より多くの収入を得て生活を豊かにできる、不動産投資。
家賃収入で家計が潤ったところで、自分が住む家を買おうと考える人も少なくないでしょう。
ですが知っていますか？
不動産投資をしているからこそ、住宅ローンを組めなくなってしまう可能性があることを。
今回は、家賃収入は住宅ローンの審査に影響があるのかどうか、返済負担率と不動産投資ローンの関係、おすすめの住宅ローンに、賃貸併用住宅という考え方まで詳しく解説します。
不動産投資をしていても、住宅ローンを組むことはできます。
この記事を読んで、ぜひ役立ててくださいね。
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Contents
住宅ローンの審査、家賃収入も含める？
不動産を持っていて、家賃収入がある場合、住宅ローンの審査にはどんな影響があるのでしょうか。
返済に家賃収入をあてることができますし、「かなり良い家を選べるかも……」と考える方も多いでしょう。
その発想、少し危ないかもしれません。
家賃収入が、収入として認められない可能性があるのです。
住宅ローンを組むには安定した収入が求められる
住宅ローンの審査では、主に収入の安定性と継続性が重要視されます。
家賃収入はどうでしょう。
収入が安定していて、継続的であると言い切れるでしょうか。
答えはNOです。
空室が出てしまえば、家賃収入は0となってしまいます。
空室の期間もどれくらいになるかは予想がつきません。
常に満室で半永久的に入居してくれたらありがたい話ですが、現実はそうもいかないのです。
金融機関にもよりますが、家賃収入は年収に含まず、それ以外の給与等だけが審査対象となってしまうなんてことに。
収入が家賃収入のみ、という方は、申し込むことすらできない可能性が高いです。
家賃収入があれば、ローン返済には役立つものの、ローンを組む審査にはあまり効果的でないことがわかってもらえたかと思います。
足枷になりかねない不動産投資
家賃収入を得ている不動産にローンがあれば、住宅ローンの審査にも影響が出てきます。
住宅ローンの審査で重要視している要素の中でも、年収のほかに“返済負担率”というものがあるからです。
返済負担率とは
返済負担率とは、年収における年間返済額の割合のことです。
例えば返済負担率30％以下という条件がある住宅ローンの場合。
年収が1000万円なら、年間300万円までのローン返済が限度となります。
住宅ローンを20年で組むなら、6000万円以上希望することはできないということです。
なぜ返済負担率を守らなければならないのでしょうか。
答えは簡単、生活苦になり返済が困難になる状況を避けるためです。
返済負担率が高いほど、ローン返済額は多く自由に使えるお金は少なくなります。
身の丈に合った住宅ローンを組むためにも、返済負担率は重要な指標なのです。
家賃収入があっても不動産のローンとして含まれる
返済負担率の注意点は、住宅ローン以外のローンも返済負担として含まれてしまうところ。
車のローンやカードローンなど、返済負担がまとめて計算されてしまうため、住宅ローンに使える割合が減ってしまうのです。
家賃収入を得ている不動産にローンが残っている場合も例外ではありません。
例えば家賃収入を得ている不動産のローンで、月々20万円払っている場合。
年間のローン返済額は240万円です。
先ほどの、年収1000万円、返済負担率30％以下と併せて考えてみましょう。
年間返済負担額として300万円まで可能なため、そこからまず不家賃収入を得ている動産のローン返済として240万円が引かれます。
そうなると、残りは年間60万円となり、それを基準に住宅ローンを組まなければならなくなります。
20年でローンを組んだとしても、融資額の上限が1200万円となってしまうのです。
家賃収入をローン返済にあてることで、よりよい家に住めるかと思いきや、逆に低い基準から選ばなければならないという、なんとも本末転倒な結末に。
こうなれば、住む住宅のグレードを下げるか、家賃収入を得ている不動産のローンがなくなるまで待つしかありません。
フラット35なら、返済負担額に影響が出ない
フラット35という住宅ローンを利用するのであれば、家賃収入を得ている不動産のローンが残っていても返済負担額に影響がない可能性があります。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して販売する住宅ローンのこと。
入居者がいれば、年間返済負担額にその不動産のローンを含まなくてもいいのです。
ただし、入居者がいなければならないので注意しておきましょう。
フラット35は固定金利
フラット35の一番の特徴は、最長35年間の固定金利です。
世の中の景気に左右されず、金利が固定なのは魅力にも思えますが、時にはデメリットとなる可能性もあるので要注意。
周りが高金利になれば、固定金利は影響が出ないのでその分お得です。
ただし周りが低金利となれば、固定金利は高いまま。
相対的にフラット35のほうが高金利となってしまうのです。
とはいえ住宅ローンは長期的に付き合うもの。
固定金利であるメリットは大きいといえます。
不動産投資ローンがある場合の、住宅ローン審査に通るコツ
家賃収入を得ているといっても、不動産投資ローンがあると住宅ローンに影響が出ます。
よりよい住宅に住むためにも、住宅ローンの審査に通るコツをおさえておきましょう。
家賃収入を年収に入れてくれる金融機関を探す
家賃収入を年収として計上してくれる金融機関を探してみましょう。
かなり手間がかかるのと、必ずしも良い条件とは限らないのが辛いところですが、背に腹は代えられません。
夢のマイホームを手に入れるためにも諦めずに探し続けましょう。
不動産投資ローンを完済する
残っているローンがなくなれば、住宅ローンに影響が出ることもありません。
とはいえ、あまり現実的ではない手段といえます。
すぐに完済できるものではありませんし、中には繰り上げ返済によって違約金が発生してしまうケースもあります。
もしも完済したい場合は、よく確認してからにしましょう。
賃貸併用住宅という手も
これから不動産投資ローンを組むという方であれば、賃貸併用住宅という手もあることを知っておいてください。
賃貸併用住宅とは、1階部分は自宅、2階部分を賃貸として貸し出すなど、1つの建物を住居と賃貸2つを一緒にすることです。
将来的には二世帯住宅として家族みんなで住むなんてこともできるので、なくはない手といえます。
しかしこの賃貸併用住宅、メリットも大きいですがデメリットも大きいです。
【メリット】
- 住宅ローンが使える
- 家賃収入でローン返済
- 2つ建物を作るよりは安く済む
- 住宅ローン控除が受けられる
【デメリット】
- 住宅価格が高い
- 入居者と同居状態
- 家賃収入が少ない可能性
- 売却するときに微妙な売値に
- 住宅ローンの審査時家賃収入が考慮されない
- 取り壊ししづらい
1つずつみていきましょう。
メリット①住宅ローンが使える
住宅ローンはあくまで住む家のためのものであり、事業用に使うことはできません。
ただし、住居部分が1/2以上であれば、賃貸併用住宅でも住宅ローンを使うことができます。
メリット②家賃収入でローン返済
賃貸併用住宅で得た家賃収入は当然ローン返済にあてられます。
上手く活用すれば家計が楽になるでしょう。
メリット③2つ建物を作るよりは安く済む
通常の住宅よりは大きくなるものの、住居用と賃貸用2つ建てるよりは、賃貸併用住宅1つにまとめてしまったほうが安く済みます。
1つにすることで二世帯住宅といても将来使えるのは、嬉しいポイントですよね。
メリット④住宅ローン控除が受けられる
住宅ローン控除とは、最初の10年間に限り、ローン残高の1％が控除される制度のことです。
賃貸併用住宅で住宅ローンを組めれば、控除を受けられるのでおすすめです。
デメリット①住宅価格が高い
通常の住宅と比べ、賃貸併用住宅は部屋を貸し出す分大きくなりがちです。
当然価格も上がってくるので、ローンの返済額も増え、負担は大きくなってしまいます。
デメリット②入居者と同居状態
賃貸併用である以上、入居者との距離感はかなり近くなります。
プライバシーを気にするのであれば、あまり賃貸併用住宅はおすすめできません。
トラブルなどが起きてしまえば、自宅にも関わらず居心地が最悪なんてことにも。
デメリット③家賃収入が少ない可能性
賃貸併用住宅は、自分が暮らすスペースがある分、賃貸として貸し出せる部屋がどうしても少なくなってしまいます。
本当ならもっと多くの入居者が呼び込める可能性があったとしても、その需要を取りこぼしてしまう可能性があるのです。
当然空室があれば家賃収入は0になるので、ローン返済のあてにしすぎることは危険です。
デメリット④売却するときに微妙な売値に
もしも将来売却したいときに、賃貸併用住宅を高い価格で売るのは難しい可能性があります。
一軒家としては大きすぎるし、かといって賃貸アパートとしては小さいし……、と中途半端に思われてしまうのです。
デメリット⑤住宅ローンの審査時家賃収入が考慮されない
住宅ローンの審査時、賃貸併用住宅の家賃収入があるのでこの返済額でも大丈夫、と主張しても聞いてもらえない可能性が高いです。
家賃収入は安定的とはいえず、できるだけ頭金を多くするなどしてローンを組む必要があります。
デメリット⑥取り壊ししづらい
普通のアパートでもいえることですが、賃貸として入居者を入れている分、取り壊しがしたくてもすぐにはできない可能性があります。
入居者をすぐに強制対処させることができず、歯がゆい思いをすることも。
以上が賃貸併用住宅のメリット・デメリットです。
上手く活用すれば、生活が豊かになるのでおすすめです。
終わりに
いかがだったでしょうか。
豊かになるために始めたはずの不動産投資が、住宅ローンに悪影響をもたらすことはありえます。
とはいえ、住宅ローンが組めないというよりは、希望した額が通りにくいというケースが多いので、可能な額をきちんと把握して申し込めば問題はありません。
大きな家に住みたいのであれば、賃貸併用住宅をおすすめします。
住宅ローンを使うこともできますし、将来的には二世帯住宅として住み続けることができます。
ローンは家賃収入で返せるので、無理ない返済計画を立てることができますよね。
とはいえ、家賃収入に頼りすぎるのは危険なため、楽観視せずに、冷静な視点で住宅ローンを探してみてくださいね。
