楽天銀行住宅ローンの借り換えのメリットデメリットとは？借り換え審査について徹底解説

楽天銀行の住宅ローンといえば、業界最低水準のフラット35があまりにも有名です。

しかし、楽天銀行オリジナルの住宅ローンも手数料の安さと保障の厚さでフラット35に負けないほどの人気を集めています。

今回は、楽天銀行住宅ローンの借り換えについて調べてみました。

楽天銀行住宅ローンに借り換えるメリットやデメリット、借り換え審査の内容や必要書類など、公式ページでは分かりにくい情報をていねいに解説していきます。

楽天銀行住宅ローンへの借り換えを検討している人は必見です！

※本ページにはPRが含まれます。

楽天銀行住宅ローンの借り換え商品

楽天銀行住宅ローンにはどのような借り換え商品があるのか、さっそく見ていきましょう。

借り換え商品の種類

住宅ローン商品を何種類も提供している金融機関だと、どの商品にすればいいか迷ってしまうこともあります。

その点、楽天銀行住宅ローンの借り換え商品は、固定特約つきの「金利選択型」のみと非常にシンプルなので、商品の選択に迷う心配はなさそうです。

楽天銀行住宅ローンへの借り換えでは、変動金利、固定金利（2年、3年、5年、7年、10年）のいずれかの金利タイプを選択できます。

楽天銀行住宅ローンに借り換えをした場合の適用金利

都市銀行や地銀など一般的な銀行の住宅ローンだと、優遇金利が設定されていて基準金利から優遇金利を差し引いた金利が適用されるのが一般的です。

しかし、楽天銀行のように、ネット銀行で優遇金利が設定されているのは珍しいです。

楽天銀行住宅ローンは優遇金利にかなりの幅をもたせているので、借り換えを検討する際にはその点にも注意する必要があるでしょう。

楽天銀行住宅ローン商品概要

楽天銀行住宅ローンの商品概要は以下の通りです。

楽天銀行住宅ローンへの借り換えのメリット

楽天銀行住宅ローンに借り換えをするとどのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

事務手数料が安い

楽天銀行住宅ローンに借り換えをする際の事務手数料は、借り換え金額に関係なく一律33万円です。

多くのネット銀行では、住宅ローンの借り換え時の事務手数料を「借り換え金額×2.2％」に設定しています。

借り換え金額が1,500万円を超えるなら、楽天銀行住宅ローンに借り換えをする方が事務手数料を安く抑えられる可能性が高いです。

全疾病保障特約・がん保障特約を無料でつけられる

楽天銀行住宅ローン借り換えをすると、無料で疾病保障とがん保障（50％保証）がついてきます。

多くの住宅ローンでは、疾病保障特約やがん保障特約をつけると金利が上乗せされますから、これはかなりお得だといえるでしょう。

契約者が

• 死亡した時
• 所定の高度障害状態に該当した時

に加え、

• 余命6ヶ月以内と判断された時
• 所定の就業不能状態が1年を超えて継続した時

もローン残高が0円になります。

また、所定のがんと診断された時には、ローン残高が50%保証されます。

金利に0.2%上乗せをすれば、所定のがんと診断された時に住宅ローン残高が0円になる「がん保障特約（100％保障）」をつけることも可能です。

できるだけ支払いの負担を抑えたいけれど、ある程度の保障も欲しいという人は楽天銀行住宅ローンへの借り換えを検討するといいでしょう。

繰上げ返済手数料が無料

楽天銀行住宅ローンは、一部繰上げ返済、全額繰上げ返済ともに手数料無料です。

一部繰上げ返済の手数料が無料の金融機関は多いですが、全額繰り上げ返済の手数料も無料の金融機関は少ないです。

希望する返済日の1ヶ月前までに楽天銀行マイページか電話で申し込みをしておけば、1万円以上1万円単位で繰上げ返済できます。

配偶者がパートでも収入合算が可能

楽天銀行住宅ローンではペアローンの取り扱いはありませんが、収入合算は借り換えの際にも利用できます。

配偶者の収入を合算できる条件は、金融機関によって大きく異なります。

• 配偶者が正社員でなければ収入合算できない
• 配偶者も年収要件をクリアしなければならない
• 合算できる金額の上限が定められている

など、利用条件のハードルが高いケースが多いです。

配偶者がパート社員だと収入合算者になれない、あるいは収入の50％程度までしか合算できないとする住宅ローンが多い中、楽天銀行住宅ローンは配偶者がパートでも収入の全額を収入合算できます。

ただし、収入合算者の年収の50%を超える金額を合算すると、借入期間が希望よりも短縮されることもあるので、その点は注意が必要です。

夜間も借り換えに関する相談を受けられる

金利の低いネット銀行住宅ローンへの借り換えには興味があるけれども、対面による借り換え相談ができない点がネックになっていると聞きます。

楽天銀行住宅ローンなら、SkypeやZoomを利用しての対面相談も可能です。

相談時間は年末年始以外の毎日9:00～22:00までですから、普段忙しい人や相談のために店舗まで足を運ぶのは大変だという人には、かなり重宝するのではないでしょうか？

SkypeはIDの取得が必要なので、普段からSkypeを利用している人やこれからSkypeを活用していきたい人に向いているといえます。

Zoomはアプリをインストールすればアカウントを取得しなくてもすぐ利用できます。

楽天銀行住宅ローンへの借り換え相談をするだけなら、Zoomの方が手軽でおすすめです。

楽天銀行住宅ローンへの借り換えのデメリット

楽天銀行住宅ローンへの借り換えには、どのようなデメリットがあるでしょう？

思っていた以上に高い金利が適用される可能性がある

楽天銀行住宅ローンは、ネット銀行には珍しく優遇金利に幅があります。

優遇金利は審査によって決定するため、審査に通過しなければ適用金利は確定しません。

必ず低金利で借り換えできるとは限りませんし、予想外の金利が適用されることもあります。

楽天銀行住宅ローンの金利選択型は、上限金利と下限金利に0.65％もの開きがあります。

これまで利用していた住宅ローンと金利がほとんど変わらない、場合によっては、せっかく借り換えをしたのにこれまでよりも高い金利が適用されてしまった、などということも起こりえます。

楽天銀行以外の口座を返済口座に指定すると金利が高くなる

住宅ローンの借り換えのためだけにわざわざ新しい口座を開設するのって面倒ですよね。

楽天銀行住宅ローンなら、楽天銀行以外の金融機関口座を返済口座に指定することも可能です。

なかなか気の利いたサービスだなんて思ってしまいそうですが、他の金融機関の口座を楽天銀行住宅ローンの返済口座に指定すると、なんと0.3％も金利に上乗せされてしまうので注意が必要です。

0.3%も金利を上乗せされたら、借入金額や返済期間にもよりますが数十万円から数百万円も支払い負担が増えてしまいます。

それではわざわざ借り換えをする意味がありません。

楽天銀行住宅ローンに借り換えをするときは、面倒でも必ず楽天銀行普通預金口座を返済口座に指定してください。

楽天銀行住宅ローン借り換え審査の内容

年齢

楽天銀行住宅ローンは、借入時年齢65歳6ヶ月未満、完済時年齢80歳未満の人が申込できます。

年齢条件は他の銀行住宅ローンとほぼ同じで、一般的だといえます。

ただし、借入時年齢や完済時年齢は、高くなるほど審査に通過しにくくなりますので、年齢が高めの人は、頭金を入れるなどできるだけ借り換え金額を小さくして審査に申し込むようにしましょう。

年収

楽天銀行住宅ローンは、フラット35を利用する場合は前年度収入が100万円以上あればOKです。

ですが、金利選択型を利用する場合は、前年度年収が申込者本人と連帯債務者合算で400万円以上なければならないので注意が必要です。

ネット銀行住宅ローンの年収条件としてはソニー銀行住宅ローンと並んで、かなり厳しいといえます。

勤続年数

楽天銀行住宅ローンの借り換え審査では特に勤続年数は問われませんが、勤続年数が長い方が安定した収入を得ていると判断されやすいです。

勤続年数は、短いよりは長い方が審査には有利になると考えておくといいでしょう。

返済比率

住宅ローン審査では返済比率が非常に重視されますが、詳しい返済比率を公表している金融機関はほんのわずかです。

楽天銀行では住宅ローンの返済比率を公表しており、楽天銀行住宅ローンの借り入れとその他の借り入れを合わせた全ての年間返済額の年収に占める割合が30％～35％以下でなければ審査に通過できません。

現在の返済に関する条件

借り換えを検討している住宅ローンの返済実績が1年以上あり、直近1年間において返済が正常に行われている必要があります。

• 現在の住宅ローンの利用が1年未満
• この1年間に返済期日に遅れてしまったことがある

というような状況なら、1年以上しっかり返済をしてから楽天銀行住宅ローンへの借り換えを検討する方がいいでしょう。

健康状態

楽天銀行が指定する団体信用生命保険に加入できないと、楽天銀行住宅ローンへの借り換えはできません。

楽天銀行住宅ローンでは、加入条件が緩やかなワやイド団信は取り扱っていませんので、健康状態に不安がある人は、ソニー銀行やauじぶん銀行など、ワイド団信を取り扱っている住宅ローンへの借り換えの検討をおすすめします。

楽天銀行住宅ローン借り換え審査の難易度

楽天銀行住宅ローンへの借り換え審査の難易度は、年収の条件さえ満たしていればそれほど厳しくないと考えられます。

年収条件は厳しい

楽天銀行住宅ローンの「前年度年収400万円以上」という基準は、審査が厳しいといわれるネット銀行住宅ローンの中でもかなり厳しいです。

主なネット銀行住宅ローンの年収の条件を確認してみましょう。

年収条件を200万円～300万円程度に設定している金融機関と比較すると、前年度年収400万円以上は確かに厳しい条件だといえるでしょう。

優遇金利に幅を設けている

住宅ローンでは、基準金利（店頭金利）から優遇金利を差し引いた金利が適用されます。

基準金利と優遇金利の関係について、基準金利は住宅ローンの「定価」のようなもの、優遇金利は住宅ローンの「値引き」のようなものと考えるとイメージしやすいです。

また、楽天銀行住宅ローン「金利選択型」のように、優遇金利には幅が設けられていることがあります。

これは、審査に裁量の余地があることを示しています。

たとえば、一応審査基準は満たしているけれども不安要素がある申込者はすぐ審査落ちさせてしまうのではなく、金利の引き下げ幅を小さくして高めの金利で融資するのです。

つまり、優遇金利に幅がある住宅ローンは審査そのものには通過する可能性が高い、ということです。

楽天銀行住宅ローンは優遇金利にかなりの幅がありますから、厳しい年収条件を満たしていれば、審査に通過できる余地は出てきます。

楽天銀行住宅ローン借り換え審査の申し込み手順

F楽天銀行住宅ローンへの借り換え審査の申し込み手順を簡単にまとめてみました。

1．事前審査申し込み

楽天銀行の公式サイトから事前審査に申し込みをします。
申込時に入力した情報をもとに、事前審査が行われます。

2．事前審査の結果連絡

事前審査の結果がメールで通知されます。

事前審査に通過すると申込書類一式が送付されます。

3．本審査申し込み

申し込み書類に必要事項を記入して、必要書類一式とともに借入希望日の1ヶ月前までに楽天銀行に返送します。

書類に不備があると審査に時間がかかってしまうので、送付する際にはしっかり確認をしてください。

4．本審査の結果連絡

本審査の結果は電話かメールで通知され、借り換えに必要な書類が送付されます。

現在借り入れをしている金融機関発行の残高計算書など、必要書類を楽天銀行に提出してください。

あわせて、現在借入をしている金融機関に、借り換え対象ローンの全額繰り上げ返済の申請をしましょう。

5．契約・借り換え完了

書類提出後に契約書類が送付されるので、必要事項を記入して借り入れ希望日の6日前までに楽天銀行に返送します。

契約書類確認後、借り入れ希望日に指定口座に借入金が振り込まれます。

楽天銀行住宅ローンの借り換えに必要な書類

楽天銀行住宅ローンの借り換えに必要な書類は以下の通りです。

これ以外にも追加書類の提出を求められることがあります。

本人確認書類

• 住民票の写し
• 健康保険証のコピー（両面）…裏面に何も記載がない場合の両面必要
• 運転免許証コピー（両面）…上に同じ

運転免許証を持っていない場合は

• パスポートのコピー
• 住民基本台帳カードコピー（両面）裏面に何も記載がない場合も両面必要
• 番号カードのコピー

のうちいずれか1点を提出する

外国籍の人は、

• 特別永住者証明書コピー（両面）
• 在留カードコピー（両面）

のうちいずれか1点を提出する

収入証明書

【給与所得のみで確定申告をしていない人】

• 源泉徴収票コピー
• 住民税特別徴収税額の通知書、または住民税課税証明書の原本のいずれか

【給与所得者で確定申告をしている人（複数の勤務先から収入がある人、年収2,000万円以上の人等）】

• 住民税特別徴収税額の通知書の原本または住民税課税証明書の原本のいずれか
• 確定申告書及び付表のコピー
• 所得税納税証明書（その1・その2）原本

【給与所得以外の収入があるが確定申告をしていない人】

• 源泉徴収票コピー（直近2年分）
• 住民税特別徴収税額の通知書原本または住民税課税証明書の原本のいずれか（直近2年分）

【給与所得以外の収入があり、確定申告をしている人】

• 住民税特別徴収税額の通知書の原本または住民税課税証明書健保のいずれか（直近2年分）
• 確定申告書及び付表のコピー（直近2年分）
• 所得税納税証明書（その1・その2直近2年分）

※法人代表の人は法人決算書の

• 決算報告書コピー
• 法人確定申告書コピー

それぞれ直近2年分ずつ必要

物件に関する書類

各物件に必要な書類を以下から提出してください。

住宅ローンの返済状況を確認できる書類

• 現在返済中の住宅ローンの返済予定表コピー
• 返済口座通帳のコピー（表紙…口座名義の記載箇所・明細）

該当する人のみ提出が必要な書類

該当する人は書類を提出してください。

• 物件の土地が借地の場合…住宅建築に関する地主の承諾書
• 旧住所で契約をした人…住所変更届
• 転職や復職をした人…給与明細3ヶ月分、賞与明細

給与明細3ヶ月文を用意できない場合は雇用契約書または採用通知書（給与が記載されているもの）を提出する

• 産休・育休後、海外勤務から復帰した人…給与明細3ヶ月分、賞与明細書、在籍証明書
• 敷地が「借地（普通借地権、定期借地権、建物譲渡特約付借地権）」の場合…敷地の賃貸借契約書または地上権設定契約書のコピーのいずれか

おわりに

楽天銀行住宅ローンは、

• 初期費用が安い
• 全疾病保証、がん50％保証が無料でついてくる
• 変動金利、固定5年などが業界トップクラスの低金利

など、借り換えの有力候補としての素質を充分に備えている住宅ローンです。

ただ、楽天銀行住宅ローンは優遇金利に幅があり、適用される金利は審査に通過してみないと分からないという大きなデメリットがあります。

したがって、借り換え審査に当たっては商品のメリットとデメリットを充分に考慮して、自分に合った住宅ローンへの借り換えを実現してください。

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