住宅ローンを利用して物件を購入した方の中には、借り換えを行いたいと考えている方が多いです。
住宅ローンの借り換えというのは、新しいローンを借りて、返済中の住宅ローンを一括返済することです。
一括返済することによって、高金利の住宅ローンから低金利の住宅ローンにすることで、大幅に総支払額を減らすことができる可能性があります。
基本的に、金利差が大きく返済期間が長く元金が大きいほど、総返済額を減らすことができます。
こう考えれば、誰でも住宅ローンの借り換えをしたいと考えますよね。
しかし、住宅ローンの借り換えはいつ借りてもお得になるとは言い切れないのです。
住宅ローンの借り換えをするときには、タイミングが重要です。
この記事では、住宅ローンの借り換えを利用するべきタイミングについて解説します。
住宅ローンの借り換えを利用したいと考えているのであれば、是非参考にしてください。
【この記事でわかること】
- 住宅ローンの借り換えをお得に利用できるタイミング
- 住宅ローンの借り換えをするときの注意点
- 住宅ローンの借り換えの手続きの流れ
- 住宅ローンの借り換えのメリット・デメリット
※本ページにはPRが含まれます。
Contents
住宅ローンの借り換えのタイミングとは?
まずは、住宅ローンの借り換えのベストタイミングについて解説します。
住宅ローンの借り換えのベストタイミングは以下に当てはまるときです。
- 住宅ローンの金利が下がっているとき
- 変動金利を利用していて金利が上昇しそうなとき
- 収入が下がる見込みがあるとき
- 転職する予定があるとき
- 健康状態が良いとき
これらについて解説します。
住宅ローンの金利が下がっているとき
一番お得に住宅ローンの借り換えを行いたいのであれば、金利が下がっているときにしましょう。
一般的には、金利が0.3%以上下がっていれば借り換えをするときにメリットがあると言われています。
更に大きなメリットを得たいのであれば、以下の条件に当てはまるときに借り換えを行いましょう。
- 借り換え前とあとの金利の差が1%以上
- ローンの残高が1000万円以上
- ローンの残りの年数が10年以上
これらの条件に当てはまっていると、差額が大きく発生します。
近年の住宅ローンは、低金利になっているので10年以上前に利用した住宅ローンだと、1%以上差が生まれていることもよくあることです。
10年以上前に住宅ローンを利用したという方は、ぜひ確認してみましょう!
変動金利を利用していて金利が上昇しそうなとき
借り換えローンの金利が下がっているときが狙い目だということは先程紹介しましたね。
しかし、金利は下がる一方ではないのです。
今利用している住宅ローンで変動金利を利用している場合には、金利が上がってしまうことも十分にありえます。
なので、今利用している住宅ローンの金利が上昇傾向にある場合にも住宅ローンの借り換えを考えなければなりません。
もちろん、金利は上がり続けることもあれば下がることもあります。
そのタイミングはご自分で選ぶ必要がありますが、先程も言ったとおり0.3%以上差があるのであればメリットがあるとされているので、この数字を参考に借り換えを考えましょう。
収入が下がる見込みがあるとき
収入が下がってしまうかもしれないとわかったら、そのタイミングで借り換えを行ってしまうのもありです。
というのも、借り換えの審査も住宅ローンの審査と同じような流れでできていて、年収が確認されるからです。
金融機関によって、年収の審査基準は異なっていますが、最低でも年収300万円から400万円は確保しておきたいところですね。
もし、年収が300万円以下になってしまうかもしれないとわかったら、その時点で借り換えを行ってしまったほうが審査に通りやすいです。
年収が少なくなる前に借り換えをしてしまいましょう!
転職する予定があるとき
借り換え審査の条件の中には、『勤続年数』という項目があります。
勤続年数というのは、その名の通り『会社に努めている期間』のことを指します。
住宅ローンの審査の際にも、勤続年数は確認されたと思います。
新規の借り入れであれば、勤続年数の審査はそこまで重視されていません。
しかし、住宅ローンの借り換えとなると、勤続年数が重視されることが多いです。
住宅ローンの借り換えをしたいのであれば、勤続年数は3~5年は必要になります。
もちろん、その他の項目がものすごく優秀であれば転職後1年未満だとしても審査に通ることはありますが、それでも審査に通りにくくなる可能性は高まります。
転職する予定があるのであれば、転職前に借り換えの審査を受けましょう。
健康状態が良いとき
住宅ローンの審査を受けたときにも重要視されていたポイントとして、契約者の健康状態があります。
ほとんどの金融機関で、ローンの借り入れを行う際には『団体信用生命保険』に加入することが条件となっています。
この団体信用生命保険に入るためには、健康な状態でなければいけないのです。
借り換えをする方の年齢というのは、住宅ローンの審査を受けたときよりも高くなっているので、健康面にも注力しましょう。
住宅ローン借り換えの注意点
次は、住宅ローンを借り換える際に注意しなければならない点について解説します。
住宅ローンの借り換え時に気をつけるべきポイントは以下の通りです。
- 金利が下がるのを待たない
- 手数料や保証料が掛かる
これらについて解説します。
金利が下がるのを待たない
住宅ローンの金利は、どのように動くかわかりません。
「金利が今よりも低くなったら借り換えよう…。」と考えているといつまで経っても借り換えることができません。
ただ、どのくらいまで下がれば金利が安いと言えるのか、指標は欲しいですよね。
ここでも重要になるのが、現在利用している住宅ローンの金利です。
何度も言っていますが、現在利用している金利と0.3%以上差があればメリットがあるとされています。
借り換えで利用しているローンと比較してみて、金利差0.3%以上あるのであれば、借り換えをしてしまいましょう。
誰でも直近で一番安い金利で借り換えを行いたいと思っていますが、そんなことは現実的に不可能です。
住宅ローンの金利というのは、金融政策や国内の景気、海外の情勢によって変動します。
そのため、何があるかわかりません。
いきなり金利が上がることもあるので、今よりも安い金利を粘るくらいであれば、メリットがあるとわかった時点で借り換えを行ってしまいましょう。
手数料や保証料が掛かる
住宅ローンの借り換えを行う際に、様々な手数料が掛かってしまいます。
- 保証料
- 事務手数料
- 印紙代
- 全額繰上返済手数料
- 保証会社事務手数料
- 抵当権設定費用
- 抵当権抹消費用
以上のような手数料を支払わなければなりません。
金額でいうと、だいたい30万円から80万円程度掛かるとされています。
つまり、最大でも80万円以上お得に借り換えをしないと、損をしてしまうということです。
金利だけで決めてしまうと、結局大した差にならなかったり、手数料分でマイナスになってしまったりということもありえるので、しっかりと確認してから借り換えを行いましょう。
住宅ローンの借り換えをタイミングよく行うとどのくらいお得になる?
タイミングよく借り換えを行った場合には、どのくらいの金額がお得になるのか、計算してみましょう。
借り換え前 | 借り換え後 | |
---|---|---|
借入金額 | 3000万円 | 3000万円 |
金利 | 年利2% | 年利1% |
残期間 | 30年 | 30年 |
月々の返済額 | 110,885円 | 96,491円 |
諸費用 | なし | 30~80万円 |
総返済額 | 39,918,769円 | 34,736,908円+30~80万円 |
住宅ローンを借り換える前と、借り換えたあとの計算をしてみました。
今回はわかりやすいように、金利の差を1%にしたのですが、結果としては手数料込みでも500万円近くの差が出ていることがわかります。
このように、借り換えは金利が開いていれば大きなメリットをもたらしてくれるのです。
住宅ローンの借り換えを行うと控除はどうなる?
住宅ローンを組んでいる方の大半は、住宅ローン控除を利用しているかと思います。
住宅ローン控除は住宅ローンを組んでから10年間であれば税金を控除してもらえる制度です。
もし、住宅ローンを利用し始めてから10年以内に住宅ローンの借り換えをしてしまったら、住宅ローン控除を利用できないのではないかと考えますよね。
原則として、借り換えを行った場合には住宅ローン控除を受けることはできません。
しかし、いくつかの条件を満たすことができれば、借り換えを行った場合にも住宅ローン控除を受け続けることができます。
以下の条件に当てはまっていれば、住宅ローン控除を受け続けられます。
- 借り換え前の住宅ローンの返済に充てる
- 住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまっている
こちらに関して詳しい解説は以下の記事で行っているので、興味がある方は是非参考にしてください。
住宅ローン借り換えの手続き方法
次は、住宅ローン借り換えの手続きの流れについて解説します。
とはいっても、借り換えを行うという方は住宅ローンの審査を受けているので、大まかな流れは知っているかと思います。
- 事前申込
- 事前審査
- 正式申しこみ
- 本審査
- 住宅ローン契約
- 借り入れ開始
このように、住宅ローンの審査と同じような流れで審査を受けることになります。
ただ、先程も言ったとおり、住宅ローンの審査よりも厳しく審査されることになるので、覚悟しておきましょう。
とはいっても、先程行った条件を満たしているのであれば、そこまで身構える必要はありません。
嘘はつかずにしっかりと審査を受けましょう。
詳しい審査の流れについては以下の記事を参考にしてください。
住宅ローンの借り換えのメリット・デメリット
住宅ローンの借り換えをしたら、メリットとデメリットどちらもでてきてしまいます。
ここでは、メリットとデメリットについて解説します。
住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローンのメリットは、以下の通りです。
- 返済額を減らすことができる
- 団体信用生命保険の保証が充実する
- リフォームローンも借りられる
これらのメリットがあります。
それぞれ解説しますね。
返済額を減らすことができる
住宅ローンの借り換えを行う最大のメリットは、総返済額を減らすことができる点です。
現在利用している住宅ローンの金利や残高によって、どのくらいお得にできるか変わってきますが、しっかりと計算することで総返済額は減らすことが可能です。
団体信用生命保険の保証が充実する
団体信用生命保険は、住宅ローンの返済期間中に死亡してしまった場合や、障害状態となってしまい、返済できなくなってしまった際に、住宅ローンの残高が0円になるという保険です。
ただ、最近の団体信用生命保険では、がんと診断された場合や生活習慣病になってしまった場合にも住宅ローンの残高が0円になる場合もあります。
リフォームローンも借りられる
住宅を購入してから時間が経っている方だと、リフォームをしたいと考えている方もいますよね。
住宅ローンの借り換えでは、リフォームローンを一緒に借りることができます。
リフォームローンを単体で借りることになると、年利2%以上となることがほとんどですが、借り換えと一緒にリフォームローンを利用することで、低金利で借りることができるのです。
なので、リフォームを考えているという方は借り換えを一緒に利用したほうがお得になります。
住宅ローン借り換えのデメリット
次は住宅ローンの借り換えのデメリットについて解説します。
住宅ローンの借り換えのデメリットは以下の通りです。
- 手数料や保証料などの費用が掛かる
- 手続きが必要
これらについて解説します。
手数料や保証料などの費用が掛かる
デメリットとしては、保証料や事務手数料が無駄に掛かってしまう点ですね。
30~80万円掛かってしまうので、金利があまり変わらないと総返済額を減らすどころか、返済額が増えてしまうということもありえます。
手続きが必要
借り換えをする際の事務作業や審査など、様々なところで時間が取られてしまうので、時間がないという方にとっては厳しいかもしれません。
このようなデメリットがあるとは言っても、大幅に返済額を減らすことに繋がる可能性があるので、できるだけ借り換えをすることをおすすめします。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、タイミングよくすることで総返済額を大幅にカットすることが可能です。
また、10年以上前の住宅ローンと比べると近年の住宅ローンの金利はとても低くなっています。
そのため、10年以上前に住宅ローンを組んだ方は絶対に確認しておくべきですね。
もちろん、10年以内に住宅ローンを利用し始めた方であってもお得になることはあるので、確認してみましょう!