、ご紹介していきます。
投資額が意外と少ない
先程お話したように投資額は少ないです。
不動産投資の一つと聞くと、高額なのでは？と思う方もいるのではないでしょうか。
区分マンション投資は一般的な不動産投資と比べて少額で投資を開始できます。
一般的な不動産投資ではマンションやアパートを一棟丸ごと購入して投資を行います。
そのため、多額な資金の借り入れが必要ですよね。
区分マンション投資では部分的な所有になるため、多額な借り入れがありません。
不動産投資ローン等を利用すれば自己資金100万円程度からでも始めることができます。
分散投資でリスク軽減
区分マンション投資では分散投資ができます。
分散投資って一体何？という方のためにも簡単に説明しますと、一人で複数の物件を所有でいて投資を分散できるということです。
一括で同条件の物件だけに投資してしまうと、同物件で空き部屋が出た際に多大なリスクを背負うことになりますよね。
分散投資ができれば立地が異なる部屋を複数所有できます。
こうすることで片方の物件で空き室が出ても他の物件でカバーをすることが可能です。
投資のリスクを少しでも緩和するためにも分散投資は効果的と言えます。
売買できる物件も多い
売買できる物件が多いということも区分マンション投資の特徴ですね。
一棟物件と比較した場合、区分マンションの価格は安いです。
つまり購入しやすいということですね。
区分マンションの場合、年収500万円から融資を受けられるところがほとんどです。
おおよそ年収5～7倍が融資額になります。
そのため、2,500万円～3,500万円あたりの物件が購入できるという計算になりますね。
区分マンションであればこれほどの金額であれば都内の好立地の区分マンションを購入できます。
管理の手間が省ける
管理の手間が省けることも区分マンション投資のメリットですね。
区分マンション投資では物件を購入したからといってあとは何もしないということはありません。
運営面も必要になってきます。
ただし、ほとんどのマンションでは管理会社がマンションの管理を行っています。
管理会社にマンションの管理を依頼することで手間を大幅に削減できます。
基本的に会社員の方は平日に仕事という方がほとんどではないでしょうか。
管理面を全て自分で行うことはほぼ不可能ですよね。
区分マンションなら管理面は管理会社に依頼できるので、忙しい方でも安心して運営していくことが可能です。
修繕費が少ない
修繕費が少ないこともメリットの一つとして挙げられます。
区分マンションの場合は所有の1室の修繕積立金が徴収されます。
ただし、マンションを1棟丸ごと所有しているわけではないので、大規模修繕時に多額の費用を負担する必要はありません。
１戸の修繕費用は物件によって異なりますが、マンション1棟丸ごと所有しているよりもはるかに負担が少ないです。
年金価値が高い
年金価値が高いというのはどいゆうことでしょう。
これは年金的な活用ができるという意味です。
区分マンションを所有することで長期的に家賃収入を得ることができます。
不動産投資の最大のメリットといっても過言ではないでしょう。
もちろん空き室が出た場合は家賃収入を得ることができません。
しっかりとした物件選びをすることで空き室をつくることなく長期的に家賃収入をえることができます。
「将来的に年金がもらえるか分からないし、不安だから投資を始めよう」という方もいますよね。
区分マンション投資を行うことで年金に変わる安定的なキャッシュフローを作ることが可能ですね。
生命保険代わりになる
皆さんは区分マンション投資に生命保険としての価値があることをご存知でしょうか。
物件を購入する際に多くの方がローンを組みますよね。
物件購入時にローンを組む場合、「団体信用生命保険」を組むことが基本です。
この保険はローンの契約者が死亡した場合や事故等により障害を抱えてしまった場合に残債を保険会社が弁済するというものです。
もし万が一自分の身に何かがあったとしても、家族は残債を支払うことなく不動産を得ることができます。
つまり、生命保険と同等の効果を得ることができるというメリットがあります。
区分マンション投資のデメリット
ここまで区分マンション投資のメリットをお話ししてきました。
区分マンション投資はメリットが多く、とても魅力的ですよね。
一方でデメリットも存在します。
それでは区分マンション投資のデメリットについてご説明していきましょう！
そもそもリスクが高い
区分マンション投資はリスクが高いです。
先程までの説明を読んだ方は「区分マンション投資はメリットだらけじゃないか」と思う方も多いと思います。
投資である以上、予期せぬ事態も起こりますよね。
所有しているマンションに空室が生じてしまうこともあります。
分散投資で多数の区分マンションを所有していたのに、空室が重なってしまうなんてことも。
その他にも様々なリスクがあります。
続いて、区分マンション投資を行う上でのリスクをご紹介します。
空室になることも
区分マンション投資で気を付けたいことが所有物件の空室です。
どんなに良い物件でも空室になる可能性は十分あります。
当初、購入した際は良い立地であったにも関わらず、隣に新しいマンションが建つことで所有しているマンションの日差しが遮られてしまうことも。
こういった予期せぬ事態はどの物件でも起こります。
区分マンション投資の場合、空室が出てしまうと収入が0になります。
特に1物件しか所有していないという方は要注意ですね。
空室でも管理費や融資に伴う支払いに関して自費で支払う必要があるので注意しましょう。
空室のリスクを少なくするためにも物件を見定める必要があります。
物件選びのコツは後ほどご紹介いたしますね。
管理費が高額
区分マンション投資を行う上で注意しておきたいことが管理費と修繕積立金が利回りを下げてしまうことです。
区分マンションでは管理費と修繕積立金が高いことが多いです。
固定資産税や借入金は年々減少していきます。
しかし、管理費は変わらないということがほとんどです。
また、建物の状態によっては大規模な改修工事が必要になることもありますね。
修繕積立金は初期よりも値上がりしていくことがほとんどなので、初期の計画以上の支出が出ることを念頭にいれておきましょう。
管理会社との意思疎通を行い、所有しているマンションの長期修繕計画等も参考にすることをおすすめします。
管理費の支出は思いのほか大きいため、慎重な判断が必要になります。
利回りが低い
利回りが少ないということも区分マンション投資の注意点です。
これはマンション1棟を所有する時と比べて利回りが低くなるということです。
区分マンション投資の場合、1棟所有と比べて家賃収入が少ないです。
その割に管理費や修繕積立金がかるので、利回りが低くなります。
区分マンション投資を成功させるコツ
ここまで区分マンション投資についてお話してきました。
メリットやデメリットを理解した上で投資を始めたいという方に向けて区分マンション投資を成功させるコツをお伝えします。
区分マンション投資は不動産投資なので、物件選びが非常に大切です。
ここでは物件選びから確認すべきポイントについて一挙に解説していきます。
好立地を選択
不動産投資は区分マンション投資に関わらず、物件選びが大切です。
好立地の物件を選ぶことができれば空室率も低くなるため、安定した収入を得ることができます。
「好立地を選ぶことが良いのは分かったけど、何が好立地か分からない」という方も多いですよね。
好立地は単純に都心部で交通機関のアクセスが良いところという意味ではありません。
地方でも駅周辺や商業施設付近の物件でも需要はあります。
都心部の場合、駅付近の方が人気の物件が多いです。
駅から徒歩５分～10分圏内であると尚良いでしょう。
近々で都市開発予定の地域では工事の関係上、騒音が激しいこともあります。
周囲の環境の変化で所有していたマンションに空室が出ることも。
現状が好立地でも将来的に好立地を維持できるかも予測しながら物件を選びましょう。
築年数は浅め
築年数が浅いマンションの方が一般的には人気が高いです。
また、空室率が低い傾向もあります。
皆さんが物件を選ぶ際も古い物件より新しい物件を選びますよね。
築年数によってマンションの設備も変わってきます。
中には宅配ボックスの設置等も築年数が経っているマンションでは設置されていないということも。
築年数はマンションの内観や外観だけでなく、設備面にも影響があります。
区分マンション投資の物件選びの際はできるだけ築年数が浅い物件を選びましょう！
間取りと広さは重要なポイント
間取りと広さは重要なポイントです。
自分が住む物件選びでも部屋の広さや間取りを意識しますよね。
部屋の広さは流動率に直結します。
部屋が狭いと引っ越す方も多いです。
その反面、入居者もいるので流動率が良いというメリットがあります。
大きい部屋は家賃も高くなるため、借り手による影響が非常に大きいです。
好立地等の理由がない場合、需要がないため、空室になることも多いです。
住戸数の確認
区分マンション投資を行う際は住戸数を確認しましょう。
戸数が多いマンションだと管理費や修繕費が安くなります。
区分マンションを運営していく上で管理費の計算は非常に大切です。
少しでも管理費・修繕費を安くすることで無駄な出費を出さないことにも繋がります。
住戸数が多くなれば管理側の負担も軽減できます。
区分マンション投資ではできるだけ住戸数の多い物件を選びましょう！
空室状況の確認
空室状況の確認はとても重要です。
購入予定のマンションが中古物件の場合、空室状況を基に利回りの計算ができます。
新築マンションを購入する場合は条件が良い物件での空室状況を確認しておきましょう。
計画的に投資を行うためにも空室状況を確認しておくことをおすすめします。
管理状況を確認
次に重要なことが管理状況の確認です。
「管理状況ってどうやったら確認できるの？」と思う方もいますよね。
管理状況の確認方法としては挙げられることがマンション管理会社の対応です。
この部分はインターネット上の口コミを基に調べても良いでしょう。
また、管理組合の対応も確認しておきましょう。
あなたが物件を選ぶ際に、マンションの管理が行き届いていない物件は選ばないですよね。
雑草が生えていて手入れされていない、エントランスドアの窓ガラスが手入れされていない。
こんな物件は住みたいとは思えませんよね。
物件がしっかりと管理されているかを確認することも区分マンション投資を成功させるポイントです。
利回りは最重要項目
利回りは投資において最重要項目になります。
区分マンション投資では実質の利回りが大切です。
実質利回りの計算式は以下の通り。
実質利回り：（家賃収入 – 諸経費）÷（物件価格 + 購入時諸経費）×100
諸経費に部分は管理費・修繕積立金を含むように計算しましょう。
区分マンションを所有する上で管理費・修繕積立金が無い物件はほとんどありません。
より正確な計画を立てるためにも最初にかかる金額を見積もって計算しておきましょうね。
資金の目安
これから区分マンション投資をする際に「資金はいくら必要なの？」と思っている方もいますよね。
ここではこれから区分マンション投資を始める方に資金の目安をご説明します。
実際に区分マンション投資をする場合に出てくる言葉で「自己資金」と「頭金」という言葉があります。
自己資金は自分の持つ資金を言います。
金融機関が融資の審査をする際に金融機関がチェックする基準の一つです。
融資を受けた人が返済できなくなった時などに備えて融資を受ける人の自己資金がいくらあるかということは非常に大切です。
頭金は不動産購入時に購入する不動産価格に対して融資を受けずに自己資金から出すお金のことですね。
次に資金の目安を深堀していきましょう。
頭金は物件によって異なる
頭金は物件によって金額が異なります。
「頭金という言葉を聞いたことはあるけれど、意味は分からない」という方もいるのでは？
頭金は不動産を購入する時に自己資金から出すお金のことです。
物件購入時には頭金が必要になるので、念頭にいれておきましょう。
区分マンション投資にむいている人
区分マンション投資に向いている人はどのような人だと思いますか？
「投資だし、一気に利益を得られそうだな」「すぐに大金を手に入れたい」
このような方は区分マンション投資には向いてないです。
区分マンション投資に向く方の特徴として主に以下の3つが挙げられます。
- 長期の資産形成を目指す方
- 少額で投資を始めたい方
- 手間をかけずに投資したい方
それではこの3つの特徴について解説していきます。
長期の資産形成を目指す方
区分マンション投資は家賃収入から長期で資産形成をする投資です。
そのため、長期的に資産形成をしたいという方には向いています。
短期で利益を得たいという方には向いていません。
老後の資金に活用していきたい等の具体的な目標がある方にも向いている投資です。
少額で投資を始めたい方
少額で投資を始めたいという方にも区分マンション投資は向いています。
融資を活用すれば出資する資金も少額で始められる投資です。
大金をかけて投資はできないけど、余剰金で投資をしたい。
そのいような方にも向いている投資ですね。
手間をかけずに投資したい方
区分マンション投資は他の投資と比べて手間が少ないです。
FX投資では常にレートチェックをする必要があります。
そのような手間をかけなくても利益を出すことができるのが区分マンション投資です。
マンション管理においても管理会社がいるため、管理面での手間も省くことができます。
会社員だけど投資を始めたい。
そんな方も多いのでは。
手間をかけずに投資を始めたい方にも区分マンション投資はおすすめです。
おすすめの新築区分マンション投資会社２社
「これから区分マンション投資をやろう！」という方に向けておすすめの区分マンション投資会社を紹介していきます。
区分マンション投資会社の種類は豊富です。
自分に合った会社を選ぶことも区分マンション投資を成功させるためのポイントですね。
数ある区分マンション投資会社の中からおすすめの会社をご紹介します。
新築・中古のどちらの物件を選ぶかによっても投資会社は異なります。
新築ならグランヴァン株式会社
こちらは新築の区分マンション投資でおすすめの会社です。
グランヴァン株式会社は1999年に設立の老舗区分マンション投資会社で自社にて物件管理をいることが特徴ですね。
投資だけでなく管理面のサポートまでを一括して事前に把握できるメリットがあります。
区分マンション投資で気になるポイントの１つが入居率です。
グランヴァン株式会社が提供する物件の入居率は99.3％と非常に高い入居率になります。
入居率が高いということは投資利益を継続して得やすいですね。
担当者にも定評がある株式会社リブトラスト
株式会社リブトラストも新築区分マンション投資に強い会社です。
担当者の対応がしっかりしている等の口コミも多く、お客様からの評判も高い会社になります。
リピート率も高いため、初めての区分マンション投資で不安な方にもおすすめの投資会社ですね。
おすすめの中古区分マンション投資会社２社
次におすすめの中古区分マンション投資会社をご紹介いたします。
新築に強いから中古区分マンションも強いというわけではありません。
投資会社によって特徴があるため、自分の目的に合った投資会社を選びましょう。
入居率が高い日本財託
中古の区分マンション投資でおすすめの会社が日本財託です。
日本財託は東京23区の中古ワンルームマンション投資を手がける不動産投資会社になります。
マンション管理戸数23,172戸で入居率98.81％、販売物件入居率99.06％と各実績も申し分ない数字を誇る会社です。
実績を重視して区分マンション投資を行いたいという方にはおすすめの会社ですね。
中古区分マンション投資ならアップルハウス株式会社
その他に中古区分マンション投資でおすすめの会社がアップルハウス株式会社です。
アップルハウスは1991年に創立し、今年で30周年を迎える中古マンション投資会社になります。
購入後の管理も依頼する事が可能なので、管理面でサポート体制を整えたいという方におすすめです。
マンション投資だけではなく、株など金融商品の資産形成相談も対応しているので、資産形成全般の相談ができるという特徴もあります。
区分マンション投資以外にも投資方法はある
これまで区分マンション投資についてご説明してきました。
投資といっても様々な投資があります。
もちろん区分マンション投資は長期の資産形成ができて少額での投資ができるというメリットがあります。
その反面、短期間で大きな利益を生むことはできません。
もしあなたが短期間で大きな利益を得る投資をしたい場合は他の投資をおすすめします。
区分マンション投資以外の投資について簡単にご紹介しますので興味がある方は見てみてくださいね。
株式投資
区分マンション以外の投資で挙げられるのが株式投資です。
株式投資という言葉を聞いた方もいるのではないでしょうか？
株式投資は現物取引のことで、東京証券取引所等の国内市場で上場している株を投資家が売買することです。
株主が株を買うと株式会社が株を発行します。
株を発行した会社は株主から出資してもらう代わりに配当金や議決権等を株主に還元する仕組みですね。
出資した会社が大きくなればなるほど、株主への配当金も大きくなります。
株式投資の良いところは購入した会社の株が暴落しても、購入時のお金以上の損失がでないということです。
株式投資の資金計画は比較的立てやすく、想定以上の損失が出ません。
しっかりと投資の予算を決めてから利益を得たいという方には向いていますよね。
FX
続いて挙げられる投資がFX投資です。
投資を始めようとしている方ならFXという言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
FXは「Foreign Exchange」略で日本語名称だと外国為替取引という意味です。
簡単にいうとお金を買ってお金を売るというものです。
「一体何のこと？」と思う方も多いですよね。
日本では「円」という単位を使っていますが、アメリカの場合は「ドル」を使っています。
例えば日本からアメリカに旅行に行くとしましょう。
その場合、お金を「円」から「ドル」に変える必要がありますよね。
空港などの窓口で「円」を「ドル」に交換することは「円」を売って「ドル」を買う行為です。
この時に「円」の価値が高いと差額分の得をします。
このような差額分で利益を上げることがＦＸ投資です。
ＦＸ投資は持元手の数倍もの取引ができます。
少額資産で大きな利益を得られる分、大きな損失になることも。
一気に大金を稼ぎたい方はＦＸの方が良いのではないでしょうか。
もちろん、ハイリスクハイリターンなので内容を確認してから行いましょうね。
まとめ
区分マンション投資についてお話をしました。
区分マンション投資は少額で始めることができて長期的な資産形成に有効な投資です。
物件を管理する中で管理会社に依頼できるので手間を省けます。
区分マンション投資で重要なポイントが物件選びです。
良い物件を選ぶことで空室率を下げて継続的な利益を生めます。
物件選びだけでなく、投資会社選びも重要ですね。
自分の目的に合った会社を選ぶことで区分マンション投資の成功に近づけます。
区分マンション投資を始める際はここでご紹介したメリット・デメリットを理解した上で始めましょう！
