分譲マンションは築年数が経過していくと経年劣化等の問題が生じてきます。
建物はマンションに関わらず、年数を重ねればその都度補修や改修が必要になってきますね。
分譲マンションの場合、修繕積立金や管理費を毎年見直しています。
年数が経過していく中でマンションの修繕工事を続けるよりも建て替えした方が良いのでは？といった意見も出てきます。
しかし、国土交通省の統計では分譲マンションの建て替え件数は工事完了と工事予定を合算しても平成31年4月1日時点で278件です。
この件数を見ても分かる通り、分譲マンションの建て替え件数は非常に少ないですよね。
分譲マンションの建て替え件数が少ないことには様々な理由があります。
今回は分譲マンションの建て替えが少ない理由について解説していきます！
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Contents
マンションの寿命は60年
皆さんはマンションの寿命が何年かご存知でしょうか？
マンションの寿命は一般的に60年とされています。
60年を経過する場合は建て替え検討が必要です。
定期的に建物の劣化状況を把握して補修・改修すれば建物の寿命を引き延ばすことができます。
ただし、建築設備である給排水設備や電気設備等のライフラインに関わる部分に支障がある場合には建て替えを検討する必要があります。
耐震基準が低い建物で耐震補強・耐震改修工事が必要です。
コスト面で見た場合には耐震補強工事や耐震改修工事を行うよりも建て替えを行う方が良いこともあります。
1956年以前に建てられた建築物は耐震基準が現行の基準よりも低い状態で設計されています。
もちろん、1956年以前に建てられた建物でも耐震診断で耐震基準値を上回れば耐震補強工事や耐震改修工事を行う必要はありません。
建物の寿命や建物の安全性を考慮した上で建て替えを検討する必要があります。
建て替え費用は住民も負担する
建て替え費用は住民も負担する上に住民の負担がとても大きいです。
解体費用や建築費用は対象となるマンションによって異なるので注意しましょう。
建て替え費用の中には解体費用、建築費用、調査費用、手続き費用が含まれています。
建物の事前調査や解体費用、建築費用は対象となるマンションの規模によって異なります。
また、建物には建築構造種別という種類分けがあることをご存知でしょうか。
建築構造種別は木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造に分けられています。
分譲マンションの場合、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造あたりが主流ですね。
構造種類も解体費用と建築費用に大きな影響を与える要素です。
分譲マンションの建て替え費用の相場は一般的に1住戸につき1,000万円です。
ただし、この建て替え費用の相場の中には建て替えに伴う引っ越し費用や仮住まいの賃料は含まれていません。
全てを含めると約1,400万円の費用が掛かる見通しをたてておくべきですね。
建て替えまでの流れ
建て替えが少ない理由として挙げられることが建て替えまでの流れが複雑ということです。
建て替えする際は事前に建て替え準備を行わなければなりません。
建て替え準備後は建て替え検討を行います。
建て替え検討で大枠が固まれば、建て替え計画に移行します。
次に行うことが建て替え計画です。
建て替え計画では事前調査をもとに具体的な建て替え計画を立てます。
建て替え計画がおわり、建て替え工事を実施する流れですね。
以下4つが主な建て替えの流れです。
- 建て替えの準備
- 建て替え検討
- 建て替え計画
- 建て替え
それでは建て替えまでの流れを簡単にご説明していきますね！
建て替えの準備
建て替えの準備段階では建て替え対象となるマンションを建て替えて良いかをマンションの管理組合で検討します。
ここでは区分所有者である住民が建て替えするメリットがあるのか、本当に建て替えが必要かという部分をチェックしていきます。
建て替えをする場合、多額な工事費が必要になりますよね。
もちろん工事費だけでなく、工事の規模についても検討が必要です。
住民同士の意向が一致した段階で理事会にて決議します。
理事会の決議では建て替えの検討組織の設置と検討に必要な修繕積立金、管理費の出資の議決をとります。
この予算議決が通れば具体的な建て替え検討に進むという流れです。
建て替え検討
続いて行うことが建て替え検討です。
既に理事会では建て替えをしたいという意見が出ているため、この段階では本格的な建て替え検討を行います。
建て替えの意見が出ていたとしても、場合によっては「修繕工事だけで済ましたい」、「修繕工事費用だけの方が費用的にも安いのでは？」といった意見もでてきます。
理事会の意見によって賛否両論分かれますが、建て替え検討で修繕工事を選択する管理組合は非常に多いです。
これも分譲マンションの建て替えが少ない理由の一つです。
また、管理組合は区分所有者で構成されていることがほとんどです。
今あなたが住んでいるマンションの管理組合も区分所有者の方々で構成されているのではないでしょうか？
管理組合は区分所有者で構成されていることから、建築の専門的な知識がありません。
管理組合の理事長、副理事長は建築知識を持った方が就任することもありますが、基本的には建築の専門知識を持たないケースがほとんどです。
そのため、建築の専門的な知識を持つ建築会社や管理会社にコンサルティングしてもらうことが多いです。
場合によっては建築設計事務所がコンサルティングする場合もあります。
まず初めに確認することが建物に必要な耐震性があるかという部分です。
耐震性が無い場合は耐震改修工事が必要になる場合もあります。
耐震性が問題ないと判断されれば、修繕工事の検討に移行します。
最初からいきなり建て替え検討を進めるわけではないのです。
修繕工事では建物の各種項目を確認していきます。
修繕工事確認項目
建て替え検討の際は改修工事についての検討も同時に行ないます。
マンションの主な修繕項目は以下の通りです。
- 外壁塗装
- 屋上防水
- 鉄部塗装
- 給排水設備
- 電気設備
上記の修繕項目について簡単にご説明していきます。
外壁塗装
外壁塗装はマンション外壁の塗装工事のことです。
築年数を重ねると、外壁に劣化が生じます。
塗装箇所が剥がれてしまうことや色褪せてしまうといった劣化も考えられます。
改修時は既存建物の塗装色に合わせた塗装工事を行います。
外壁が塗装仕上げではなく、タイル仕上げの場合はタイルの貼り替え工事や剥落落下防止を行うこともあります。
屋上防水
屋上防水は改修工事において非常に大切な改修項目です。
屋上防水が劣化したまま放置すると漏水等につながるので注意が必要です。
屋上防水には豊富な種類が存在します。
各マンションに合った屋上防水を選択して改修工事を行います。
鉄部塗装
鉄部塗装工事では階段の手すりや駐輪場の屋根等の鉄部の塗装を行います。
鉄部の塗装面の剥がれだけでなく、塗装面さびにくくする等の改修工事を実施します。
鉄部塗装工事は一般的に修繕周期が約3～5年です。
適切な時期で工事を行わないと、後々鉄部が腐食する等の不具合につながります。
給排水設備
給排水設備はライフラインをつかさどる大切な部分です。
給排水設備は外観からは見えない箇所なので、劣化しているかの判断が難しい箇所です。
給排水設備は大掛かりな工事になることもあります。
最近では直結給水方式に変更する等の給水方式自体を変更する工事もよく行われていますね。
電気設備
電気設備工事ではキュービクル等の電気設備や各種ライフラインに関わる設備、共有部分の照明設備等の改修工事を実施します。
場合によっては共有部分の照明をLED化する大規模な工事を行うこともありますね。
共有部分をLED化することで照明の寿命は半永久的になり、従来の電球交換の手間を省くことができます。
結果的に今後マンションを住んでいく上でもコストカットを見込めます。
建て替え計画
建て替えが決定すると、そこから具体的な計画を立てていきます。
建て替え計画では建物の外観と内観デザインや建物に必要な設備等の機能を計画します。
間取り等の内部空間の詳細設計も計画を進める上で非常に重要なポイントです。
管理組合側の意見とマンションの住民の意見のすり合わせを行います。
マンションの住民の意見のすり合わせの際はマンション住民の要望だけにとどまらず、問題点等の意見を徴収していきます。
「バルコニーの仕様はそのままが良い」「間取りは既存マンションと同じにしてほしい」といった要望がある場合は検討時点で伝えておくようにしましょう。
検討時点の意見であれば、早期から計画に含むことができます。
そのため、より詳しい予算も把握もできますね。
具体的な計画案が決まれば、建て替え決議を実施します。
建て替え決議の決定は住民の5分の4以上から賛同を得られた場合にのみ決議決定となります。
決議が決定すれば計画案をもとに建て替え工事を実施するという流れです。
建て替え
建て替え決議が無事に通れば建て替え工事の実施です。
マンション建て替え組合という組織を設置したのち、所有者の持ち分の決定と住宅ローンの抵当権を引き継ぎます。
ここでいう抵当権とは住宅ローン等で借り入れした際に家と土地を担保にすることをいいます。
建て替え実施の際はマンション建て替え組合が必要です。
ほかにも住民の権利を調整する必要も。
無事に建て替えが完了すれば、はれて新居に引っ越しとなります。
建て替え検討から実施まではおおよそ10年の期間が必要だといわれています。
建て替え決議で区分所有者4/5以上となるとハードルが高いので、検討時点で話が進まなくなるケースも多いです。
そもそも建て替えできないマンションも存在する
建て替えできないマンションも存在します。
「既存不適格」という言葉を聞いた方もいるのではないでしょうか。
既存不適格とは建設当初はその時点の法律で適正とされていても、以後の法律改正後の基準では基準値に至らない建物のことをいいます。
法律は現代に見合った形で常に新しくなっています。
マンションを建てた当初はそのマンションが法適合していても、法律が新しくなったことで新しくなった法律についてマンションいっていない状態のことですね。
建て替えを検討している建物の多くが1970年代に建築されたもので築年数は30年を超えています。
建て替え検討中のマンションは法改正がされるまでに建築されたマンションがほとんどです。
そのため、既存不適格に該当するマンションも多いです。
既存不適格は違反建築物というわけではありません。
ただし、土地に対する階数基準を決める容積率を超過してしまっている分譲マンションが数多く存在しています。
容積率が超過している分譲マンションでは住戸の床面積を減らさなければなりません。
住戸の床面積を減らせない場合は住戸数を減らして建て替えを行うという２つの方法しかないです。
どちらかの方法を選んだとしても、土地の購入費や住戸分の費用がかかるので、住民の費用負担が非常に高くなります。
また、容積率を現行の法律基準に適合した状態で建物の規模を小さくする必要があるます。
工事を依頼する建設会社や不動産会社から見ても少ないメリットでリスクが高い建て替えといえるでしょう。
建て替えが実施されないとどうなるの？
建て替えされない分譲マンションはどうなるのでしょうか？
これまでもお話してきましたが分譲マンションの建て替えは非常に少ないです。
その背景にはそもそも分譲マンション自体が法律上、建て替え困難であることや、建て替え時の費用負担があまりにも大きいといった理由が掲げられます。
建て替えを実施しない場合は定期点検を行う、その都度補修・改修工事を行うほかないでしょう。
マンションの耐用年数は一般的に60年とされていますが、建築面・設備面の両方の面で機能維持ができれば建て替えの必要はありません。
適切な改修工事を行えばたマンションの寿命を引き延ばすことが可能です。
大規模修繕でマンションの寿命は延びる
先程、しっかりと補修・改修を行えばマンションの寿命を延ばすことは可能だとお伝えしました。
国土交通省では適切なメンテナンスを行うことで鉄筋コンクリート造のマンションの寿命を120年まで伸ばすことができるとされています。
建築してから30年が経過するマンション管理組合の建て替え相談の調査報告では給水設備・配管回りに問題を抱えているという回答が多いです。
また、耐震性に課題を感じているという意見も多いため、大規模修繕工事の必要性が高いといえます。
大規模修繕は一般的に約12年周期で行われます。
大規模修繕工事では劣化したマンション性能を改修するだけではないです。
設備面・建築性能面を改良することで築年数を経過していても、住宅として利用できる期間を延ばすことが可能です。
マンションが老朽化することで分譲マンションの空室率が高くなる可能性はあります。
空室割合が全体の30％を超えてしまうとマンションの維持管理費が溜まらなくなります。
結果的に管理組合の機能も停止してしまいますね。
そうなると、マンションの管理状況も悪化してマンションの寿命も縮まります。
マンションの寿命が縮まっても区分所有者の権利を放棄することはできません。
売却もできないので管理費等の経費を払い続けなければいけません。
分譲マンションの敷地の売却方法はある
2002年にマンション建替え法が改正されたことで耐震性が基準値に満たないマンションであっても敷地の売却ができるようになりました。
また、耐震診断で耐震性能が基準値に満たない場合は建て替え決議と同様に敷地売却の計画を進めることができます。
ほかにも、マンション敷地売却決議で4/5以上の賛成を得られれば敷地の売却が可能になりました。
区分所有者の中には敷地売却について反対する人はいるものの、建て替え決議とは違って、費用負担もありません。
敷地売却を検討するのも一つの手ですね。
建て替え決定後は再入居か立ち退くかの二択
建て替え決議によって建て替えが決定した場合、区分所有者は建て替えに賛成して建て替え後のマンションに再入居するか、建て替えに反対して立ち退くかの二択になります。
考え方は人それぞれですが、２つのパターンについてご説明しますね。
1.建て替えに賛成して再入居する
建て替えに賛成した場合は新築マンションが建設されるまでの間は仮住まいを探す必要があります。
新築マンションが建設されたら引っ越しをして再入居という流れです。
仮住まいへの引っ越しと新築マンションへの引っ越しで計２回とした場合で工事期間が2年と想定しましょう。
その場合、建て替え平均費用1,800万円に引っ越し代200万円を合算すると総額で約2,000万円のコストがかりますね。
建て替えを行う場合、これだけの費用がかかるということを頭に入れておきましょう。
「建て替え時の引っ越し費用って自費なの？」と思う方もいますが、引っ越し費用も自費になるので注意してくださいね。
建て替え費用が高額になって費用が準備できないという方もいますよね。
そういった場合、国からの支援助成金を利用できる場合もあります。
支援助成制度を利用すれば必要費用の軽減が可能です。
2.建て替えに反対して立ち退く
建て替えに反対して立ち退くパターンもあります。
建て替えの費用負担が大きい場合は立ち退くということも良い判断でしょう。
立ち退きの際に注意すべきポイントは「売渡請求権」です。
売渡請求権は強制的にあなたの区分所有する住戸を組合に売り渡しなさいよという権利のことです。
売渡請求権が実行される時の流れは以下の通りです。
- 意思確認
- マンションの持ち分の確定
- 売買契約の成立
上記の流れを簡単に説明していきますね！
意思確認
意思確認は分譲マンションの建て替え決議の成立後に建て替えに参加するかの意思を確認します。
この意思確認は口頭ではなく書面での意思確認になります。
ここで早めの回答をしておかないと次のステップに進むことになります。
マンションの持ち分の確定
意思確認の書面が届いているのにも関わらず、回答を行わない場合は建て替えに「不参加」とみなされます。
建て替え不参加とみなされた時点でマンションの持ち分が決定します。
売買契約の成立
マンションの持ち分が決定された後は売渡請求権の意思表示が届きます。
そして時価による売買契約が成立という流れです。
時価については以下の計算式から算出できます。
住戸部分の時価（売渡金額）＝A.建物全体の評価額×B.住戸の配分割合
Ａの算出方法：建物全体の評価額=建て替え後の建築物と敷地の更地価格-解体費用
Ｂの算出方法：住戸の配分割合＝各住戸の専有面積比×効用格差（用途・階層・位置別の場所的利益の比率）
上記の計算式より時価の算出ができますが、ここで挙げている計算式はあくまでも一般的な計算式です。
時価は建て替え後のマンションによって計算されます。
立ち退きの際は立ち退きまでの間に積み立てていた修繕積立金を受け取ることが可能です。
建て替えが決まると、建て替えに賛成しない限りは立ち退かなければいけません。
建て替えに同意しないなら、早いうちに新居を探しておきましょう。
建て替え前に売却してしまおう
築年数が長期に渡るマンションは建て替え検討を行うことも多いです。
自分の住んでいるマンションの築年数が建て替え検討する時期に近づいてきたら、建て替え検討する前に売却するというのも一つの手です。
建て替え検討前に売却する目安としては住んでいるマンションの築年数が30年～50年に該当する場合です。
築年数30年～50年の間のマンションに住んでいる場合は時期をみて早めに売却するのも良いでしょう。
建て替え時期は対象となる建物の住宅性能や住宅基準によって異なります。
給排水設備等の設備面の老朽化が早い場合は建て替え検討の時期も早いです。
自分が住んでいるマンションの状態を随時確認しておくことが大切ですね。
売却する時のポイントとは？
もし売却するなら以下のポイントをチェックしておきましょう！
- 優良不動産を選ぶ
- 相場のチェック
- 物件の良い部分を把握する
- 清掃しておく
何となく流れが分かる方も多いとは思いますが、念のためご説明していきます。
優良不動産を選ぶ
物件を売却する際は必ず優良不動産を選びましょう！
不動産会社は物件の売却では欠かせない存在です。
中古マンションを購入したい人を自分で見つけるなんて一人じゃ難しいですよね。
そこをサポートしてくれるのが不動産会社です。
不動産会社を選ぶ際は会社に規模だけで選ばないようにしましょう。
地域密着型の不動産の場合、担当している地域について詳しく、購入者のニーズについてもよく理解できているケースも多いです。
名前をよく聞く不動産会社だから良いわけではありません。
また、不動産会社は担当者によっても対応が大きく異なります。
良い担当者に当たれば、より良いサポートを期待できるでしょう。
友人や今まで関わってきた信頼できる不動産担当者が周りにいればそのような人に頼むのも良いですよ。
相場のチェック
物件を売却する中で非常に重要なことが相場のチェックです。
あなたが所有する住戸がいくらで売れるのかを事前に把握しておく必要がありますね。
とはいうものの「価格の相場なんて分からない」という方も多いのではないでしょうか。
最初に行うことが同規模のマンションがいくらで売られているかを確認しましょう。
マンション相場は規模によって変動しますが、同規模であれば構造種別、付帯設備面でよほどの差がない限りは価格の相場が変わる可能性はほとんどありません。
価格の相場を調べる際は構造種別や間取り、設備が同等の物件を参考にしましょう。
物件の良い部分を把握する
物件の良い部分を把握しておくことも忘れずに！
これはどういうことかというと、あなたが売却するマンションにどのようなメリットがあるかというポイントを購入検討者に伝えるためです。
何にも魅力のないマンションには住みたいと思わないですよね。
物件自体の魅力が伝われば、より高値で売却することもできます。
どうせ売却するなら高値で売りたいですよね。
例えば綺麗なエントランス、共有部のデザインがお洒落、バリアフリーに適している等の魅力が伝われば購入したいという方も集まりやすいです。
不動産会社の方も購入を検討している方に魅力を伝えやすいですよね。
自分が住んでいるマンションの良さは一番理解されていると思うので、改めて確認しておきましょう。
清掃しておく
売却する際はしっかりと清掃しておきましょう！
マンションを売却する際は室内の写真を掲載します。
掲載写真で室内の状態が汚いと、買い手が見つからなくなります。
購入しようとして室内を見たら汚かったなんて嫌ですよね？
誰が見ても綺麗だなと思われる状態にしておきましょう。
物件査定の際は室内の状況を細かくチェックされます。
査定する人が室内をチェックしている時に換気ができていなくてホコリっぽいなどのマイナスイメージを持たれないためにも事前に清掃しておくことをおすすめします。
マンションを売却してから購入する際に気を付けるポイント
住んでいるマンションが建て替えになるからマンションを売却して新しいマンションを購入しようと考えている方もいますよね。
とはいうものの中々新築のマンションの購入は難しいのではないでしょうか。
ここでは中古マンションを購入する際に気を付けるポイントをお話しします。
中古マンションを購入する際は管理状態のチェックを怠らないようにしましょう。
マンションに限らず建物は設備や立地だけでなく管理が非常に重要です。
マンションの管理が悪いとイメージも最悪ですよね。
庭の剪定がされていなくて雑草だらけ、エントランス付近はゴミが散乱しているなど、
適切な管理がきちんとされているかを確認しておきましょう。
次に管理が良い例をご紹介します。
庭の剪定がきちんとされている
ほとんどの分譲マンションでは庭や草木がデザインの一部として設けられています。
庭や緑地部分の手入れがしっかりとされているかは確認しておきましょう。
草木の剪定は非常に手間がかかりますが、そのような細かい部分まで丁寧に管理されている物件は他の設備においてもしっかり管理されていることが多いです。
エントランス周囲が綺麗
エントランスはマンションの顔と言われる部分です。
エントランスがしっかりと管理されていればそれだけでもイメージが良くなりますよね。
ゴミが落ちていることや床面が汚れているとマイナスイメージがついてしまいます。
駐車場・駐輪場が綺麗
見落としがちなのが、駐車場・駐輪場周りですね。
マンションによっては駐車場・駐輪場が影になっていることや建物の裏側にあることから確認しない方も多いです。
ここで見るべきポイントは各種設備機能に錆が無いか、屋根部分が綺麗かという部分です。
駐車場や駐輪場は鉄製のところも多く、錆が目立ちやすい部分でもあります。
錆がきっかけで駐輪場の機会設備が正常に動作しないことも。
細かい部分ではありますが、必ずチェックしておきましょう！
ゴミ置き場が綺麗
ゴミ置き場の管理はとても目に付く場所ですよね。
不法投棄がされていないかということゴミの収集漏れが無いかを確認しておきましょう。
ゴミ置き場は汚れが目立つ場所ですが、汚れが目立つ場所でも綺麗に保たれていれば管理が徹底されていると判断できます。
また、ゴミが散乱していなければマンション居住者もしっかりした人が住んでいるのだろうという予測ができますね。
逆にゴミ置き場に不法投棄が多いマンションは注意しましょう。
居住者に問題があるケースが多いので、必ず確認しておきましょうね！
まとめ
マンションの建て替えには長い期間と大きなコストがかかります。
実際にマンションが建て替えになるケースは非常に少ないです。
建て替え検討しているマンションのほとんどが建て替えをしないで、修繕工事で代用するケースがほとんどです。
それもそのはず。
多くの場合、建て替えよりも修繕工事費のコストの方が圧倒的に低いからです。
建て替えを行うと住民の負担も非常に大きく、1住戸1,000万円以上必要になります。
また、建て替え検討を始めてから実際に建て替え工事を実施するまでは約10年かかると言われています。
建て替えの場合、建て替え費用以外に引っ越し代や仮住まいの賃料もかかるので負担が大きいです。
建て替え検討に入る前に売却することも一つの手です。
これから分譲マンションの購入しようとしている方はこれらのポイントを把握した上で購入しましょうね！
