近年、高齢化社会が進むにつれて、親の家を売却しなければならないというケースが増えてきています。
しかし、長年住んでいた愛着のある家を売っていいのかと悩んでいる人も多いでしょう。
親の家を売らなければならない状況は人それぞれですが、売却をするのならきちんとした方法で売却したいですよね。
今回は親の家を売る方法や注意点、税金対策について徹底解説をしていきます。
ぜひ参考にしてみてください！
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Contents
親の家を売る3つの方法
親の家を売る方法は大きく分けて3つあります。
- 親の代理人として売る
- 親の成年後見人として売る
- 相続した家を名義変更して売る
一言で「親の家を売る」といっても、自分がどれに当てはまるかで必要書類や準備すべきことが変わってきます。
何から始めたらいいのかわからない人も多いため、まずは自分の状況に適した方法を見つけてください。
具体的な事例とともに売却方法を簡単に分けると、
- 売却の意思があるものの、高齢のため売却が難しいという場合：「代理人として売る」
- 認知症などで適切な判断ができない場合は：「成年後見人として売る」
- 親が亡くなられたなどで相続した場合は：「名義変更をして売る」
という分類ができます。
それぞれの方法についてこれから説明していきますので、チェックしてみてください！
【方法①】親の代理人として売る
親から売却の意思があるが、高齢のため外出等ができないという理由から、手続きをすることが難しい場合、親の代理人になることで、親名義の不動産を売却できるようになります。
代理人になる場合は親からの委任状が必要です。
委任状の準備についてこれから説明をしていきます。
委任状を用意する
委任状に決まった形式はありませんが、委任状に書かなければならない内容があるので確認が必要です。
不動産業者は委任状のテンプレートを持っていることがあるので、委任状の作成を考えているときは一度不動産業者に確認してみるのもいいかもしれません。
代理人になるための必要書類
代理人になるための必要書類
- 親の署名押印のある委任状
- 親の印鑑証明・実印
- 親の住民票
- 自分の印鑑証明・実印
- 本人確認書類
代理人として親の売却をするにはこれらがあれば問題ありません。
【方法②】親の成年後見人として売る
親が認知症などになり適切な判断ができない場合や、家や土地の売却について意思表示ができなくなってしまった場合は、成年後見人となって売却を行うことができます。
成年後見人について初めて聞くという人も多いと思いますのでこれから説明していきます。
成年後見人とは
成年後見人とは、認知症や知的障害などの理由から、著しく判断能力が低下した人の代わりに必要な契約を締結し、財産を守る人のことを指します。
成年後見人に選任されると、本人の代わりに財産を成年後見人が管理することができるようになるほか、成年被後見人が単独で行った契約を成年後見人が取り消すことができるようになります。
成年後見人の選ばれ方
成年後見人は、家庭裁判所によって選任されます。
成年後見人に選ばれるためには、家庭裁判所に申し立てを行う手続きが必要です。
申し立て後、家庭裁判所が後見人候補者と被後見人の両方と面談を行います。
その際に必要であれば医師の鑑定がある場合もありますが、鑑定が行われるケースは稀であり、一般的には家庭裁判所の調査官の調査で判断されます。
調査の後、裁判所が被後見人の判断能力が著しく低下していると判断すると、正式に成年後見人に選任されます。
成年後見人になるための必要書類
成年後見人に選任されるための申し立てには、以下の書類が必要です。
- 後見開始の審判申立書
- 被後見人の戸籍謄本、住民票
- 成年後見人候補者の住民票
- 被後見人の医師による診断書
- 被後見人の成年後見等に関する登記がされていないことの証明書
- 被後見人本人の財産の目録及び資料
- 連絡用の郵便切手（家庭裁判所によって金額が異なる）
- 収入印紙3400円分（申立手数料800円＋登記手数料2600円）
【方法③】相続した家を名義変更して売る
親から相続した家を名義変更して売る場合、名義変更ができれば自由に売却ができるようになります。
しかし、名義変更は簡単に行うことができるわけではありません。
相続した時点で、名義が自動的に変更になると考えている人もいるかもしれませんが、名義変更には相続登記いう手続きが必要になります。
相続登記で名義変更をする流れ
名義変更をするためには相続登記を行い変更しなければなりません。
相続登記で名義変更をするにはいくつか手順が必要なので、これから名義変更をするまでの流れについて解説をしていきます。
遺言書の有無や相続人の数などによってかかる時間も変わってきますので、詳しく確認していきましょう。
「相続をしたけど、名義変更がまだ！」
という人はぜひ参考にしてください。
遺言書があるかどうかを確認
まずは最初にすることは遺言書の有無の確認です。
相続は遺言書があるかどうか、遺言書の中身がどうなっているのかで、今後の流れが大きく変わってきます。
相続人が何人いるか
遺言書を確認したら、次は戸籍謄本をさかのぼり、血縁関係を調査します。
法定相続人が何人いるのかきちんと確認しましょう。
相続財産がどのくらいあるのか
法定相続人の人数を確認したら、相続する財産がどのくらいあるのか確認します。
財産にはローンや借金などの負債も含まれるため、相続する場合は注意が必要です。
相続放棄の期限は3か月
相続の放棄・限定承認をする場合は期限があるので注意しましょう。
期限は相続開始から3か月と決められており、3か月を過ぎると単純承認となり負債を含めた財産をすべて相続します。
遺産分割協議を行う
遺言書に相続人が明記されていない場合、相続人で遺産の分割条件協議が行われます。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なため、トラブルの原因になりやすいです。
話し合いで合意ができない場合は最終的に家庭裁判所での話し合いになります。
相続登記を行う
ここまで来て初めて相続登記ができます。
所有権移転の申請書を法務局に提出することで、相続登記ができ、名義変更を行うことができます。
相続登記は自分でもできるのか
ここまで相続登記の流れについて説明してきましたが、相続登記は自分でもできるのでしょうか？
相続登記は自分でできないこともないですが、適切な手続きを行うため専門家に依頼する場合が一般的です。
行政書士に依頼する場合、費用相場は約5万円です。
親の家を売る時の注意点
ここまで読んで、親の家を売る方法が理解できたと思います。
しかし、親の家を売る時には注意点がたくさんあります。
様々な手続きが必要なため、頭がいっぱいになりがちですが、これから紹介する注意点も忘れずにチェックしてみてください！
【注意点①】相続税には10か月以内の納税義務がある
相続税の納税期限は、相続を知った日から10か月以内に現金で納付する義務があります。
相続登記には法律上、期限がありませんが、相続した後に残った不動産を売却したいと考えている人は相続税の支払い期限もあるので早めに相続登記を行い、売却に向けて動くことをおすすめします。
【注意点②】居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要
成年後見人が居住用の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要であると民法で定められています。
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。（利益相反行為）
（引用：https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#3191）
成年後見人として、親の家の売却を検討している場合は必ず家庭裁判所の許可を得てから売却の手続きを行いましょう。
家庭裁判所から許可を得ずに売却を行うと売却が無効になるため、注意が必要です。
【注意点③】子供でも成年後見人に選ばれないことも
実は成年後見人には子供だからと言って選任されるわけではありません。
成年後見人制度はあくまでも本人の財産を守るための制度であるので、成年後見人に子供かどうかということは関係ないです。
そのため、弁護士や司法書士といった専門知識を所有した人が選任されることもあります。
被後見人の財産が多い場合や親族間での争いごとがある場合は専門家が後見監督人となるケースも多いです。
【注意点④】共有名義はやめましょう
相続人が複数いる場合に名義を共有名義にしてしまうとトラブルの原因になりやすいので、
可能であれば共有名義は避け、名義人は一人に設定するようにしましょう。
なぜ共有名義を避けるべきかというと、不動産を共有名義にすると売却などの手続きの際に名義人全員の同意が必要となり、手間や時間がかかります。
そのため、相続人が複数いる場合は「換価分割」にして公平性を保ちましょう。
換価分割とは、不動産や土地などの現物として相続した財産をお金に換金して、その価値に応じて相続人同士で分割をする方法のことを指します。
換価分割で分割をすれば公平性が保たれるため、トラブルの原因になる可能性が低いです。
【注意点⑤】土地の境界をはっきりさせる
昔から親の家がある場合だと、周囲の土地と境界がはっきりしていない場合があります。
土地の境界線がはっきりしていない場合、近隣住民とのトラブルになることが多いことから、物件が売れる確率が下がる傾向があります。
境界が決まっておらず、はっきりと確定させたい場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定しましょう。
【注意点⑥】売却後のトラブルを防ぐために「瑕疵担保責任」を確認
親の家を売却する場合、必ず「瑕疵担保責任」について確認をしておきましょう。
「瑕疵担保責任」とは「瑕疵」と呼ばれる欠陥や不具合を、取引後に発見した場合に、売主が責任を持つ期間や範囲を明確にするものです。
長年住んでいた家には、自分自身では見えないところに「瑕疵」があるかもしれません。
そのため、売却した後に「瑕疵担保責任」が問われる可能性があります。
「瑕疵担保責任」は後からトラブルになるケースも多いので、売却時は契約がどのようになっているのかしっかりと確認しましょう。
「瑕疵担保責任」があることで、後から契約の解除を要求される場合もあるので注意してください。
【注意点⑦】親族への報告は忘れずに
親の家を売却する場合は、必ず親族に報告をしましょう。
現在、人間関係が良好でも相続で大きなお金が関わってくると人間関係のトラブルが起こりやすいです。
名義人が土地や建物を売却しても、法律上何も問題はありませんが、親の家を売る場合はトラブルの原因を防ぐという意味でも親戚には報告をすることをおすすめしています。
また、後から揉めたりするケースも少なくないので、売買に関する書類全般はすぐに取り出せるように保管しておきましょう。
親の家を売る時にかかる税金
親の家を売却した場合、利益がそのまま手に入るのではなく、必ず税金がかかります。
これから親の家を売却した場合にかかる税金について解説をしていきます。
税金については条件を満たせば、優遇される可能性もあるので自分が当てはまるかどうか必ずチェックしましょう。
所得税と住民税
不動産売却で得た所得は譲渡所得に分類されます。
譲渡所得に対しては所得税・住民税・復興特別支援税という税金がかかります。
譲渡所得は非常に高額で、実家の所有期間が5年以内であれば課税率は39.63％とかなり高額です。
実家の所有期間が5年を超える場合でも、20.315％の税率がかかります。
税金の優遇措置
譲渡所得に対しての税率が高いことに驚いた人もいるかと思います。
しかし、住宅を売却した場合には条件を満たすことで、税金の優遇制度を受けることができます。
これから親の家を売却した際に、受けることができる税金の優遇措置を詳しく解説していきます。
「3,000万円の特別控除」
所有する不動産を売却した場合には、「3,000万円の特別控除」を受けることができます。
これは、自分が所有している不動産に対して適用される特例です。
所有者が住んでいた不動産を売却した場合、この「3,000万円の特別控除」を適用することができるため、非課税になるケースが多いです。
しかし、この「3,000万円の特別控除」には以下の条件があるので注意しましょう。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年及び前々年にこの特例、又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
（引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）
「3,000万円の特別控除」が適用される期限は「所有者が済まなくなった時点から、3年目の12月31日」までです。
この期間までに売却ができなければ「3,000万円の特別控除」は適用されず、譲渡所得として課税されてしまいます。
軽減税率の特例
親がまだ生きているうちに所有期間が10年を超える家を売却した場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に「軽減税率の特例」が適用されます。
適用されるためには以下の条件を満たす必要があります。
- 過去に居住していた家屋や土地の場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の12月31日までに売却をした場合
- 売却した年の1月1日時点で、家屋と土地の所有期間が10年を経過していること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと
（引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）
小規模宅地の特例
親から土地を相続した場合、相続税を支払わなければなりません。
この時、相続した土地が条件を満たすことで、小規模宅地の特例が適用される場合があります。
「所有していた土地について330平方メートルを限度に相続額の80％が減額できる制度」です。
適用条件に相続直前に親子が同居をしていることがありますので、現在実家を離れて暮らしている人は注意してください。
空き家の譲渡所得税3,000万円の特別控除
親が住んでいた自宅を相続して売却する場合、相続した子供がその家に同居していた場合を除き、売却時に税金の優遇措置がありませんでした。
しかし、2016年4月1日より、相続した不動産を売却した場合でも自分の所有していた不動産を売却した時と同じように「3,000万円の特別控除」を受けることができるようになりました。
こちらの特別控除も売却まで3年目の12月31日の期限がありますが、今まで譲渡所得として課税されていたことを考えると、「3,000万円の特別控除」の適用は大きな節税になります。
また、こちらの特別控除の適用条件として「被相続人が亡くなる直前までその家に住んでいた」という事実が必要です。
亡くなる前まで自宅に住んでいた場合には問題ありませんが、老人ホームなどに入居した後に亡くなったケースでは、この特別控除が適用されません。
そのため、「3,000万円の特別控除」を利用したい場合は、親が生存しているうちに不動産を売却することがおすすめです。
確定申告を忘れないように
相続した家屋や土地を売却し、利益が発生した場合、所得税の申告を忘れないようにしましょう。
売却で確定申告が必要なケースは売却で得た利益が購入時の費用を超えた場合のみです。
たとえ譲渡所得が発生しても、上記で紹介した、税金の優遇措置を利用すれば課税を軽減することができるため、条件が当てはまれば、利益が発生した場合でも税金を支払うことをなくすことも可能です。
しかし、税金の支払いがない場合でも確定申告はしなければならないので注意が必要です。
親の家をスムーズに売るためのコツ
親の家を売却するのなら、できるだけスムーズに売却したいですよね。
売りたいと考えている実家と現在の自宅が遠い場合は行くだけでも大変になりますし、手間をかけずに売却したい人も多いはず。
これからそんな人のために親の家をスムーズに売るためのコツを紹介していきます。
これらを参考にしてスムーズな売却を目指しましょう。
とにかく早めに動く
親の家を売却したいと考えている場合にはとにかく早めに動くことをおすすめします。
特に相続した家を売却する場合には名義人の変更から始めなければならないので時間がかかります。
税金の優遇特例も期限があることが多く、売却までにあまりにも時間がかかってしまうと優遇措置が適用されないケースも考えられるので注意してください。
親の生前での売却を検討している場合でも、売却に向けた準備は早めにしておくことをおすすめします。
成年後見人の選任申し込みなどには、多くの時間を取られてしまうので、売却の意思がある場合は早めに動くことでスムーズに売却まで進むことができます。
解体やリフォームはしない
親の家を売却する場合は、売却する家も築年数がたっていることが多いため、家の状態がいいとは言えないと思います。
そのため、売却を検討する際に一度解体やリフォームをしてから売却した方が高い値段が付くのではないかと考える人も多いです。
しかし、親の家を売却する場合、その必要はありません。
更地であれば、家がある状態よりも買い手がつく可能性は高いですが、築20年以上の物件にはほとんど価値がついていないため、そもそも土地の価値しかついていないことが多いです。
そのため、リフォームをしたからと言って売却価格が上がることはありませんし、解体に費用をかけてもあまり意味がないためお勧めできません。
業者選びが大切
親の家を売却する場合には、業者選びが大切です。
どこの不動産会社に売却を依頼するのかで、売却価格に大きな変化が出てきます。
必ず複数の業者で査定見積もりをしてまずは売却したい家の市場価格をきちんと認識しましょう。
また、親の不動産を売却するときは、通常の不動産売却と異なり、代理人として売却をするケースや、成年後見人制度を利用することも考えられます。
そのため、これらのケースにもきちんと対応ができる業者を選ぶことをおすすめします。
デメリットあり！空き家には注意が必要
- 親が介護施設に入居した
- 親の家を相続したけど、だれも住んでいない
- 親と同居を始めたので、実家が空き家になっている
これらが理由で今まで親が住んできた家が空き家になっているケースが多くなっています。
しかし、近年空き家に対する罰則が厳しくなりつつあるので注意が必要です。
空き家を放置し続けると思わぬデメリットがあるのでこれから紹介していきます。
3,000万円特別控除の適用期限
空き家をそのままにし続けると「3,000万円の特別控除」が適用されなくなる可能性があります。
上記でも紹介しましたが「3,000万円の特別控除」には、空き家になった日から3年目の12月31日という期限があるので注意が必要です。
空き家対策特別措置法
2015年に空き家対策特別措置法が施行され、空き家を放置し続けていると自治体から行政指導や罰則を受ける可能性が生まれました。
空き家対策特別措置法は、空き家の放置によって発生するトラブルを解消し、空き家を減らしていくための法律です。
空き家対策特別措置法により問題のある空き家は「特定空き家等」に認定され行政の指導を受けます。
行政は修繕や撤去の勧告、指導を行うことができるようになり、勧告や指導を無視し続けると固定資産税の特例を解除され、固定資産税が最大で6倍になります。
このように空き家に対して行政が厳しく指導することで危険な地域を減らすとともに町の活性化を促しています。
後悔しないよう使わなくなったら、親の家は早めに売却しよう
親の家の売却方法と売却時の注意点、かかる税金について理解できましたか？
様々な理由から長年住んでいた親の家を売却しなければならない場合はあると思います。
しかし、親の家を売却するときは通常の不動産売却とは違う点もあるので、注意が必要です。
今回の記事を参考にしてぜひ後悔しない売却を目指してください！
